Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Задание 3. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода
|
|
Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:
1. Объект продан в этом году по цене 
тыс. долл., имеет железнодорожную ветку;
2. Объект продан год назад за 
тыс. долл., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери;
3. Объект продан в этом году за 
тыс. долл., полностью огорожен.
Известно, что железнодорожная ветка стоит 1500 долл.; загрузочная дверь – 1000 долл.; ограждение – 5000 долл. Прирост стоимости составляет 5% в год.
Исходные данные для выполнения задания (по вариантам) приведены в Приложении 7 (таблица 7.2). Расчеты представить в табличной форме.
Таблица 7.2
| Номер варианта | 12 |
| Х | |
| Y | |
| Z |
Решение:
Таблица 1
Расчет стоимости объекта
| Характеристика | Объект оценки | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 |
| Цена, тыс. руб. | ? | |||
| Цена, откорректированная на время | 245*1, 05 = 257, 25 | |||
| Железнодорожная ветка | Есть | +1, 5 | ||
| Загрузочные двери | Одна | +1 | -1 | +1 |
| Огорожено | Есть | +5 | +5 | |
| Итого корректировок | +6 | +4 | +2, 5 | |
| Откорректированная цена | 261, 25 | 262, 5 |
Поскольку откорректированные цены несколько отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок или так называемого интуитивного взвешивания.
При этом во внимание принимаются следующие обстоятельства:
- количество поправок (чем больше поправок, тем меньше вес объекта);
- величина поправок (чем больше абсолютное значение поправки, тем меньше вес объекта);
- значимость поправок – определяется назначением объекта и индивидуальными предпочтениями пользователя.
Количество поправок одинаково во всех объектах-аналогах, но объект № 2 имеет существенную поправку на время. Следовательно, именно объекту
№ 2 присваивается наименьший весовой коэффициент (балл по трехбалльной системе) – 1. Из двух оставшихся объектов-аналогов третий имеет наименьшую сумму корректировок, следовательно, этому объекту присваиваем максимальный весовой коэффициент (балл) - 3, а объекту № 1 – 2. Тогда средневзвешенная цена (Vср) определяется по формуле:
где:
– откорректированные цены соответственно 1-го, 2-го и 3-го объектов-аналогов;
– весовые коэффициенты (баллы) объектов- аналогов.
Отсюда стоимость объекта:
