Физический и моральный износ объектов недвижимости. Жизненный цикл объектов недвижимости.

Износ – это уменьшение стоимости объектов недвижимости, вызванное либо последовательно нарастающей утратой потребительских свойств (физический износ), либо появлением более дешевых или более качественных аналогичных объектов (моральный износ). Понятие «Износ» не следует смешивать с понятием «Амортизация», которая представляет собой резерв, создаваемый в составе затрат, не подлежащий налогообложению и являющийся источником для приобретения новых объектов взамен выбывающих. Физический и моральный износ выражают изменение стоимости объекта недвижимости во времени.

Физический износ объектов недвижимости имеет место, как в процессе старения, так и под влиянием внешних, прежде всего климатических, условий. Характер эксплуатации относится к статическим нагрузкам и не является фактором физического износа. Процесс физического износа жилых зданий и его конструкционных элементов выражается в утрате первоначальных свойств и качеств (прочность, жесткость, стойкость по отношению к разрушающему воздействию внешней среды). Физический износ имеет временную характеристику: фактический возраст здания (срок эксплуатации) и долговечность (предельный срок службы). Предельный срок службы – это время, в течение которого несущие конструктивные элементы жилого здания утрачивают свою прочность. Физический износ может быть выражен следующими формулами:

, где И – износ здания в %, Ф – фактический возраст здания, годы; Д – долговечность здания, годы. Первая формула соответствует долговечности здания до износа в 90%, а вторая формула ограничивает срок службы износом 75%. При этом фактический срок службы всегда меньше предельного срока эксплуатации, т.к. здание никогда не эксплуатируется до полного исчерпания прочности несущих конструкций.

Существует два метода определения физического износа. Визуальный метод – это метод, основанный на применении различных приборов и оборудования по обследованию объекта недвижимости с целью выявления технического состояния его основных конструктивных элементов. На первом этапе определяют долю поврежденных участков в общем размере каждого конструктивного элемента. Физический износ выражается следующей формулой:
, где Ф_к – физически износ конструктивного элемента в %; P_i – размеры (площадь или длина) i-того поврежденного участка, м или м²; P_k – размеры конструктивного элемента в м или м². Число поврежденных участков изменяется от 1 до n. На втором этапе физический износ определяется по всему объекту недвижимости с учетом физического износа отдельных конструктивных элементов и их доли в стоимости здания. Физический износ здания выражается следующей формулой:,
, где Фзд – физический износ здания в %; Ф_kj –физический износ j-ого конструктивного элемента по всем поврежденным участкам в %; d_j – доля восстановительной стоимости отдельного конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания в долях единицы. Число конструктивных элементов изменяется от 1 до m.

Метод «номинальной» стоимости – это оценка физического износа по стоимости его необходимого ремонта. Для расчета физического износа используют коэффициент К_с, выражающий соотношение между стоимостью капитального ремонта и номинальной стоимости здания. Коэффициент К_с зависит от фактического срока эксплуатации, который представлен в виде доли фактического срока эксплуатации в нормативном сроке службы. Физический износ = номинальная стоимость ´ К_с, Нормативный срок службы – срок, за который сумма начисленной амортизации становится равной первоначальной стоимости здания. Нормативный срок службы не совпадает со сроками долговечности здания.

Жизненный цикл объектов недвижимости можно подразделить на фазы в зависимости от динамики нарастания физического износа по мере изменения фактического срока службы. На первой фазе (эксплуатация в пределах 25% нормативного срока службы) происходит усиленное нарастание физического износа из-за дефектов, связанных с качеством материалов, изделий и конструкций, качеством самих строительно-монтажных работ при возведении здания, а также в связи с самой эксплуатацией, что сопровождается осадкой фундаментов и других конструкционных элементов. Во второй фазе (продолжительность составляет до 50% нормативного срока службы) процесс износа конструктивных элементов и здания в целом замедляется в результате периодических капитальных ремонтов и обновления конструктивных элементов. На третьей фазе (продолжается до конца нормативного срока службы и составляет 25 % нормативного срока) имеет место повторное усиленное нарастание физического износа конструктивных элементов из-за накопления «эксплуатационной усталости», которая выражается в их усиленном разрушении. На этой стадии невозможно остановить нарастание износа. Осуществляются поддерживающие ремонты для сохранения объектов в допустимом техническом состоянии до момента их комплексной реконструкции или сноса.

Моральный износ представляет собой уменьшение стоимости объекта недвижимости, вызванное сравнением этого объекта с другими объектами-аналогами, имеющими одинаковое назначение, но отличающимися по стоимости и по полезности. Моральный износ выражает возможность замещения данного объекта на другие объекты, обладающие преимуществами по затратам на их приобретение и по способности удовлетворять потребности. В практике различают два вида морального износа: моральный износ первого рода и моральный износ второго рода.

Моральный износ первого рода – это относительное уменьшение величины первоначальной стоимости зданий, вызванное уменьшением затрат в сопоставимых ценах на строительство аналогичных объектов, которые имеют одинаковое назначение и полезные свойства. Моральный износ первого рода можно выразить следующей формулой: М₁ (моральный износ первого рода) = первоначальная стоимость – восстановительная стоимость = С₀ – С₀ (1-Р_Т)ⁿ = С₀ Р_Т, где С₀ – первоначальная стоимость С₀ (1-Р_Т) – восстановительная стоимость, Р_Т – ежегодное снижение стоимости строительства жилья (в долях единицы) или снижение стоимости жилого здания в результате действия интенсифицирующих факторов строительного производства с учетом возраста жилого здания, n – число лет.

Моральный износ второго рода – это уменьшение первоначальной стоимости объекта недвижимости, вызванное устареванием здания или его элементов по отношению к современным архитектурным объемно-планировочным, конструкционно-технологическим, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. Жилые здания и помещения устаревают до их полного физического износа, так как не отвечают изменившимся требованиям к качеству, благоустройству и комфортности жилищ. Моральный износ выражает изменение требований к зданиям, соответствующих социальному потребительскому стандарту (СПС). Моральный износ возникает тогда, когда на рынке недвижимости появляется новый сегмент, представленный продажами более качественных по потребительским свойствам объектов. Моральный износ второго рода можно учитывать по следующим элементам: 1) по объемно-планировочным дефектам, 2) по отсутствию отдельных элементов благоустройства, 3) по конструктивным дефектам. Моральный износ второго рода прекращается тогда когда все устаревшие объекты или их элементы будут заменены на новые соответствующие современным требованиям. СПС (социальный потребительский стандарт) представлен жильем с такими потребительскими характеристиками, строительство которого в требуемых объемах соответствует реальным экономическим возможностям государства. В рыночных условиях моральный износ определяется способностью коммерческого инвестора приобретать новые более качественные объекты. Размер дохода коммерческого инвестора определяет возможность приобретать объекты по «норме» СПС, выше «нормы» СПС, ниже «нормы» СПС. Поэтому моральный износ имеет место не по всему жилищному фонду, а по отдельным сегментам, видам жилья, конструкционным элементам. Для коммерческого инвестора моральный износ второго рода определяется по стоимости воспроизводственных мероприятий, необходимых для устранения морального износа через замену устаревшего объекта на новый, более качественный объект. Основными видами воспроизводственных мероприятий являются реконструкция и модернизация. Реконструкция – это комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на одновременное устранение и физического и морального износа жилых зданий. Модернизация – это комплекс мероприятий по устранению только морального износа посредством замены оборудования, перепланировки помещений, устранения конструктивных дефектов, улучшения внешнего вида (фасада, интерьеров) жилого здания. Моральный износ второго рода можно выразить следующими формулами: М₂ (моральный износ второго рода) = , где C_i – стоимость i -того мероприятия (замена оборудования, перепланировка, устранение конструктивных дефектов, улучшение внешнего вида и интерьеров). Число мероприятий изменяется от 1 до n. Приведенную формулу можно модифицировать с учетом двух групп мероприятий: устранение морального износа отдельных жилых помещений по требованию заказчиков и мероприятия по зданию в целом. В этом случае М₂ (моральный износ второго рода) = , где С_j – стоимость мероприятий по j -тому жилому помещению, C_o – стоимость мероприятий по зданию в целом, m – число жилых помещений.

Общий износ объекта недвижимости (И) = Ф(физический износ) + М₁(моральный износ первого рода) + М₂(моральный износ второго рода). Реальная стоимость объекта недвижимости = первоначальная стоимость – общий износ.

Оценка недвижимости методом капитализации дохода.

Оценка недвижимости методом капитализации дохода предполагает рассмотрение недвижимости в качестве объекта приносящего доход. В этом случае стоимость недвижимости определяется по сумме капитала, приносящего доход по ставке капитализации, равный доходу от недвижимости. Стоимостной эквивалент от недвижимости (V) можно определить по следующей формуле: , где I – доход от недвижимости, R – ставка капитализации. Таким образом, доход от недвижимости рассматривается, с одной стороны, как результат использования недвижимости, с другой стороны, как результат альтернативного использования капитала, дающего одну и туже величину дохода: I = V´ R.

Ставка капитализации, используемая при оценке недвижимости, включает в себя как прибыль на вложенный капитал, так и прибыль на возмещение капитала. Норма прибыли на вложенный капитал – это ставка дисконта, которая выражает норму доходов будущих периодов, умноженную на коэффициент компенсацию за риск с учетом других факторов (например, отказ от хранения средств в ликвидной форме, издержки вложения заемного капитала). Прибыль на возмещение капитала отражает ту долю дохода, которая идет на возврат инвестированного капитала. В данном случае имеется в виду амортизация как резерв, создаваемый в составе затрат за счет уменьшения прибыли, который рассматривается как источник возмещения потребленного капитала. Следовательно, ставка капитализации = норма доходов будущих периодов ´ коэффициент риска ´ коэффициент премии за отказ от ликвидности – издержки по привлечению заемного капитала + доля амортизации в капитале.

Метод капитализации доходов имеет несколько разновидностей. Метод прямой капитализации предполагает оценку стоимости недвижимости по следующей формуле
, где V – стоимость недвижимости, ВД – валовой доход, ОИ – операционные издержки), R – общая ставка капитализации. Общую ставку капитализации можно рассчитать по следующей формуле: R = R₀ (без рисковая ставка или норма прибыли) + D R (надбавка за риск и возмещение капитала). Ставку капитализации можно определить через соотношение между наиболее вероятным значением арендной платы (АП средняя = ) и наиболее вероятным значением цены объекта недвижимости ())

При сопоставлении стоимости различных объектов недвижимости методом прямой капитализации необходимо учитывать следующие факторы. Учет фактора риска означает, что при сравнении объекта с объектами-аналогами, дающими доход по одинаковой ставке дисконта, предполагается наличие одинакового риска в отношении этих объектов в связи с их однотипностью и одинаковым местоположением. Уровни операционных расходов должны быть сопоставимы (одинаковый состав операционных расходов: оплата налогов, коммунальных услуг). Отношение стоимости земельных участков к стоимости сооружений должно быть сопоставимо (при более высокой доле сооружений возрастает удельный вес расходов на амортизацию). Остаточный срок службы сооружений должен быть примерно одинаков для оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так как остаточный срок службы влияет на продолжительность притока дохода и на уровень амортизации. Чем короче период возмещения, тем выше ежегодная ставка возмещения, а, следовательно, возрастает доля годовой амортизации в капитале, что уменьшает норму доходов будущих периодов. При сопоставлении стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации следует учитывать дату и условия продаж, так как ставки капитализации изменяются во времени в связи с изменением ставок ссудного процента и изменением условий предложения и спроса.

Для оценки стоимости недвижимости может быть использован метод капитализации, основанный на изменении стоимости денег во времени. Этот метод основан на вычислении будущей или текущей стоимости денежного потока

ЧОД – чистый операционный доход, k – ставка дисконтирования, ЦП – цена продажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия), n – период владения, м – номер платежного периода.