Методы ипотечного кредитования

Метод аннуитентного кредитования. Ануитентный (типовой ипотечный кредит) – самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячный) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется кaк сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической жизни объекта финансирования.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

- основная сумма кредита,

- срок (остаточный) погашения кредита,

- процентная ставка.

П и м е р. Рассмотрим порядок расчета величины выплат по кредиту, если известно, что основная сумма кредита составляет 900 тыс. р., срок кредитования - 5 лет, ставка процента 24 % в год (2 % ежемесячно).

Ежемесячные платежи должны быть более 2%, и, соответственно, более 18 тыс. р., так как 18 тыс. р. - проценты по кредиту за l-й месяц.

Рассчитаем ежемесячный фактор фонда возмещения, учитывая, что 5 лет = 60 месяцев, ставка процента = 2% в месяц:

SPF = i / ((1+i) ⁿ -1) = 0, 02 / ((1+0, 02)⁶⁰-1) = 0, 008768.

Ежемесячные платежи для погашения кредита и выплаты процентов в течение 5 лет:

900 х (0, 02 + 0, 008768) = 25, 9 тыс.р.

То есть достаточными для покрытия основной суммы и выплаты процентов по кредиту будет 25, 9 тыс. р. В месяц. При этом в l-й месяц 18 тыс. р. будет направлено на выплату процентов, а 7, 9 тыс. р. (фонд возмещения) - на погашение основной суммы кредита. Через месяц остаток кредита составит 892, 1 тыс. р.:

900 - 900х0, 008768 = 900- 7, 9 = 892, 1 тыс.р.

Процент во второй месяц составит 2% от 892, 1 тыс. р., или 17, 8 тыс.р. На погашение основной суммы в этом месяце будет направлено

25, 9 - 17, 8 = 8, 1 тыс. р.

Таким образом, при последующих платежах сумма, направляемая на погашение основной суммы, будет увеличиваться. 3а 5 лет ежемесячными платежами в 25, 9 тыс. р. кредит будет полностью погашен.

Такой тип ипотечного: кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств.

Другие типы ипотечных обязательств предполагают переменные платежи. Ипотечные кредиты с переменными платежами, аналогично самоaмортизирующимися кредитам с равновеликими платежами, анализируются как инвестиции, приносящие доход. Рассмотрим методы кредитования с переменными платежами.

Метод ипотечного кредитования с фиксированной выплатой основной суммы. Кредиты такого типа называют «пружинными». В этом случае особенности условий кредитования следующие:

- периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;

- выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платеж в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

Метод кредитования с «шаровым» платежом. В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, Т.е. «шаровой" платеж в конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым>, платежом:

- отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;

- выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом;

-- частичная амортизация с итоговым «шаровым») платежом.

Схемы кредитования с «шаровым») платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.

Метод ипотечного кредитования с переменной пpoцeнтной ставкой. Основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой:

- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым: индексам, например, по: индексу государственных ценных бумаг;

- может быть установлен максимальный и минимaльный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;

- корректировки процентной ставки могут проводится только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;

- может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;

- в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;

- могут действовать условия кредита до момента продаже собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

Некоторые типы ипотечных кредитов с переменной нормой процента допускают их конвертацию в кредиты с постоянной нормой процента, которая обычно устанавливается на рыночном уровне на момент конвертации:

- на первой стадии устанавливается переменная процентная ставка, которая в среднем на 2% ниже, чем по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой, что привлекательно для заемщика;

- на второй стадии в течение определенного срока (13-16-й месяцы периода кредитования) осуществляется конвертация ипотеки с переменной ставкой в ипотеку с фиксированной ставкой процента.

В ставке процента по кредиту учитывается риск, которому подвергается кредитор, отдавая вои деньги в пользование заемщику. Таким образом, ставка процента включает безрисковую ставку, премию за риск и компенсацию инфляции. В условиях нестабильной экономической ситуации наблюдается периодический, нередко непредсказуемый рост процентных ставок. В случае фиксирования процентных ставок на весь срок кредитования кредитор может понести существенные убытки. Метод кредитования с переменной ставкой процента позволяет защитить участников кредитной сделки от непредвиденного роста ставок процента.

Кредиты с переменной процентной ставкой обладают более высокой степенью риска невыполнения обязательств, по сравнению с кредитами, процентная ставка по которым фиксируется, что объясняется двумя причинами. Во-первых, заемщик может не справиться с фактическими темпами инфляции, и его доходы не позволят производить погашение кредита. Во-вторых, ограничение уровня изменения нормы процента может привести к негативной амортизации - увеличению невыплаченного остатка кредита вследствие того, что ограниченный размер регулярных платежей недостаточен для покрытия процентов по кредиту. В этом случае накопленные остатки платежей по процентам добавляются к остатку кредита до тех пор, пока ограничения на размер платежа не изменятся и не наступит процесс обычной амортизации. При этом остаток кредита может превысить его начальную сумму и темпы увеличения стоимости недвижимости.

Основные типы ипотечных кредитов с переМ8НноЙ процентной ставкой:

- кредиты с корректируемой процентной ставкой;

- кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;

- кредиты с индексируемыми платежами.

Кредитование с корректируемой процентной ставкой. При таком финансировании предусматривают два варианта:

- корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту;

- корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.

При этом корректировка проводится в соответствии с изменением принятого за основу индекса.

Кредитование с пересматриваемой процентной ставкой. Это кредиты с фиксированной ставкой процента и размером платежа, по которым предусматривается периодический (один раз в 3-5 лет) «шаровой» платеж остатка кредита, сразу же рефинансируемый по текущей ставке процента.

Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования.

Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.

По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору.

От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств.

Метод кредитования с регулируемой отсрочкой платежей. Отличается доступностью для семей заемщиков и обеспечивает кредиторам достаточный доход на инвестиции. Выплаты по такому кредиту не превышают 30% от дохода семьи на протяжении всего кредитного периода.

Достаточный доход определяется как доход, превышающий вмененные издержки кредитора на предоставление кредитов такого типа. В качестве основы для определения вмененных издержек берется доход, который получал бы кредитор В результате операции на межбанковском рынке кредитов. Процентная: ставка по кредиту с регулируемой отсрочкой платежей устанавливается на несколько пунктов выше, чем ставка процента на межбанковском кредитном рынке и изменяется вслед за ставкой по межбанковскому кредиту, а кредитор получает доход по ставке, превышающий межбанковскую. Может применяться кредитование с корректировкой на уровень инфляции, тогда ставка по кредиту превышает уровень инфляции и изменяется в соответствии с ним.

Первоначальные платежи по кредиту невелики. Чтобы обеспечить получение кредитором соответствующей прибыли, размер платежей со временем увеличивается. При этом из-за инфляции реальный уровень возросших платежей остается приемлемым для заемщика.

Для регулирования отсрочки платежей используют две процентные ставки: одна используется для расчета суммы ежемесячной задолженности заемщика, вторая, более низкая процентная ставка, - для расчета его ежемесячных платежей.

Ставка, применяемая для расчета задолженности по процентам, называется «контрактной» и определяется как фиксированное повышение над урoвнем межбанковской процентной ставки. Ставку, применяемую для расчета платежей, называют «ставка платежей». Она устанавливается на уровне, несколько превышающем разницу между: контрактной ставкой и ставкой процента по межбанковскому кредиту.

При м ер. Межбанковская ставка составляет 6, 5 % в месяц, тогда контрактная может быть на уровне 7% в месяц. Превышение контрактной ставки над межбанковской будет в этом случае 0, 5 процентных пункта в месяц. Ставка платежей будет несколько выше этих 0, 5 процентных пункта и может быть равной 0, 8 % в месяц.

Задолженность заемщика по процентам рассчитывается на основе контрактной ставки. Разница между этой задолженностью и более низкими платежами, величина: которых рассчитывается на основе ставки платежей, прибавляется к общей сумме непогашенного долга. Для того чтобы за оставшийся кредитный период была погашена эта увеличивающаяся сумма кредита, размер платежей периодически пересматривается. Рост платежей при этом несколько ниже, чем ставки межбанковского кредита: если межбанковская ставка останется на уровне 6, 5 %) в месяц, платежи будут увеличиваться только на 6, 2 % в месяц (7% - 0, 8% = 6, 2%). То есть разница между контрактной ставкой (7% в месяц) и ставкой платежей (0, 8% в месяц) составит 6, 2%, что меньше межбанковской ставки 6, 5 % в месяц.

Методы ипотечного кредитования с nерезакладываeмым залогом основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.

Возможно использование двух методов финансирования сделки:

- прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность;

- принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательства по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.

Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.

Методы ипотечного кредитования с участием представляют собой схемы финансирования, при которых кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.

Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам:

- такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции;

- уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.

Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кредитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При участии относительно увеличения стоимости есть риск того, что стоимость недвижимости не увеличится.

Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика:

- платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов;

- меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала.

Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться снижением процентной ставки.

Метод ипотечного кредитования с ростом платежей. Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого Ме'ГОДС1 кредитования:

- минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

- на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Такие схемы финансирования удобны для предпpинимaтeлeй: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться.