Оценка недвижимости методом сравнения рыночных продаж.

В основе применения метода сравнения продаж лежит принцип замещения. Этот принцип предполагает определение цены, которую покупатель готов заплатить за объект недвижимости аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Применение этого метода предполагает наличие недавних продаж аналогичной недвижимости в такой же местности, такого же размера, с такими же коммуникациями, строениями и такой же рыночной «привлекательностью». Модель сравнения продаж может быть представлена следующей формулой: MV (расчетная величина рыночной стоимости) = S_c + ∆ j_c, где S_c – цена продажи сопоставимого объекта, ∆ j_c, – сумма поправок к цене продаж, учитывающие количественные и качественные факторы оцениваемого объекта и его аналога. Данный метод используется для оценки земельных участков и строений.

Алгоритм сравнительного анализа оцениваемого объекта и проданных объектов (выбирается не менее трех проданных объектов для сравнения с оцениваемым объектом) можно представить в виде следующей схемы. Производиться исследование объекта недвижимости для выявления его количественных и качественных характеристик. Исследуется рынок недвижимости и выявляются подходящие объекты для сравнения (не менее трех объектов). Выбирается единица сравнения: цена за единицу площади, цена за участок, цена за фронтальную единицу длины, цена за 1 м² общей или чистой площади здания, цена за 1 м³ здания, цена за комнату, цена за единицу, приносящую доход. Осуществляется сравнение оцениваемого объекта и объектов аналогов по следующим параметрам: экономические условия (финансирование сделки, условия сделки, условия продажи, состояние рынка, месторасположение), физическая характеристика объекта, экономическая характеристика объекта, права собственности на объект недвижимости. По итогам сравнения вносятся необходимые количественные и качественные корректировки. После подсчета суммы корректировок определяется рыночная стоимость объекта недвижимости.

Базой для корректировки стоимости объектов аналогов являются следующие параметры. Финансирование – это тип сделки, на основе которой формируется источник средств для вложений в объекты недвижимости. Видами финансирования являются ипотечный кредит, различные типы ссуды, различные виды аренды, венчурный капитал, государственное финансирование и др. Виды финансирования влияют на уровень цены в зависимости от степени бюджетных ограничений (ограниченность по доходу) у продавца и покупателя. Условия сделки – это виды сделок: купля – продажа, сдача в аренду, имущественный наем, мена, дарение, кредитование под залог, наследование, ипотека, участие в долевом строительстве, расторжение договора. Условия продаж – это наличие или отсутствие особых условий, из-за которых продавцу требуется срочно продать, а покупателю срочно купить объект недвижимости. Состояние рынка недвижимости – это совокупность факторов, определяющих поведение продавцов и покупателей, их готовность совершать операции при том или ином уровне цен. Местоположение – это совокупность факторов, влияющих на стоимость недвижимости через формирование ее полезности, через формирование дополнительных доходов в связи экономией на транспортных издержках и повышенной емкости рынка в условиях крупного города. Физические характеристики – это совокупность качественных и количественных показателей: размеры строений, отличительные характеристики строений (число спальных комнат, ванных комнат, тип сантехнического оборудования и др.), качество материалов, категория пожарной безопасности, архитектурный стиль. Внешний вид здания, физический и моральный износ. Экономические характеристики – это оценка недвижимости на основе показателей эффективности: 1) коэффициент валовой ренты = размер инвестиций/валовой объем реализации; 2) коэффициент капитализации = чистый доход от эксплуатации/стоимость. В этом случае стоимость (MV) = чистый доход от эксплуатации оцениваемого объекта/средняя норма капитализации по нескольким месяцам. Чистый доход от эксплуатации = валовой объем реализации× (100 – % незанятых площадей)/100 + прочие доходы с помещения – дополнительные эксплуатационные расходы. Валовой объем реализации = ∑ (оплата услуг по содержанию квартиры i -того вида × количество квартир i -того вида). Прочие доходы с помещения = (прочие доходы с одной квартиры × количество квартир всех видов)× (100 – % незанятых площадей)/100. Дополнительные эксплуатационные расходы = дополнительные эксплуатационные расходы в месяц с одной квартиры × 12 месяцев × количество квартир. Средняя норма капитализации = ∑ (норма капитализации в i -том месяце)/число мес.