Задача № 21.

Условие: Определить рыночную стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой составит следующие величины: в 1-й год - 160 тыс. руб., во 2-й - 300 тыс. руб., в 3-й – 500 тыс. руб., в 4-й – 800 тыс. руб., в 5-й – 1000 тыс. руб.

Цена продажи объекта в конце 5-ого года ожидается в размере 3100 тыс. руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора – 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 805 тыс. руб. на 30 лет под 9%. долг погашается ежегодно равными частями с начислением процентов на остаток долга.

Решение:

1. Составление графика погашения кредита в течение анализируемого периода и расчет расходов по обслуживанию долга (табл. 9). Анализируемый период до момента продажи объекта недвижимости составляет 5 лет.

Таблица 9 – Расчет доходов по обслуживанию долга

2. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений (таблица.10). Применяется фактор текущей стоимости денежной единицы (pvf).

Таблица 10 - Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений

3. Расчет текущей стоимости выручки от продажи объекта недвижимости:

• цена продажи = 3100 тыс. руб.

• остаток долга на конец 5-ого года = 670, 85 тыс. руб.

• выручка от продажи = 3100-670, 85 = 2429, 15 тыс. руб.

• текущая стоимость выручки от продажи = 805*0, 64993 = 523, 2 тыс. руб.

4. Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора

V_e = 1633+523, 2 = 2156, 2 тыс. руб.

5. Оценка рыночной стоимости недвижимости

V = V_m+V_e = 805+2156, 2= 2961, 2 тыс. руб.

Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость, как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа рассматривается следующим образом:

где V – стоимость недвижимости;

V_m - ипотечный кредит;

NOI - чистый операционный доход;

DS - годовые расходы по обслуживанию долга;

pvaf - фактор текущей стоимости аннуитета;

FV_B - цена продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода;

V_mn - остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

pvf - фактор текущей стоимости денежной единицы;

R_e - ставка дохода на собственный капитал;

n - анализируемый период.

Задача № 22.

Условие: Определить стоимость недвижимости, чистый операционный доход который в течение ближайших 8 лет составит 1420 тыс. руб. В конце 8 года объект планируется продать за 12540 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 8860 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал – 19%.

Решение:

1. Ипотечная постоянная

Rm = (12%, 30 лет) *12 = 0, 010286*12=0, 1234

2. Годовые расходы по обслуживанию долга

DS=V_m*R_m = 8860*0, 1234 = 1093, 3 тыс. руб.

3. Остаток долга, наконец, 12-ого года

• ежемесячный платеж РМТ = 8860*0, 010286 = 91, 1 тыс. руб.;

• остаточный срок кредитования после продажи объекта 30 - 8 = 22 года;

• остаток долга на дату продажи V_mn = 91, 1*92, 76968=8451, 3 тыс.руб.

4. Текущая стоимость денежных поступлений

PV₀ = (19%, 8 лет) = (1420-1093, 3)*4, 48732 = 1466, 0 тыс. руб.

5. Текущая стоимость выручки от продажи объекта

РV_BO = (12540-8451, 3)*0, 32690 = 1336, 6 тыс. руб.

6. Рыночная стоимость собственного капитала

V_е = РV_o + РV_BO = 1466+1336, 6= 2802, 6 тыс. руб.

7. Стоимость недвижимости

V=V_m+V_c = 8860 + 2802, 6= 11662, 6 тыс. руб.

Ответ: стоимость недвижимости составит 11662, 6 тыс. руб.

Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом:

где V_mo – остаток долга на дату оценки;

V_mnk - остаток долга на дату продажи, с учетом срока отделяющего дату получения кредита от даты оценки.