ГЛАВА 14 Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости

Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимо­сти и их экспертиза. Экономический ущерб от загрязнения окружающей среды (экстерналии) как потеря стоимости объекта недвижимости. Стоимостная структура экономического ущерба от загрязнения окру­жающей среды. Методика «валовых выбросов» для определения экономи­ческого ущерба от загрязнения. Методика «концентраций» для определе­ния экономического ущерба от загрязнения. Индексы качества окружа­ющей среды в системе оценки стоимости объекта недвижи­мости

Качественное состояние природно-антропогенной окружающей сре­ды существенно влияет на ценность того или иного объекта недвижимос­ти. От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на терри­тории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное здание, зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти объекты природно-антропогенной среды. К сожалению, складывающиеся на российском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражают (а чаще не отражают) влияние экологических факторов на эти цены.

Такое положение связано с затянувшимся экономическим кризисом, что объективно предопределило существенный спад ценности экологичес­ких благ, а также с недостаточно высокой экологической культурой кон­трагентов, работающих на рынке недвижимости. В то же время сделки с недвижимостью, как правило, имеют долгосрочный характер. А это тре­бует от профессионального оценщика недвижимости адекватного отра­жения влияния экологических факторов (позитивных и негативных) на сто­имость недвижимости. В данном случае профессиональный оценщик выс­тупает в роли некого «ретранслятора» тех искажений ценности экологических благ, возникающих на рынке недвижимости. В частности, он может реализовать оценку влияния негативного экологического фак­тора на стоимость недвижимости с помощью расчета экономического ущерба, причиняемого объекту недвижимости, используя значения зат­рат (предельных) на предотвращение и компенсацию воздействия негативного экологического фактора на объект недвижимости.

В зависимости от поставленной задачи оценки влияния экологичес­ких факторов на стоимость недвижимости относительно масштабов и уров­ня точности проводимых расчетов возможны два подхода. Первый ори­ентирован на достаточно глубокую и детальную проработку всех рассмат­риваемых эколого-экономических вопросов, что требует привлечения специалистов смежных отраслей знания (экологов, гидрометеорологов, специалистов по антикоррозионной защите и санитарной гигиены и т.д.). Второй подход базируется на возможности использования профессиональ­ным оценщиком нормативно-справочной информации, позволяющей ему самостоятельно проводить расчеты по оценке влияния экологических фак­торов на стоимость недвижимости.