Тема 12. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход, используемый для оценки разных объектов недвижимости, в том числе и приносящих доход, основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности. Предполагается также, что совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Исключением являются случаи, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом.

Сферы применения затратного подхода:

· для целей налогообложения имущества;

· для целей налогообложения прибыли;

· при осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства;

· при выборе наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;

· при оценке зданий специального назначения;

· при страховании объекта;

· при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка.

Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций:

1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

2. Определяется восстановительная или замещающая стоимость улучшений.

3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.

4. Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.

5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Затратный подход предполагает расчет накопленного износа, который определяется суммированием всех трех типов износа: физического, функционального и внешнего.

где И_ф - общий физический износ здания, %;

q _i - фактический износ i-го конструктивного элемента, %;

J _i - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

n - номер конструктивного элемента.

В мировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами: сравнения продаж, эффективного возраста, разбиения.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:

ЭЖ — срок экономической жизни;

ВС — восстановительная стоимость.

Метод разбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

· устранимый физический износ;

· неустранимый физический износ;

· устранимый функциональный износ;

· неустранимый функциональный износ;

· внешний износ.

Литература

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости.- СПб.: Питер, 2004.

2. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА-М, 1996.

3. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости: Учеб. – М.: Информационно-издательский дом «Филин», 1992.

4. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: Питер, 2001.

5. Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. – СПб.: Издательство «Лань», 2000.

6. Крутик А. Б., Никольская Е. Г. Инвестиции и экономический рост предпринимательства. – СПб.: Издательство «Лань», 2000.

7. Лапшина О. И. Экономика недвижимости: Курс лекций / Иван. Гос. Энерг. Ун-т. – Иваново, 2001.

8. Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости). – СПб: Питер, 2003.

9. Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб: Питер, 2000.

10. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997.

11. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия “Оценочная деятельность”. Учеб. пособие / Под ред. В. Н. Зарубина, В. М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998.

12. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. – СПб.: СПбГТУ, 1997.

13. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, 1995.

14. Щербакова Н. А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002.