Тема 1. Понятие и признаки недвижимости

Содержание курса

Раздел I. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ЕГО ВИДЫ... 2

Тема 1. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 2

Тема 2. ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.. 4

Тема 3. Земельный участок как основа недвижимости.. 5

Раздел II. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ.. 7

Тема 4. ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.. 7

Тема 5. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.... 9

Раздел III. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 10

Тема 6. СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ФАКТОРЫ НА НЕЕ ВЛИЯЮЩИЕ.. 10

Тема 7. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.. 11

Тема 8. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.. 13

Тема 9. ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ (ВРЕМЕННАЯ ОЦЕНКА ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ) 14

Тема 10. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.. 16

Тема 11. РЫНОЧНЫЙ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.. 20

Тема 12. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.. 20

Литература.. 21

Приложение.. 23

Раздел I. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ЕГО ВИДЫ

Тема 1. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Понятие недвижимости дается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

В ст. 130 ГК РФ определены два основополагающих признака недвижимости: прочная связь с землей и государственная регистрация всех объектов, обозначенных в статье. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации[1] в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

К недвижимости относятся предприятия как имущественные комплексы. Статья 132 ГК РФ приравнивает к недвижимому имуществу предприятие:

«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

По происхождению различают объекты недвижимости:

· созданные природой без участия человека;

· являющиеся результатом труда человека;

· созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Некоторые виды недвижимости могут юридически переходить в движимое имущество.

Часто при совершении сделок с объектами недвижимости может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости, например права аренды, сервитуты и др.

В частности, сервитут – это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд….»[2].

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1.1).

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные объекты недвижимости (постройки), обладают родовыми признаками:

1. Стационарность, неподвижность;

2. Материальность - натурально-вещественная и стоимостная форма функционирования;

3. Долговечность.

Кроме родовых выделяют и частные признаки: разнородность, уникальность, неповторимость и др.

Рис. 1.1. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Стадии жизненного цикла объекта недвижимости: предпроектная – проектная – строительство – эксплуатация – закрытие.

Жизненный цикл объекта недвижимости включает срок экономической и физической жизни (рис. 1.2).

Все объекты недвижимости (кроме земли при нормальном ее использовании) подвержены износу.

Износ – потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации (нормальный и индивидуальный физический износ).

Функциональный износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Внешний (экономический) износ – снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.

Физический и функциональный износ могут иметь устранимый и неустранимый характер, внешний износ всегда характеризуется как неустранимый.

Накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимости (рис. 1.2).

*Может увеличиваться за счет реконструкции, переоборудования (перестройки), модернизации или изменения условий

**Отражает возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т.д. Может быть больше или меньше, чем фактический возраст

Рис. 1.2. Срок жизни объекта недвижимости

Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности выглядит как совокупность следующих этапов:

· приобретение (покупка, постройка, наследование и др.);

· владение и пользование в определенном периоде;

· управление объектом;

· извлечение прибыли, удовлетворение потребности;

· распоряжение собственностью;

· множественная смена собственников, владельцев, пользователей;

· распоряжение вещными правами на объект;

· изменение функционального назначения объекта;

· прекращение права собственности: продажа, национализация и др.;

· конец экономической жизни объекта;

· государственная регистрация прав и сделок (смена собственника).