Расчет величины физического износа

Величину износа не завершенных строительством объектов предпочтительно определять с использованием метода разбиения, предусматривающего расчет величины физического, функционального износа и износа от внешнего воздействия.

К сожалению, в настоящее время в литературе вопросы расчета физического износа не завершенных строительством объектов применительно к процедуре оценки их рыночной стоимости пока не разработаны.

Величина физического износа может быть определена по результатам строительно-технической экспертизы. Однако привлечение экспертов сопряжено с дополнительными затратами, что увеличивает общую стоимость работы по оценке, и не всегда возможно.

Признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, зафиксированные в некоторых нормативных документах (например, ВСН 53-88), сформулированы для условий эксплуатации конструкций при наличии закрытого теплового контура и поддержания нормального инже-нерно-влажностного режима в основных помещениях.

Не завершенные строительством объекты, не имеющие кровли, завершенных ограждающих конструкций и инженерных систем, а также те, на которых не проводились работы по консервации, испытывают воздействие повышенной влажности, агрессивности воздушной среды и различных температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных свойств.

Степень увеличения износа конструкций, находящихся вне замкнутого теплового контура, может определяться экспертным путем, а также соотношением минимальной продолжительности эффективной эксплуатации конструкций из сборного и монолитного железобетона до их постановки на капитальный ремонт при условии их эксплуатации в нормальном режиме и в тяжелых условиях, включая открытые сооружения. Г экспертной оценке величина поправочного коэффициента может соста вить 1, 1-1, 15.

Таким образом, размер физического износа может быть рассчитан как скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений для данного типа здания (сооружения) с учетом условий пребывания конструкций вне теплового контура.

Тогда величина физического износа определяется по формуле

где И ф_из - величина физического износа, %;

Т - период между датой приостановки строительства и датой проведения

оценки;

Н - норма амортизации для оцениваемого типа здания (сооружения).

В рассматриваемом примере величина износа составит:

7- 1, 0%- 1, 1 = 7, 7%,

или 1196 990 руб. • 0, 077 = 92 168 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта, определенная с исполь­зованием затратного подхода, составит:

1196 990 - 92 168= 1104 822 руб.

Контрольные вопросы

1. В какой очередности должны учитываться поправки, выраженные в рублях и определенные в виде коэффициентов?

2. В каких случаях вводятся поправки на различие в объемах оцениваемого здания и здания-аналога?

3. По какому объекту корректируются показатели стоимости - по оцениваемому объекту или по объекту-аналогу?

4. Чем отличается паритет покупательной способности валют на национальных строительных рынках от курса валют, устанавливаемого Банком России?

5. В каких случаях необходимо применение корректирующих регионально-экономических коэффициентов?

6. Какой индекс цен на строительную продукцию правильнее использовать для пересчета базисных стоимостных показателей в уровень цен на дату оценки?

а) отраслевой;

б) региональный;

в) региональный, рассчитанный для конструктивной системы оцениваемого здания.

7. Какие формулы могут быть использованы при определении восстановительной стоимости с использованием зарубежных справочников в случаях?

а) если объект построен из российских материалов силами отечественных подрядных организаций;

б) если при строительстве объекта использовались отечественные и зарубежные материалы.

8. В чем состоит отличие площади зданий «брутто» от площади зданий «нетто»?

9. Какие виды затрат относятся Методическими указаниями Госстроя России по определению стоимости строительной продукции МДС-81-l 99 к категории «прочие работы и затраты»?

10. Назовите известные вам отечественные справочники укрупненных показателей восстановительной стоимости, стоимости строительства зда­ний и сооружений. Назовите также известные вам источники периодичской информации о динамике цен в строительстве в России.

Тесты

1. Какими из перечисленных подходов можно оценить специализированные здания и сооружения, не завершенные строительством?

а) доходным;

б) затратным;

в) сравнительным;

г) доходным и затратным;

д) всеми вышеперечисленными.

2.Верно ли утверждение, что проектная документация позволяет по лучить большую часть сведений об объекте?

а) верно;

б) неверно.

3. По какой формуле ведется расчет коэффициента готовности здания?

^{а) Т Н} аморт ^{1, 1;}

б) (К: С) + Р;

в) К + С + Р.