Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Задача № 16
|
|
Условие: Выявлены 3 возможные стратегии застройки участка:
1. Жилое здание;
2. Офис;
3. Торговый центр.
Стоимость застройки соответственно составляет 49, 4 млн. руб.; 57, 2 млн. руб., 72, 8 млн.руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 12%. Срок службы объектов определен в 100, 90, 60 лет. Составление стратегий застройки и сопоставление вариантов производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли 10%.
Решение:
Для определения ставки капитализации применяем метод возврата капитала (метод Ринга).
R = on + of
Rж.зд =12+100/100=12% или 0, 120;
Rофис =12+100/90=13, 1% или 0, 131;
Rторг.ц =12%+100/60=13, 7% или 0, 137;
NOI= R*V
NOIж.зд =49, 4*0, 120= 5928~5900 тыс. руб.
NOIофис =57, 2*0, 131=7493~5500 тыс.руб.
NOIторг.ц = 72, 8*0, 137 = 9973~10000 тыс.руб.
VL = NOI - VB *RB/R L
VLж.зд = (9020-5900)/0, 10 = 31200 тыс.руб;
VLофис = (12230-5500)/0, 10 = 67300 тыс.руб;
VLторг.ц. = (13210-10000)/0, 10 = 32100 тыс.руб;
Таблица 7 - Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
| Показатели | Жилое здание | Офис | Торговый центр |
| Годовой валовой доход | |||
| Поправка за недоиспользование и потери платежей | -500 | -200 | -2500 |
| Прочий доход | +300 | +500 | +1000 |
| Действительный валовой доход | |||
| Операционные расходы | -3000 | -5000 | -12000 |
| Замещение | -300 | -500 | -1000 |
| Чистый операционный доход | |||
| Доход, относимый к зданиям и сооружениям | -5900 | -5500 | -10000 |
| Чистый остаточный доход относимый к земле | |||
| Расчет стоимости при коэффициенте капитализации 11 % |
Вывод: наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования земельного участка при рассматриваемых физических и экономических параметрах признается освоение торгового центра.
Улучшенный участок
Задача № 17
Условия: Собственники многоквартирных жилых домов сдают в аренду меблированные и немеблированные квартиры в одном районе города. Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники составляю в среднем 14700 руб. на квартиру в год. Эксплуатационные расходы и налоги достигают 40% валового дохода. Убытки от простоя пустующих площадей и неплатежей арендной платы оцениваются на уровне 5% для немеблированных квартир и 10% для меблированных. Арендная плата немеблированной квартиры составляет 4500 руб. в месяц, меблированной – 7300 руб. Расчеты представлены в таблице 8.
Решение:
Таблица 8 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
| Показатели | Квартиры без мебели | Квартиры с мебелью |
| Валовой доход в год | ||
| Убытки от простоя и неуплаты | -2700 | -8760 |
| Действительный валовой доход | ||
| Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники | -14700 | |
| Эксплуатационные расходы | -21600 | -35040 |
| Чистый операционный доход |
Вывод: Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования арендуемого жилья в многоквартирных домах является сдача в аренду квартир с мебелью, т.к. в этом случае хозяева получают на 600 руб. больше.
Глава 4