![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Исходные данные. Затратный подход. Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице Х
Затратный подход. Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице Х. Такое расположение может быть расценено как благоприятное. Площадь Х кв.м. Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий. Описание здания: Этажность: Х этажей и подвал Площадь общая: Х кв.м. Площадь полезная: Х кв.м. Площадь для сдачи в аренду (нормативная): 90% от полезной площади Строительный объем: Х куб.м. Фундаменты: ленточные, бутобетонные Стены: из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм Перекрытия: из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам Перегородки: кирпичные Кровля: из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам Утеплитель: засыпной керамзит Лестницы: из сборных железобетонных элементов Полы: мраморные, паркетные, из керамической плитки Окна: деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления Двери: деревянные Наружная отделка: штукатурка, окраска Внутренняя отделка: улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка. Инженерное обеспечение: системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация. Основываясь на анализе цен, сложившихся на завершившихся и проходящих аукционах земельных участков в центре города, пришли к выводу, что цена права использования земельного участка составляет за 1 кв.м. составляет…. руб. (данные на конкретный момент времени собираются самостоятельно на основе анализа рынка земельных участков). Все расчеты в затратном подходе по расчету действительной стоимости здания оформить в виде таблицы, представленной в Приложении В-4. Для расчета восстановительной стоимости здания использовать сборник № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (УПВС). Информация из сборника № 28 представлена в Приложении В - 1. Для определения ценностных коэффициентов использовать Сборник ценных коэффициентов представленных в Приложении В-2. Для расчета физического износа использовать «Правила оценки физического износа жилых зданий», представленные в Приложении В-3. Недостающие данные для выбора коэффициентов взять самостоятельно, указав эту информацию в таблице. Величину накопленного физического износа здания рассчитать в этой же таблице с учетом доли конструктивных элементов в общей стоимости и значения ценностных коэффициентов. В расчетах учесть, что Свердловская область относится к 2 климатическому району и 3 территориальному поясу. Доходный подход В доходном подходе использовать метод дисконтированных денежных потоков, провести анализ дисконтированного дохода за пять будущих лет с пересчетом дохода шестого года в продажнуюцену объекта. Ставку дисконтирования рассчитать самостоятельно. Исследование рынка офисных помещений показало, что рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта составляет Х руб. за кв.м., при условии, что Х руб. в расчете на 1 кв.м. будет затрачено на улучшение внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений. Учитывая, что отделочные работы будут завершены в течение первого года и требуется время на поиск арендаторов, загрузка в первый год составит 60%, на второй год здание будет сдано в аренду на 85% и практически достигнет в третий и последующие годы загрузки 95%. Эксплуатационные расходы составят Х руб. за 1 кв.м. нормативной площади. Все расчеты по доходному подходу оформить в виде таблицы, представленной в Приложении В-5. Сравнительный подход. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы: Изучение рынка и выбор предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.). Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.). Корректировка цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта. При выборе аналогов необходимо учитывать сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками. Для оценки методом сравнения продаж необходимо провести исследования и анализ рынка нежилой недвижимости. В данной работе необходимо выбрать в качестве аналогов 3 здания офисных центров. Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок: на объем передаваемых прав на здание; на финансовые условия; на условия продажи; на дату продажи; на местоположение; на площадь здания; на состояние помещений; на наличие парковки, охраны и т.д. Обоснование корректировок: Объем передаваемых прав на здание. Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость. Корректировка на условия продажи. Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами нет никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. Однако в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов необходимо провести корректировку (по данным риэлторских фирм реальная цена купли-продажи отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону). Корректировка на дату выставления на торги/дату продажи. Корректировка на местоположение. Корректировка по данному фактору может составлять 5%- 20%. Корректировка на состояние объекта Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов дается от 0-20%. Корректировка на наличие-отсутствие дополнительных улучшений (Парковка, охраняемая стоянка, остановки пассажирского транспорта). Веса аналогов. Объектам-аналогам наиболее близким по своим характеристикам к оцениваемым объектам, присваивается наибольший удельный вес, и соответственно наоборот. Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа для офисного центра представить в таблице, представленной в Приложении 6. Для сравнительного подхода информацию о ценах продаж офисных помещений за 1 кв.м. площади собрать самостоятельно. Заключительным этапом выполнения контрольной работы является определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости и обоснование рекомендаций по управлению данным объектом недвижимости.
Таблица 1- Исходные данные для расчетов по вариантам
|