![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Задача № 15
Условие: Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка – 4000 м2. Кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования 167 руб./м2. Полезная площадь здания – 2605 м2. Стоимость прямых затрат строительства здания по смете 33929 тыс.руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. В оцениваемом здании необходимо провести некоторые восстановительные работы (таблица 6). Ежегодная потеря арендной платы помещений составляет 89 руб./м2.Валовой рентный мультипликатор арендных убытков для аналогичных объектов – 3, 8.
Таблица 6 – восстановительные работы, требующиеся в оцениваемом здании
Решение: V=VL+(Vвост.-D); 1) VL = SL*CК = 4 000*167=668000 руб. 2) Vвост.= 33929+(33929*0, 2)=40714, 8 тыс. руб. 3) Dфиз.= 150+430=580тыс. руб. Dфункц.=195 тыс. руб. Dвнешн.=2605*89*3, 8=881011тыс.руб. Dо=580000+195000+881011=1656011 руб. 4) V=668000+(40714, 8-1656011)=2283296, 2 руб. Ответ: рыночная стоимость имущественного комплекса равна 2283296, 2 тыс. руб.
Глава 3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ Наилучшее и наиболее эффективное использование – один из главных принципов оценки недвижимости. Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования: 1. Местоположение. 2. Рыночный спрос. 3. Правовая обоснованность данного варианта использования (зонирование территории). 4. Ресурсное качество участка. 5. Финансовая обеспеченность проектов. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в 2х случаях: 1. На незастроенный участок. 2. Участок улучшенный (с застройкой). Оценка с применением метода остатка: 1й метод - остатка для земли Основан на том, что должна быть известна стоимость зданий и сооружений. Доход, относящийся, к земле определяется как остаток после вычитания из общего дохода приносимого объектом, состоящих для удовлетворения остальных факторов производства.
Vo = VL + VB, где: Vo – общая стоимость; VL – стоимость земли; VB – стоимость зданий и сооружений;
VL = NOI - VB *RB/R L, где: NOI – чистый операционный доход; R L - ставка капитализации для земли; VB *RB - доход относящийся к зданиям и сооружениям; Метод используется для объектов с новыми зданиями.; 2й метод - остатка для зданий и сооружений Используется для оценки стоимости улучшений при условии, что стоимость определяется с высокой точностью. Метод используется для объекта недвижимости с устаревшими и очень ветхими постройками.
VB = NOIo – VL *RL/R B , где: VL *RL - доход относящийся к земле На незастроенный участок: Проводится анализ в 3 этапа: 1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки). 2. Определяется стоимость нового строительства по каждому из выбранных вариантов. Учитываются такие факторы как ресурсное качество участка и технологическая обоснованность. 3. Определить финансовую обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляется отчет-прогноз по доходам и расходам, определяется чистый операционный доход, коэффициент капитализации, распределение чистого дохода между зданиями и землей, остаточный доход к земле, который капитализируется в стоимость.
|