Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Задача № 26
|
|
Условие: Оценить находящийся на правах аренды свободный земельный участок по состоянию на 15 декабря текущего года площадью 250м2. Муниципалитет выдвигает условия обязательного озеленения участка. Имеется информация о сделках купли-продажи пяти аналогичных объектов, проданных в текущем году. Информация по объектам приводится в таблице 13.
Таблица 13 – Характеристики объектов
| Характеристики | Оценив. участок | Объекты сравнения | ||||
| Цена продажи, руб. | ? | |||||
| Площадь, м2 | ||||||
| Вид права | собственность | собственность | собственность | собственность | аренда | собственность |
| Условия финансирования | Безнал. | Безнал. | Наличн. | Безнал. | Наличн. | Безнал. |
| Условия продажи | Рын. | Рын. | Рын. | Не рын. (срок продажи 1 мес.) | Рын. | Рын. |
| Дата продажи | декабрь | Февраль | Апрель | август | декабрь | июль |
| Местоположение | Зона 1 | Зона 1 | Зона 1 | Зона 2 | Зона 2 | Зона 2 |
| Обременение | есть | нет | есть | нет | нет | есть |
Решение:
Таблица 14 – Расчет стоимости 1 м2, руб.
| Характеристики | Оценив. участок | Объекты сравнения | ||||
| Цена продажи 1м2 | 233, 75' | 201, 25' | ||||
| 1. Вид права | Собств. | +32, 5 | ||||
| Скор. цена | 233, 75 | 201, 25 | +247, 5 | |||
| 2. Поправка за условия финансирования | Безнал. | Безнал. | Наличн. | Безнал. | Наличн. | Безнал. |
| +8, 75 | +8, 75 | |||||
| Скор. цена | 233, 75 | 233, 75 | 201, 25 | 256, 25 | ||
| 3. Поправка за условия продажи | Рыночн. | Рыночн. | Рыночн. | Не рын.' (срок продажи 1 мес.) | Рыночн. | Рыночн.' |
| 24, 75 | ||||||
| Скор. цена | 233, 75 | 233, 75 | 256, 25 | |||
| 4. Поправка за дату продажи | декабрь | Февраль | Апрель | август | декабрь | июль |
| +21, 42 | +17, 23 | +8, 20 | +10, 44 | |||
| Скор. цена | 255, 17 | 250, 98 | 234, 2 | 256, 25 | 236, 44 | |
| 5. Поправка за местоположен | Зона 1 | Зона 1 | Зона 1 | Зона 2 | Зона 2 | Зона 2 |
| +23, 4 | +25, 6 | +23, 6 | ||||
| Скор. цена | 255, 17 | 250, 98 | 257, 6 | 281, 8 | 260, 04 | |
| 6. Поправка за площадь | 200' | 250' | ||||
| +9, 06 | +9, 06 | +9, 06 | +18, 12 | |||
| Скор. цена | 264, 23 | 260, 04 | 266, 66' | 299, 92 | 260, 04' | |
| 7. Поправка за обременение | есть | нет | есть | нет | нет | есть |
| -6, 62 | -6, 62 | -6, 62 | ||||
| Скор. цена | 257, 61 | 260, 04 | 260, 04 | 293, 3 | 260, 04 | |
| Рыночная стоимость 1 м2 | 260, 04 |
Вывод: стоимость объекта равна 260, 04*250=65010 руб.
Метод соотнесения (разделения)
Заключается в определении доли стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости, при котором стоимость земельного участка устанавливается в результате разницы между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости и стоимостью улучшений с четом накопленного износа.
V= VL+(VB-D) VL=V-(IV-D)
VB
где: V – стоимость всего объекта;
VL – стоимость земельного участка;
VB – стоимость улучшений;
D – накопленный износ.
Последовательность:
1. Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса;
2. Расчет восстановительной стоимости зданий;
3. Определение величины суммарного накопленного износа;
4. Определение текущей стоимости зданий;
5. Определение рыночной стоимости земельного участка, разницы между рыночной стоимостью всего объекта и текущей стоимостью улучшений.