Особенности применения доходного подхода к оценке бизнеса.

Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Стоимость рассчитывается как текущая стоимость будущих потоков, генерируемых оцениваемым имуществом.

Теоретической базой подхода являются следующие принципы: 1. Ожидания, 2. Замещения, 3. Спроса и предложения, 4. Предельной продуктивности, 5. Наиболее эффективного использования

Основные термины:

1.ПВД – прогнозируемые за опред-ый период времени (1год) общая величина дохода, приносимого ОН при условии его полной загруженности с учетом текущего технического состояния и качественных характеристик объекта. При расчете ПВД следует учитываеть площади здания, но и наружные поверхности здания, на которых м. б. размещена реклама.

2.ДВД (ЭВД)- ПВД, уменьшенный на возможные потери арендной платы от неполной занятости помещений вследствии смены арендаторов или низкого спроса на помещения или в рез-те нарушения графика арендных платежей или частичных невыплат аренды ДВД=ПВД*(1-Кн)

3.ОР - сумма периодических расходов на содержание нед-ти, непосредственно связанных с эксплуатацией и управлением ОН. (постоянные, переменные, фонды возмещения)

Доходный подход включает в себя метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации применяется для стабильно функционирующих объектов характеризующихся равномерными стабильными денежными потоками в течении продолжительного времени

V = NOI/R, где NOI — ЧОД; R — коэффициент капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков используется для оценки дохода недвижимости находящихся на различных этапах жизненных циклов и характеризующихся неравномерными потоками.

Причины неравномерности: потребности в ремонте, необходимость модернизации, ввод в эксплуатацию.

P – стоимость реверсии.

Содержание сравнительного подхода к стоимостной оценке имущества на примере оценки объекта недвижимости.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что ни 1 рациональный покупатель не заплатит за ОН сумму большую, чем сумма в которую ему обойдется приобретение на свободном рынке объекта аналогичной полезности.

В соответствии с ФСО №1 объектом-аналогом объекта оценки признается объект сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и др. характеристикам, определяющим его стоимость.

Основные этапы оценки с применением сравнительного подхода:

1. Проводится анализ текущего состояния и перспектив развития рынка недвижимости, в том числе – того сегмента, к которому относится оцениваемый объект. Осуществляется первичная выборка данных о ценах и условиях сделок с объектами недвижимости, проданными относительно недавно и обладающими близкими к объекту оценки качественными и количественными характеристиками.

2. По результатам более детального анализа и проверки полноты и достоверности информации о выбранных объектах недвижимости определяется окончательный состав объектов-аналогов, сопоставление с которыми объекта оценки, в конечном счете, позволит определить стоимость оцениваемого имущества (в зависимости от активности в сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект, кол-во объектов-аналогов может составлять от 3 до 7).

3. Определяется состав основных ценообразующих факторов, которые должны учитываться при проведении расчетов и выбираются единицы сравнения объектов, позволяющие учесть различия между объектом оценки и объектом-аналогом по этим ценообразующим факторам.

4. С учетом выбранных единиц сравнения и различий в выбранных ценообразующих факторах, выявленных между каждым объектом-аналогом объектом оценки, проводится корректировка цен объектов аналогов с их приведением к характеристикам объекта оценки.

5. Скорректированные цены объектов-аналогов проходят этап согласования (или взвешивания), после чего выводится результирующая величина стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.

Критерии формирования первичной выборки:

· Вид использования (проектный и текущий)

· Качество строительных материалов и конструктивных решений

· Составу передаваемых прав и имеющихся обременений

· Местоположению (с учетом масштаба сегмента – в пределах одного города, района, субъекта)

· Физическим характеристикам

Состав элементов сравнения:

§ Вид передаваемых прав на недвижимость и имеющиеся обременения

§ Условия финансирования сделки

§ Условия продажи

§ Рыночные условия

§ Назначение и текущее использование объекта

§ Компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости

§ Характеристики местоположения

§ Физические характеристики

§ Экономические характеристики

Различают 2 осн. Метода оценки он в составе сравнительного подхода: 1. Метод сравнения продаж. 2. Метод валового рентного мультипликатора.

Также в настоящее время достаточно широкое применение получили методы статической обработки данных информации с применением инструментов корреляционно-регрессионного анализа.

Также в ряде случаев может применяться экспертный метод предполагающий проведения опроса специалистов.

Метод сравнения продаж. Суть: расчет стоимости объекта на основе корректировки цен объектов-аналогов с учетом различий в характеристиках. Важным положением внесения корректировок, является то что все корректировки применяются к стоимости объекта аналога. Основным принципом внесения любых корректировок является применение увеличивающей стоимость объекта аналога поправки в том случае, если рассматриваемый показатель у объекта оценки лучше, чем у объекта-аналога, и уменьшающей стоимость объекта-аналога поправки в том случае если соответствующий показатель объекта оценки хуже, чем у объекта аналога.

Корректировки двух видов: 1. Процентные – процент перевода в множитель К (если К> 1 корректировка положительная, если К< 1 корректировка отрицательная),

2. Денежные – их можно условно разделить на 2-е категории 1. Применяемые к единице сравнения (1м, 1 сотка, 1 га); 2. Применяемые к цене объекта аналога в целом.

При определении последовательности внесения корректировок определяют следующие приоритеты значимости. 1. Определяющее правовое поле, условие сделки, финансирование, рыночные условия, наличие обременений и др…2. Учитывающее внутренние характеристики объекта и индивидуальные особенности.

Методы расчета корректировок.

Для расчета и внесения корректировок в теории оценки различают 2 группы методов: количественные и качественные.

Количественные: 1. Парных продаж – под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, которые по всем элементам сравнения имеют очень близкие характеристики (в идеале объекты являются точной копией друг друга), за исключением единственного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Например – необходимо рассчитать скорректированную стоимость 3-х объектов аналогов по параметру местоположения – расстояния до остановк.

По результатам анализа рынка выявлены сделки с 2-мя одновременно проданными квартирами, одинаковой площади и планировки расположенных в одном районе и т.д. цена продажи 1 м квартиры вблизи остановки составляет 32100, в отдалении 29850. Находим корректировку К=

2. Линейной алгебры – при наличии рыночной информации основным условием применения метода линейной алгебры является возможность составления замкнутой системы линейных уравнений, позволяющей провести расчет скорректированной стоимостей объектов аналогов и стоимости объекта оценки.

3. Статический – рассматривает применение методов корреляционно-регрессивного анализа. Суть этих методов заключается в формировании аналитической зависимости между изменением цен объектов недвижимости на определенном сегменте рынка и изменением конкретных характеристик объектов.

Качественные: 1. Относительного сравнительного анализа – сравнение производится на основе сопоставления различных объектов, отличающихся более чем на 1 ценообр. фактор.

2. анализ ранжирования – при анализе различных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, определяется ранг каждого фактора, характеризующий степень его влияния на стоимость объекта.

3. метод личных интервью – оценщиком проводиться опрос независимых экспертов, имеющих специальные знания и опыт, и обобщение их суждений о величине корректировки, учитывающей тот или иной ценообразующий фактор.

Последовательность внесения корректировок

Независимо от методов обоснования корректировок различают следующие способы, определения последовательность внесения корректировок:

1. Последовательное внесение корректировок

2. Внесение корректировок по уровням зависимости элементов сравнения