![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Задание 4. Расчет чистого операционного дохода от объекта
Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных: - общая площадь объекта Sобщ, м2; - площадь, занятая собственником 90 м2; - арендная площадь Sар, м2, из них 300 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке - C у.е. за м2 (контрактная арендная плата); - рыночная арендная ставка - Ар у.е. за м2; - платежи по договору страхования 1950 у.е.; - расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода; - коммунальные платежи 7700 у.е.; - расходы на уборку помещений 4500 у.е.; - затраты на техническое обслуживание 3300 у.е.; - стоимость очередной замены дверных проемов составляет Х у.е., замена необходима через 7 лет; - депозитная ставка надежного банка 12%; - норма потерь от недозагрузки 10%; - норма потерь от неплатежей 3%; - налоговые платежи - 4600 у.е.; - доход от прачечной составляет D у.е. в год. В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму – К у.е. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65000 у.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%. Расчет выполняется на основе данных для своего варианта, приведенных в Приложении 7 (таблица 7.3). Таблица 7.3
Решение 1) Оценка потенциального валового дохода (PGI) Поскольку рыночная арендная ставка выше контрактной, определим выгоды (
2) Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей Базой для оценки потерь от недозагрузки ( Базой для оценки потерь от неплатежей ( 3) Оценка действительного валового дохода (EGI): 4) Оценка операционных расходов (COE). В соответствии с условиями задачи, расходы по всем статьям, за исключением расходов на управление и на замену оконных проемов, даны в явном виде. Выполним оценку расходов на управление и замену оконных проемов: Расходы на управление: EGI´ 5%=314309, 1*0, 05=15715, 46 у.е., Расходы на ремонт: 8000´ SFF(12%; 7 лет) = 792, 94у.е. Всего СОЕ = 15715, 46 + 792, 94 + 7700 + 4500 + 3300 + 1950 + 4600 = 38558, 4 у.е. 5) Оценка чистого операционного дохода на связанные инвестиции (собственные и заемные).
6) Оценка чистого операционного дохода собственника: Здесь
Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника (владельца объекта недвижимости) будет равно:
или округленно, 264913 у.е.
|