Глава 5 Анализ предприятия как имущественного комплекса.

Теоретические основы оценки стоимости предприятий.

Предмет оценки предприятий (бизнеса).

Оценка – это выявление стоимостного содержания. В данном случае предметом оценки является предприятия как имущественный комплекс и предприятия как фирма или бизнес.

Субъектами оценки являются участники сделок, заинтересованных в оценке, а также независимые оценщики. Оценки осуществляются в рамках таких сделок как купля-продажа, аренда, кредит, залог, внесение и возврат вклада, страхование и др.

Разновидности предмета оценки предприятия:

1. Гипотетическая стоимость закрытой компании. Закрытая компания – это либо закрытое акционерное общество, либо открытое акционерное общества, когда ее акции не размещены на фондовом рынке, либо хозяйственное товарищество или другое юридическое лицо, не являющееся акционерным обществом.

2. Контрольные цифры максимально приемлемой (для покупателя) или максимально возможной (для продавца) цены за закрытую компанию либо за долю в ней при подготовке сделок по купле- продаже фирмы, а также долевых участий в ней.

3. Стоимость закрытых компаний, какой она сложится через некоторое заданное время в будущем, когда планируется трансформировать ее в открытую компанию (размещение акций на фондовом рынке) или предложить к продаже всю компанию или долю в ней.

4. «Действительная» стоимость открытой компании (ее акции размещены и обращаются на фондовом рынке), которая является более объективной по сравнению с ценой акций на фондовом рынке в том случае, когда фирма недооценивается или переоценивается из-за неполной или недостоверной информации о фирме, доступной для участников фондового рынка.

5. «Действительная» стоимость компании, которая отчасти является открытой (ее акции размещены на фондовом рынке, котируются, но не торгуются), которая является более объективной по сравнению с ценой котировки.

6. Стоимость имущественного комплекса как совокупности материальных и нематериальных активов, заключенных контрактов, прав собственности, позволяющих выпускать продукцию данного типа в соответствии с принятой классификацией продукции Единая Гармонизированная система классификации продукции (ЕГСКП).

7. Стоимость имущественного комплекса многономенклатурной фирмы по выпуску и продаже нескольких типов продукции. Этот имущественный комплекс может включать специализированную часть, предназначенную для выпуска и продажи отдельных видов продукции, и универсальную часть, способную участвовать в производстве любых видов продукции, входящих в номенклатуру предприятия.

8. Стоимость «бизнес-линии» или «дела» по выпуску и продажам той или иной продукции (товара, услуги, работы), включая, в отличие от имущественного комплекса, возникшие долги или предстоящие долги в связи с данным делом.

9. Ценность имущественного интереса в виде льготного контракта или контракта, обусловленного конкурентными преимуществами. Такой контракт может быть оценен как нематериальный актив.

Оценка фирмы. Фирма как предмет оценки – это юридическое лицо, имеющее имущество (прежде всего, первоначально вложенные средства в виде уставного капитала, формирование которого является предпосылкой учреждения юридического лица и получения им всех прав), расчетный счет. Юридической основой для создания юридического лица является учредительский договор, определяющий обязанности участников договора и их участие в затратах, их права и участие в получении доходов. Предметом оценки является рыночная стоимость предприятия в целом или рыночная стоимость долей (долевая ответственность и долевое участие в доходах). Фирма как юридическое лицо представляет собой совокупность имущественных прав по отношению к первоначально вложенному имуществу и прав в виде расчетного счета, являющегося свидетельством о вкладе в банковское учреждение и дающее право на ведение расчетов и получение наличных денег.

Фирма как предмет особой оценки имеет смысл тогда, когда рынок объективно не может оценить эту фирму. Это происходит в следующих ситуациях. Оцениваемая фирма является закрытой, т.к. не является акционерным обществом или таким акционерным обществом, которое не размещает акции на фондовом рынке. Оцениваемая фирма является формально открытой, однако не находится в листинге фондовых бирж (акции не включены в котировочный лист и не выявлена их курсовая стоимость), так как не отвечает их требованиям (по размеру, открытости финансовой отчетности и др.), а на внебиржевом рынке не осуществляется постоянная котировка (заявленная цена предложения). Оцениваемое предприятие представляет собой открытое акционерное общество, котируемое на солидной фондовой бирже, но его акции не отличаются ликвидностью (по ним мало и редко осуществляются сделки). Весь фондовый рынок в стране не отличается достаточной ликвидностью, либо очень сильно зависит от краткосрочных внеэкономических факторов. Российская практика показывает, что в условиях вторичного передела собственности после приватизации пакеты акций продаются по заниженным ценам (избыточное предложение со стороны работников-держателей акций). Предприятия-инвесторы покупают акции предприятий смежников не для получения доходов по акциям, а для нормализации сбыта или снабжения в целях выживания. Скандалы с фирмами-пирамидами подорвали доверие потенциальных инвесторов к фондовому рынку.

Оценка бизнес-линии. Фирма может быть представлена как совокупность бизнес-линий. Бизнес-линия в широком смысле слова – это продуктовая линия или инвестиционный проект. Продуктовая линия - это операционная деятельность по производству отдельных продуктов, оказанию вида услуг, выполнению вида работы, включающая мобилизацию производственных ресурсов, их использование, сбыт и получение выручки, возмещающей затраты и приносящую прибыль. Инвестиционный проект – это сочетание инвестиционной деятельности по разработке и внедрению новых продуктов и операционной деятельности по производству новых продуктов. Бизнес-линия в узком смысле слова – это совокупность контрактов, обеспечивающих закупочные и сбытовые линии бизнеса. Отдельные бизнес линии могут быть предметом для совместной деятельности без образования юридического лица на основе договора о простом товариществе.

Определения стоимости в зависимости от подходов к оценке. Определение стоимости предприятия или имущественного комплекса зависит рассмотрения перспектив предприятия. В этом смысле возможны два варианта: 1) предприятие оценивается как действующее (on-going-concern), т.е. приносящее доход от постоянно возобновляемой хозяйственной деятельности в обозримом периоде; 2) предприятие оценивается как подлежащее ликвидации, подразумевающей прекращение бизнеса, а оценка ликвидируемого предприятия является его ликвидационной стоимостью.

Существуют следующие подходы к оценке предприятия в зависимости от определения его перспектив. Доходный подход к оценке предприятия – это определение рыночной стоимости предприятия исходя из будущих доходов, которые можно получить продолжая бизнес, и затрат на осуществление альтернативного варианта, который может дать доходы, равные доходам от продолжения оцениваемого бизнеса за тот же период. Доходный подход к оценке предприятия может применяться в том случае, когда предприятие рассматривается как действующее, находящееся в одних руках у лиц, принимающих окончательные решения. Рыночный подход к оценке предприятия – это определение рыночной стоимости предприятия (закрытая компания или компания, не имеющая размещенных на фондовом рынке акций) на основе подбора предприятия- аналога. Предприятие-аналог – это предприятие, представляющего собой открытую компанию с размещенными на фондовом рынке ликвидными акциями, и имеющего сходные характеристики (та же отрасль, тот же размер, та же система бухгалтерского учета в части методов амортизации и учета товарно-материальных ценностей, тот же возраст и этап жизненного цикла бизнеса и пр.) Рыночный подход к оценке предприятия применяется только к предприятиям, которые оцениваются как действующие. Имущественный (затратный) подход к оценке предприятия – это определение ликвидационной стоимости ликвидируемого предприятия, чей бизнес подлежит прекращению. Ликвидационная стоимость предприятия – это сумма рыночных стоимостей всех активов предприятия (реальных, имущественных активов, финансовых активов, нематериальных активов) за вычетом стоимости долгов, которые могут быть проданы в расчете на срочную продажу. Срочная продажа – это такая продажа, когда тратится минимальное время на поиск покупателя, отсутствует поиск наиболее выгодного покупателя. Имущественный (затратный) подход к оценке предприятий не применяется в отношении действующих предприятий. Например, градообразующие предприятия, являющиеся монопсонистами на местном рынке труда (единственные работодатели) и содержащие инженерную и социальную инфраструктуру, должны рассматриваться только как действующие и его оценку нельзя осуществлять на основе рыночной стоимости распродаваемого имущества. Имущественный (затратный) подход может применяться к действующим предприятиям, когда они являются финансовыми компаниями с преобладающей долей финансовых активов, рыночная стоимость которых определяется на фондовом рынке, или в случае повышенной доли нематериальных активов, обладающих ценностью до тех пор, пока предприятие действует.

Оценка предприятия как имущественного комплекса. Имущественный комплекс может оцениваться как действующий, т.е. находящийся в одних руках и предназначенный для продолжения выпуска продукции определенного типа, обеспечивающий сохранение рабочих мест и являющийся источником поступлений в бюджеты различных уровней. При этом для оценки действующего имущественного комплекса не существенно, в чьих руках окажется имущественный комплекс. Имущественный комплекс в этом случае может передаваться третьим лицам с изъятием его из предприятий- банкротов и сохраняться как действующий в руках новых владельцев. Стоимость имущественного комплекса как действующего – это вероятная выручка от его продажи в расчете на разумное время по поиску заинтересованных покупателей за вычетом трансакционных издержек, связанных с подготовкой и осуществления продажи комплекса. Стоимость имущественного комплекса как действующего меньше стоимости компании, обладающей этим имущественным комплексом на рыночную стоимость избыточных активов, не нужных для имущественного комплекса по выпуску и сбыту определенной продукции. Рыночная стоимость избыточных активов – возможная выручка от их продажи, способная увеличить стоимость компании как действующей.

Имущественный комплекс может оцениваться как подлежащий ликвидации по ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость предприятия как имущественного комплекса – это вероятная выручка от срочной распродажи входящих в этот комплекс активов, прав собственности, контрактных прав в увязке с контрактными обязательствами по частям. Ликвидационная стоимость имущественного комплекса, как правило, ниже стоимости имущественного комплекса как действующего, так как при срочной распродаже часть активов оказывается неликвидной из-за отсутствия по ним торговли или наличия узкого круга заинтересованных лиц.

Доходный и рыночный подходы применяются к оценке предприятия как фирмы и предприятия как бизнеса, так как формирование источников активов, получение финансовых результатов, оценка источников через оценку активов – это функция юридических лиц и лиц предпринимателей. Доходный подход предполагает оценку вложенных средств через поток доходов, а получение доходов – функция юридических лиц и лиц-предпринимателей. Рыночный подход основан на увязке стоимости выпущенных акций и определенных финансовых показателей (прибыли, собственного капитала), формирование которых является функцией юридических лиц и лиц-предпринимателей.

Имущественный (затратный) подход применяется к оценке имущественного комплекса, так как речь идет о возможной выручке продавца комплекса, который, сопоставляет выручку и средства, вложенные в продаваемый имущественный комплекс, и возможных затратах покупателя.

Стандарты стоимости. Общепринятые стандарты стоимости в оценке бизнеса представляют собой совокупность требований к оценке. Различают четыре основных стандарта стоимости: 1) стандарт обоснованной рыночной стоимости; 2) стандарт обоснованной стоимости; 3) стандарт инвестиционной стоимости; 4) стандарт внутренней (фундаментальной) стоимости. Все указанные стандарты предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные, не вынужденные (в том числе административным вмешательством) сделки по приобретению бизнеса или его долей. В частности покупателю не может быть предъявлено требование о возмещении капитальных вложений, начатых ранее в интересах получения последующих значительных положительных денежных потоков. В условиях свободной сделки покупатель предприятия (пакета акций) готов заплатить за него не более того, что он может получить от прибылей, получаемых за время эксплуатации приобретаемого бизнеса.

Стандарты стоимости различаются в зависимости от двух критериев: 1) полнота и достоверность информации; 2) доступность информации участникам сделки, способных ее (информацию) использовать в соответствии с их деловыми возможностями.

Стандарт обоснованной рыночной стоимости предполагает, что оценка бизнеса производится на основе полной и достоверной информации, которая равно доступна для любого потенциального покупателя и продавца бизнеса, для любого инвестора. Деловые возможности любого потенциального инвестора, в частности по финансированию проекта, по продажам, также считаются равными и неограниченными. Стандарт обоснованной рыночной стоимости применяется в англосаксонских странах для определения налогооблагаемой базы по налогу на имущество, когда предприятие налогоплательщик имеет на своем балансе акции закрытых дочерних компаний, которые оцениваются с учетом рыночной стоимости дочерней компании и доли в ней материнской компании. Стандарт обоснованной рыночной стоимости применяется в случае рыночного подхода к оценке бизнеса, основанного на поиске предприятий-аналогов. Только в этом случае может использоваться общедоступная информация.

Стандарт обоснованной стоимости предполагает оценку бизнеса на основе равнодоступной информации для конкретного покупателя и продавца, участвующего в данной сделке. Деловые возможности участника сделки предполагаются равными. В западной практике стандарт обоснованной стоимости может применяться, когда меньшинство акционеров опротестовывают через суд сделку по скупке акций крупными акционерами на основании так называемой информационной асимметрии (крупные акционеры не предоставляют мелким акционерам информацию о рыночных перспективах предприятия и действительной стоимости активов, определяющей максимальную цену акций).

Стандарт инвестиционной стоимости предполагает оценку бизнеса (инвестиционного проекта) на основе информированности и деловых возможностей конкретного инвестора (покупателя или продавца). Следовательно, согласно этому стандарту оценка одного и того же проекта будет разной для разных потенциальных инвесторов. Играют роль и деловые возможности конкретного инвестора: возможность обойтись без покупки активов, которые можно создать своими силами, учет опыта прежних сделок, творческие возможности, фантазия инвестора. Инвестиционная стоимость предприятия с точки зрения внешнего инвестора-покупателя называется внешней стоимостью предприятия. Инвестиционная стоимость предприятия с точки зрения его действующих менеджеров и с учетом их планов называется стоимостью как есть.

Стандарт внутренней (фундаментальной) стоимости предполагает оценку бизнеса (проекта) сторонним независимым оценщиком на основе его собственной информированности и представлений о деловых возможностях инвестора. При этом не исключается предоставление оценщику по его требованию информации, которую он будет корректировать впоследствии. Стандарт внутренней (фундаментальной) стоимости требует, чтобы независимый аналитик оценил предприятие всеми существующими методами оценки и дал итоговую оценку в зависимости от обоснованной степени доверия к этим методам в конкретной ситуации. Аналитик не должен запрашивать информацию только от одной стороны сделки. Аналитик должен иметь собственный опыт работы в отрасли оцениваемого предприятия и собственную независимую информацию о ней. Итоговая оценка предприятия – это средневзвешанная из оценок, полученных разными методами, где в качестве весовых коэффициентов должен выступать специально обосновываемые коэффициенты доверия оценщика к результатам применения того или иного метода оценки в конкретной оценочной ситуации.

Приведенные стандарты оценки бизнеса применимы как к оценке компаний, так и к оценке имущественных комплексов независимо от того, кто ими владеет.

Другие виды стоимости.Стоимость воспроизводства – это затраты на воспроизводство точной копии предприятия или другого актива, даже если имеются более экономичные аналоги. Стоимость замещения – это затраты на создание предприятия, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность. Но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных прогрессивных материалов, конструкций, оборудования. Этот вид стоимости широко используется в страховании. Залоговая стоимость – оценка предприятий по рыночной стоимости для целей ипотечного кредитования. Балансовая стоимость – это стоимость, выражающая затраты по созданию или приобретению объектов собственности. Первоначальная балансовая стоимость – стоимость на момент принятия объекта к учету, ввода в эксплуатацию. Восстановительная балансовая стоимость – это стоимость объектов учета после переоценки. Ликвидационная стоимость – это возможная выручка при срочной распродаже активов в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением обоснованной рыночной стоимости или обоснованной стоимости. Страховая стоимость – стоимость собственности, определяемая положением страхового контракта или полиса. Налогооблагаемая стоимость – стоимость, рассчитанная на основе правил, предусмотренных налоговым законодательством, в отношении налогообложения собственности.

Особенности процесса оценки.

Оценка представляет собой систематический сбор и анализ экспертами данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества и бизнеса. Она осуществляется на основе действующих законов и стандартов. Процедура оценки и способы определения стоимости зависят от характера сделок с объектами, стоимость которых должна быть оценена, и от цели оценки.

С 1994г. в 39 странах мира вступили в силу четыре международных стандарта оценки:

Cтандарт 1 «Рыночная стоимость как база оценки»; стандарт 2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости»; стандарт 3 «Оценка в целях внесения изменений в финансовую отчетность»; стандарт 4 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств». Кроме того, разработаны проекты еще семи стандартов: стандарт 5 «Стоимость действующего предприятия как база оценки»; стандарт РМЕ «Оценка производственных средств, машин оборудования»; стандарт IA «Оценка нематериальных активов»; стандарт TXR «Оценка минеральных ресурсов»; стандарт ТТ «Оценка лесных ресурсов и лесных земель»; стандарт Х «Учет в процессе оценки факторов окружающей среды»; IPF «Оценка недвижимости, являющейся собственностью страховых компаний и пенсионных фондов».

Стандарт 1 посвящается оценке объектов, являющихся предметами сделок купли-продажи. Сделки купли-продажи являются исходным пунктом для оценки. Объектами купли-продажи являются товары как продукты труда и товары, не являющиеся продуктами труда (земля, имущественные права в отношении материальных объектов). Стоимость выражает оценку труда и продукта труда и других объектов через процесс обмена. Стоимость невозможно посчитать, так как неизвестно какие затраты и их результаты будут признаны рынком. Тем не менее стоимость товаров выступает в виде ряда цен. Такими ценами являются цены предложения, цены спроса, равновесные цены, цены конкретных сделок. Кроме того стоимость может выступать в виде альтернативных затрат (затраты на создание одного объекта, которые оцениваются по затратам на создание аналогичного объекта или затратам на реализацию альтернативного варианта). В этом качестве стоимость можно количественно оценить. Исходным пунктом для оценки – это оценка объектов (разных видов имущества, товаров, работ, услуг) в рамках сделок по купле продаже. Кроме того, товарами могут быть объекты, не являющиеся продуктами труда, а стоимость в этом случае выражает способность этих объектов к обмену.

Объектом купли-продажи может быть капитал в виде предприятия. Предприятие как имущественный комплекс может быть оценено на основе стандарта 1 «Рыночная стоимость как база оценки», так как элементы имущественного комплекса ничем не отличаются от обычных товаров как продуктов труда. Оценка предприятия как фирмы или бизнеса для целей купли продажи– это оценка имущественных прав на активы, совершающие кругооборот и созданные за счет определенных источников, которые могут быть проданы, т.е. переданы другому лицу на возмездной основе. Оценка фирмы или бизнеса как имущественных прав на действующие активы, полученные из различных источников, осуществляется на основе оценки прибыли, так как накопление прибыли – это формирование эквивалента капитала, вложенного в данное предприятие. Накопленная прибыль представляет собой свободный капитал, который можно вкладывать в любые объекты. Фирму или бизнес, приносящих прибыль, можно оценить на основе альтернативных вложений капитала, приносящих такую же прибыль, но отличающиеся по размерам вложений. Отмеченная выше оценка может также осуществляться на основе стандарта 1, так как этот стандарт применяется к сделкам купли-продажи и предъявляет требования к оценке с точки зрения полноты информации и ее доступности для участников сделки.

Стандарт 5 «Стоимость действующего предприятия как база оценки» применяется для оценки пассивов предприятия оформленных в виде выпущенных акций. Предприятие как фирма – это совокупность прав собственности по отношению к активам, которые формируются из различных источников, т.е. пассивов. Собственный капитал как источник или пассив может быть оформлен в виде выпущенных акций, которые размещаются по ценам, более высоким, чем номинальная стоимость. В этом случае акции являются источником формирования не только уставного капитала, но и добавочного капитала. Стоимость выпущенных акций выступает как своеобразная цена предприятия. Цена акций может меняться в зависимости от финансового положения предприятия (обеспечение акций чистыми активами), ситуации на фондовом рынке, доходности альтернативных вложений по отношению к акциям. Переоценка выпущенных акций может рассматриваться как деловая репутация фирмы, отражаемая как одновременный прирост нематериального актива в части деловой репутации фирмы и прироста уставного капитала на сумму переоценки. При этом рост курсовой (рыночной) стоимости выпущенных акций на вторичном рынке (рынок перепродаж) может не выражать рост денежных поступлений у фирмы-эмитента, так как выручку от перепродажи получает инвестор, а не эмитент. Следовательно, стандарт 5 может применяться для оценки капитальных трансфертов (средства, получаемые предприятием без эквивалента, для вложения в собственный бизнес) в связи с выпуском акций и их переоценкой.

Стандарт 3 «Оценка в целях внесения изменений в финансовую отчетность» выражает переоценку активов как основание для переоценки источников, за счет которых формируются активы предприятия. Известно, что нет активов без пассивов. Это означает, что всякое поступление активов или увеличение их стоимости должно осуществляться из определенных источников или сопровождаться приростом суммы источника на сумму переоценки актива. Всякое списание актива, его уценка, должны осуществляться за счет уменьшения соответствующих источников. Равенство активов и пассивов можно выразить следующей формулой: ВА (внеоборотные активы) + ОА (оборотные активы) = СК (собственный капитал) + О (обязательства). Равенство переоцененных активов и переоцененных пассивов можно представить формулой: ВА*(переоцененные внеоборотные активы) + ОА* (переоцененные оборотные активы) = СК* (переоцененный собственный капитал) + О* (переоцененные обязательства).

Стандарт 2 ««Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» применяется в случае использования нормативной стоимости, которую определяет независимый оценщик во всех случаях кроме операций купли-продажи: например, оценка при реорганизации, при оценке долей в уставном капитале, оценке внесения вклада и суммы возврата вклада и других случаях.

Факторы, влияющие на величину оценочной стоимости.

При определении стоимости оценщик принимает во внимание различные микро и макроэкономические факторы. Фактор спроса заключается в учете доходов и предпочтений покупателей, которые влияют на цены спроса, т.е. максимальные цены, которые покупатель готов заплатить за предприятие. Фактор спроса заключается также в определении величины капитала, вкладываемого в альтернативный вариант и дающего ту же прибыль за такой же промежуток времени. Размер этого капитала определяет максимальную цену, которую покупатели готовы заплатить. Фактор предложения заключается в учете средств, вложенных продавцом в объект, продажа которого должна возместить затраты и обеспечить прибыль. Фактор предложения заключается также в учете выручки от продажи других аналогичных объектов. Соотношение спроса и предложения является фактором, определяющим оценочную стоимость: учет излишка или дефицита предлагаемых к продаже объектов. Фактор дохода (прибыли) заключается в учете особенностей операционной деятельности, приносящей доход, и в возможности продать фирму или отдельный бизнес после их использования. Прибыль от операционной деятельности зависит от соотношения потока доходов и расходов. Фактор времени заключается в учете времени получения доходов, от которого зависят сроки окупаемости вложенных средств, т.е. накопление прибыли до величины, равной вложенным средствам. К тому же фактор времени необходим для учета обесценения доходов за счет инфляции и для расчета капитала, вкладываемого в альтернативный вариант, приносящий такой же доход. Фактор риска заключается в учете вероятности прибыли от успеха и вероятности убытков от неудачи. Фактор контроля заключается в учете степени контроля, которую получает новый собственник после приобретения предприятия. Степень контроля определяется набором прав, которые получает новый собственник: назначение управляющих и определение размеров их оплаты, влияние на стратегию и тактику работы предприятия, принятие решений о купле продаже активов, о погашении кредиторской задолженности, определять размеры дивидендов. Чем больше набор приобретаемых прав, тем выше продажная цена предприятия. Фактор ликвидности заключается в возможности продажи объектов собственности за определенный срок. Покупатели готовы платить премию за приобретение активов, которые можно быстро перепродать с минимальным риском потери части стоимости. Поэтому стоимость закрытых акционерных обществ должна быть ниже аналогичных открытых акционерных обществ. Фактор ограничений заключается в учете любых ограничений, которые способны повлиять на бизнес: например, государственное регулирование цен ряда товаров должно уменьшить стоимость бизнеса, занимающегося производством этих товаров.

Принципы оценки предприятий.

Принципы оценки – это подходы к оценке, на основе которых вырабатывается формула определения стоимости предприятия в зависимости от разных обстоятельств. Опыт оценочной работы позволяет сформулировать три группы принципов: 1) принципы, связанные с представлением владельца об имуществе; 2) принципы, связанные с рыночной средой; 3) принципы, связанные с эксплуатацией имущества.

Принципы оценки предприятия, связанные с представлением владельца об имуществе.Принцип полезности гласит, что предприятие обладает стоимостью, если оно потенциально полезно для его владельца. Полезность предприятия заключается в способности имеющихся активов обеспечивать производство конкретных видов продукции, оказание услуг или выполнение работ для получения выручки от реализации и прибыли. Принцип замещения означает, что разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое аналогичное предприятие с такой же степенью полезности. Принцип ожидания представляет собой ожидание будущей прибыли и других выгод, которые могут быть получены в будущем от использования имущества предприятия, а также размера выручки от его перепродажи.

Принципы, связанные с рыночной средой. Принцип зависимости означает, что стоимость предприятия зависит от множества факторов. Но и само оцениваемое предприятие влияет на стоимость окружающих объектов недвижимости и других предприятий, находящихся в данном регионе. Принцип соответствия означает, что любое предприятие должно соответствовать рыночным и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе, проекты предприятия – общепринятым традициям использования земельных участков в данном районе. Принцип взаимодействия предложения и спроса означает, что в случае превышения спроса над предложением цены растут при постоянстве других факторов, в случае превышения предложения над спросом цены падают при постоянстве других факторов, в случае соответствия между спросом и предложением цены стабильны при постоянстве других факторов. Спрос – это максимальная сумма, которую покупатели готовы заплатить за предприятие. Предложение – это выручка, желаемая для продавцов при продаже предприятия. Принцип конкуренции означает соревнование между предпринимателями в получении прибыли, которое обостряется в случае превышения предложения над спросом. Конкуренция означает также и борьбу между покупателями за возможность купить дешевле своей максимальной суммы или за возможность перехватить желаемый объект, предлагая более высокую цену, когда спрос превышает предложение. Принцип изменения, означает наличие постоянных изменений на рынке: появляются новые предприятия, изменяется профиль действующих предприятий, изменяется социально-экономическая, политическая и техническая сферы, изнашиваются объекты собственности, изменяются направления государственного регулирования, изменяются вкусы и устремления покупателей. Поэтому оценку стоимости предприятия необходимо проводить на конкретную дату.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества.

Остаточная продуктивность земельного участка. Любой вид предпринимательской деятельности представляет собой взаимодействие четырех факторов производства: капитал, труд, управление, земля. Поскольку земля недвижима, остальные факторы играют активную роль, но привязаны к земле, то собственник земли должен оплачиваться после получения доходов собственниками других факторов производства. Из остатка прибыли собственник земли получает ренту в виде арендной платы или налога на землю.

Принцип вклада означает учет суммы, на которую увеличивается или уменьшается стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства. Некоторые факторы увеличивают стоимость имущественного комплекса предприятия на большую величину, чем связанные с ним затраты, а некоторые уменьшают (например, покраска дома в цвет, который не соответствует рыночным стандартам уменьшает стоимость здания).

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи означает, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, которого общая отдача хотя и растет, но замедляющимися темпами. Этот прирост чистой прибыли происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше прироста затрат на привлечение дополнительных ресурсов.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) предприятия означает, что любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимально возможный выпуск продукции при минимальных затратах и полном использовании финансовых ресурсов на приобретение оптимальной комбинации факторов производства, достигается максимальная прибыль, накопление которой увеличивает стоимость предприятия.

Принцип оптимального размера (масштаба) предприятия означает, что размер предприятия, представленный количеством используемых факторов производства, должен носить оптимальный размер, при котором выпуск продукции осуществляется при минимальных удельных затратах.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности предполагает, что разделение и соединения имущественных прав осуществляется таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предполагает, что предприятие используется таким образом, чтобы обеспечить наивысшую текущую стоимость на эффективную дату оценки. В отношении земли этот принцип означает выбор одного из альтернативных вариантов использования земли, при котором имеет место наивысшая стоимость земельного участка как места нахождения предприятия.

Методы оценки инвестиционной стоимости целостного имущественного комплекса.

Метод оценки рыночной стоимости целостного имущественного комплекса основан на выборе цен покупки – продажи аналогичной совокупности активов. Этот метод имеет две разновидности.

1. Оценка по котируемой стоимости акций данного предприятия. Такая оценка может проводиться по предприятиям, организованным в форме открытых акционерных обществ, чьи акции свободно обращаются на организованном или неорганизованном фондовом рынке. В основе такой оценки лежит фактическая котировка (средняя рыночная стоимость) одной акции. Оценка чистых активов целостного имущественного комплекса осуществляется по следующим этапам.

1) На первом этапе определяется средний уровень котировки акций компании, обращающихся на организованном или неорганизованном фондовом рынке. Он рассчитывается как средневзвешенное его значение, где в качестве «весов» выступает доля объема сделок, заключенных в анализируемом периоде на различных видах фондового рынка, в общей сумме сделок.

2) На втором этапе определяется количество акций компании, находящихся в обращении. Для этого из общего числа выпущенных акций (зарегистрированная эмиссия) вычитают количество акций, выкупленных компанией (или оставленных ею в резерве).

3) На третьем этапе определяется рыночная стоимость чистых активов путем умножения среднего уровня рыночной котировки акций на их количество, находящееся в обращении. Оценка рыночной стоимости чистых активов данного предприятия рассчитывается по следующей формуле: , где ЧА_Р – рыночная стоимость чистых активов компании, - средний уровень котировки акций компании, обращающихся на фондовом рынке, А_Э – количество эмитированных акций, А_В – количество выкупленных компанией акций, изъятых из свободного обращения на фондовом рынке.

Этот метод оценки получил широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой и эффективным фондовым рынком, от которого зависит надежность этого метода. В российских условиях использование этого метода может привести к значительным искажениям реальной стоимости чистых активов. так как акции многих российских предприятий неликвидны, не обращаются в массовом порядке на фондовом рынке. Эмитенты устанавливают цену предложения на акции без ее привязки к реальной оценке своих чистых активов и возможностям выплаты дивидендов по ним в предстоящем периоде. Даже при относительно свободном обращении акций на фондовом рынке их ликвидность и уровень котировки искусственно поддерживаются эмитентом путем скупки отдельных пакетов акций по ценам, превышающим их реальную рыночную стоимость.

2. Оценка по аналоговой рыночной стоимости. В основе использования этого метода лежит изучение цен покупки - продажи аналогичных целостных имущественных комплексов. Предприятие – аналог подбираются для осуществления такой оценки с учетом его отраслевой принадлежности, региона размещения, размера и структуры активов, стадии жизненного цикла и ряда других факторов. Использование этого метода предполагает, что при достаточно сходных характеристиках объектов – аналогов они имеют для покупателей одинаковую потребительную стоимость. Оценка целостных имущественных комплексов на основе аналоговой рыночной стоимости осуществляется по следующим основным этапам.

1)На первом этапе по основным показателям финансового состояния и результатам хозяйственной деятельности определяются основные показатели, по которым необходимо осуществить подбор предприятия аналога. К таким показателям относят различные формы прибыли. Операционная прибыль = Объем реализации – текущие расходы. Балансовая прибыль до реформирования = операционная прибыль – амортизация. Балансовая прибыль после реформирования = балансовая прибыль до реформирования – налог на имущество. Прибыль до налогообложения = балансовая прибыль после реформирования – проценты по ссудам. Чистая прибыль = Прибыль до налогообложения – налог на прибыль. Денежный поток = чистая прибыль + амортизация. Денежный поток до налогов = балансовая прибыль до реформирования + амортизация.

2) На втором этапе по результатам изучения рыночных сделок формируется предварительный перечень реализованных предприятий, которые могут потенциально выступать как аналоги оцениваемого предприятия. Для каждого предприятия – аналога рассчитываются оценочные мультипликаторы. Каждый оценочный мультипликатор выражает отношение собственного капитала предприятия – аналога к одному из показателей прибыли. Количество оценочных мультипликаторов равно количеству выбранных показателей.

3)На третьем этапе осуществляется сравнение подобранных предприятий – аналогов с ранее определенными параметрами оцениваемого предприятия. При этом рассчитываются корректирующие коэффициенты для уточнения значения оценочных мультипликаторов с учетом степени значимости отдельных показателей и разницы между значением каждого показателя предприятий – аналогов и оцениваемого предприятия.

4) На четвертом этапе рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого предприятия через определение расчетной величины собственного капитала оцениваемого предприятия. Расчетная величина собственного капитала определяется как средняя величина из значений нескольких вариантов расчетной величины собственного капитала. Количество вариантов зависит от количества выбранных показателей и количества предприятий аналогов. Значение каждого варианта расчетной величины собственного капитала = один из показателей прибыли оцениваемого предприятия × оценочный мультипликатор данного показателя по данному предприятию-аналогу.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого предприятия через определение расчетной величины собственного капитала оцениваемого предприятия можно описать следующими формулами.

, где ОМ_ij – оценочный мультипликатор по i-тому показателю прибыли для j-того предприятия – аналога, СК_jА – значение собственного капитала j-того предприятия - аналога, П_ijА – значение i-того показателя прибыли у j-того предприятия – аналога, К_ij – корректирующий коэффициент.

, где РСКОП_ij – значение отдельного варианта расчетной величины собственного капитала оцениваемого предприятия, ОМ_ij – оценочный мультипликатор по i-тому показателю прибыли для j-того предприятия – аналога, П_iОП – значение i-того показателя прибыли у оцениваемого предприятия.

, где - средняя величина из значений нескольких вариантов расчетной величины собственного капитала оцениваемого предприятия, выражающая рыночную стоимость оцениваемого предприятия, m – число предприятий – аналогов, k – число показателей прибыли, ОМ_ij – оценочный мультипликатор по i-тому показателю прибыли для j-того предприятия – аналога, П_iОП – значение i-того показателя прибыли у оцениваемого предприятия.

Оценка аналоговой рыночной стоимости может применяться тогда, когда оцениваемое предприятие не выпускает акции или рыночная стоимость выпущенных акций искажает реальную стоимость чистых активов предприятия. Применение данного метода в российских условиях сталкивается с такими препятствиями как недостаточное количество продаж на рынке недвижимости и на приватизационном рынке и трудностями в подборе предприятий – аналогов, имеющих схожую структуру затрат, структуру амортизируемого имущества, структуру заемного капитала, структуру и размеры имущества, облагаемого налогом на имущество, и т.п.