Перспективы ра3вития системы ипотечного кредитования

Действенная система ипотечного кредитования не может сформироваться по инициативе отдельных коммерческих банков, потенциальных заемщиков или местных органов власти регионов. Это целостная система, организуемая при непосредственном воздействии государства. Именно на основе функционирования такой системы достигается согласование интересов населения – в улучшении жилищных условий, коммерческих банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в загрузке производства, государства – в общем экономическом росте.

На развитие системы ипотечного кредитования в России существенно влияют инфляционные процессы, так как они сопровождаются падением реальных доходов и сложностью получения долгосрочного кредита под приемлемый процент. Это приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупателей, опасения потерять заложенное имущество (например, приватизированное жилье) в случае невыполнения обязательств по оплате ссуды, невозможности точного прогнозирования соотношения между затратами и ожидаемой выгодой, что стимулирует инвесторов к вложению денег в другие сферы. И в то время, как на рынках недвижимости других стран более 90% жилой недвижимости приобретается за счет ипотечного кредитования, в России таких сделок менее 1 %. Наряду с тем, что в последние годы об ипотеке говорят и пишут очень много, разрабатываются законодательные документы в этой сфере, на практике данный вид кредита доступен единицам.

Различают две модели ипотеки:

- открытая, когда финансовые средства для: кредитования заемщиков привлекаются из всех доступных источников;

- закрытая - модель ипотеки, при которой кредитование осуществляется только после периода накопления.

Развитие в России открытой модели ипотеки тормозит то обстоятельство, что практически отсутствуют институциональные инвесторы, имеющие «длинные деньги» И готовые финансировать ипотечные кредиты. Коммерческие банки не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом некраткосрочные источники, так как несоответствие банковских активов и пассивов может привести к потере ликвидности и банкротству банка. Предлагаемые в Концепции развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в РФ модели привлечения долгосрочных кредитных pecурсов (выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке; рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций; рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов) могут применяться только по мере развития первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов.

При закрытой модели ипотеки в течение определенного периода осуществляется накопление под низкий процент (1-3 %), а на сумму, недостающую для оплаты приобретаемой недвижимости, выдается кредит под низкий процент (6-10 %) за счет средств, накапливаемых под низкий процент другими субъектами, желающими получить такой кредит. Главная проблема - привлечь заемщиков, которые согласились бы В сегодняшних условиях накапливать денежные средства под низкий процент.

Значимой причиной, сдерживающей развитие жилищного ипотечного кредитования, является низкий уровень жизни населения. Для большей части населения невыполнимы обязательные условия заключения кредитной сделки:

- наличие устойчивых доходов у заемщика, позволяющих выплачивать сумму долга, и довольно высокие проценты по кредиту;

- необходимость оплаты первого взноса, составляющего 30-50 % стоимости квартиры.

Наряду с этим значительное число потенциальных заемщиков уменьшается из-за краткосрочности периода кредитования. Если на Западе заемщик выплачивает ссуду за дом или квартиру 20-30 лет, то в России сроки кредитования не превышают 5-10 лет.

Развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования осложняется также тем, что при низком уровне доходов граждан, налоговая политика государства очень жесткая, в результате чего высока доля «теневых» доходов, которые не могут быть приняты при определении платежеспособности заемщика, так как банк может принять решение о выдаче ссуды только на основании документов, подтверждающих доходы ссудополучателя. Принятие единой ставке подоходного налога в размере 13 % позволяет несколько снизить остроту этой проблемы, и все же этого недостаточно. Из-за высоких налогов свои доходы от налогообложения утаивают не только покупатели, но и продавцы недвижимости. Размер ссуды, выделяемой банком, должен соответствовать стоимости квартиры, указанной в договоре продажи, а покупатель и, особенно, продавец заинтересованы в том, чтобы указанная в документах цена была как можно более низкой.

Еще одна проблема - выселение неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Выселение возможно только по решению суда и при условии предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта и с учетом всех санитарных норм. Судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях отсутствует, а если начнет осуществляться, то возможны затяжные судебные тяжбы.

Для обеспечения развития ипотечного кредитования в России было создано Федеральное агентство по развитию ипотечного жилищного кредитования. Филиалы этого агентства есть в нескольких городах, однако ограниченность финансовых ресурсов не позволяет широко развить действенную систему ипотечного кредитования.

В 1998 г. была предпринята попытка начать реализацию программы «Дом для вашей семьи».

Предполагалось привлечение финансовых ресурсов из США и выдача ипотечных кредитов на 1015 лет под 10-12 % годовых с их погашением деньгами или товарами. Первоначально планировалась реализация этой про граммы в Москве и Санкт-Петербурге, затем в этот список попали и другие города России. Органам местной власти предписывалась задача составления списков потенциальных заемщиков. Но из-за августовского кризиса 1998 г. перспектива массового развития ипотеки в России вновь была отодвинута на неопределенное время.

Достаточно благоприятными можно считать перспективы развития ипотечного кредитования только в Москве, что объясняется наличием платежеспособного спроса, мощного строительного комплекса, активного рынка недвижимости. В 1998 г. московское правительство приняло Московскую ипотечную программу, в рамках которой любой москвич, способный внести 30 % от стоимости жилья, может получить оставшиеся 70 % взаймы от уполномоченных банков московского правительства, которое обязалось рефинансировать банковские кредиты (Т. е., по сути, выкупать у банков долги москвичей) при посредстве Московского ипотечного агентства. Программа действует, но покрывает немногим более 1 % от потребности. И даже при этих объемах работ городской бюджет не успевает выполнять свои обязательства по рефинансированию ипотечных кредитов. Действующая в Москве другая ипотечная программа - ссудно-сберегательные кассы (сек) - рассчитана на очень простую рассрочку. Кредиторами в рамках этой про граммы выступают строительные фирмы (Домостроительный комбинат №1 и некоторые другие); перед покупкой покупатель вносит 50 % стоимости жилья, а московское правительство компенсирует строителям вынужденное ожидание полной стоимости в форме налогового кредита, что отличается от реального рефинансирования и не требует от муниципальных властей больших расходов, поэтому программа получает всю большую поддержку.

Разработана и одобрена местными властями целевая программа долгосрочного жилищного кредитования на 2002-2012 гг. в Санкт-Петербурге.

Программа обеспечивается целевым выделением средств ИЗ бюджета для выдачи дешевых рублевых кредитов (10 лет, 18 % годовых), предусмотрено выделение бюджетных рублевых средств от 40 до 80 млн р. В 2012 г. на субсидирование процентной ставки. Право на получение льготного кредита или субсидий, позволяющих снизить процентную ставку до уровня ниже инфляции, прежде всего предназначено для очередников, в их числе - работников бюджетной сферы. Предполагается также комбинация этих кредитов с кредитами коммерческими. В зависимости от среднего ежемесячного совокупного дохода семьи могут варьироваться сроки кредитования.

П р и м е р. Для определения приемлемых суммы и срока кредитования требуется рассчитать размер ежемесячного платежа по кредиту и требуемого ежемесячного совокупного дохода семьи (супругов):

Таким: образом, если ежемесячный совокупный доход семьи составляет 15 тыс. р., то возможно получение кредита в размере 250 тыс. р. на 10 лет, а в качестве первого взноса (не менее 30 % стоимости приобретаемого жилья) может быть использована уже имеющаяся менее камфортабельная квартира.

В городе Сарове, расположеннм в Нижегородской губернии, нашли способ строительства недорогих квартир. Инициатором был Минатом, так как бесплатное жилье больше не строится, а для обеспечения безопасной работы на многих объектах требуется привлекать кадры. Первоначачальный взнос обеспечивается стоимостью старой квартиры, оставшаяся часть – вклад семьи и кредит на 7-17 лет всего под 7-10% годовых в рублях, так как Минатом выделил ДЛЯ собственной ипотеки 1 млрд р.

Можно сделать вывод, что опыт по ипотечному кредитованию накапливается. В настоящее время те или иные инициативы по развитию ипотеки выдвинуты в Москве, Санкт-Петербурге и еще примерно в 20 субъектах Федерации, но когда ипотечные кредиты станут общедоступными для населения - неизвестно.

Таким образом, практически единственная возможность улучшения жилищных условии для большей части населения - при обретение жилья за счет долгосрочного ипотечного кредита, пока получить почти невозможно. Тем не менее база для развития системы ипотечного кредитования уже создана: законодательные основы заложены, деньги на развитие этой системы периодически выделяются, создано множество ипотечных организаций, жилье - строится, специалистов по методам: кредитования – много. Основная задача на данном этапе - поиск источников долгосрочных финансовых ресурсов для привлечения в сферу ипотечного кредитования, создание эффективных механизмов взаимодействия рынка недвижимости: и финансового рынка.

Приложение 1