Общая характеристика рыночного подхода к оценке

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: 1) спроса и предложения, 2) замещения и 3) вклада. С помощью этого подхода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости С_р имеет вид:

С_р=Ц_i ± К_i ,

где Ц_i — цена продажи i-гo сравнимого объекта недвижимости;

К_i — величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

· анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа;

· определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

· разработка модели, которая связывает единицы сравнения показателями (элементами) сравнения;

· расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

· применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

· анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости. Например, единицами измерения могут быть 1 м², 1 м² жилой площади, 1 м²общей площади, 1 м³, 1 квартира, 1 га, 1 сотка и т.д.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Состав имущественных прав.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок займа, амортизация).

3. Условия продажи (обычные или особые закладные; мотивы и знания покупателя и продавца).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики (физические параметры, удобства, качество строительства).

7. Экономические характеристики (условия и сроки аренды, коэффициенты капитализации и дисконтирования для исчисления арендного дохода).

8. Отклонения от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново. При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах.