Задание 5. Оценка недвижимости на основе доходного подхода

Необходимо оценить бизнес-центр на основе следующей информации:

1) данные, характеризующие деятельность оцениваемого бизнес-центра:

- арендная площадь бизнес-центра – S м², вся площадь сдается в аренду по рыночной ставке;

- рыночная арендная ставка составляет А руб. за 1 м² в год;

- количество заключенных договоров аренды – 65;

- норма потерь от недозагрузки арендной площади - 10%;

- норма потерь от неплатежей за аренду - 5%;

- операционные расходы – 40% от действительного валового дохода;

- расстояние до центра города – 25 км;

- финансирование деятельности бизнес-центра осуществляется за счет собственных средств.

2) рыночные данные по сопоставимым с оцениваемым объектам (таблица 4).

Таблица 4

Данные по сопоставимым объектам

Требуется:

а) выбрать из перечисленных в пункте 1 данных необходимые для оценки стоимости бизнес-центра;

б) рассчитать на основе приведенных в пункте 2 данных недостающий показатель (его значение принять равным моде);

в) определить рыночную стоимость бизнес-центра, с использованием данных, приведенных для каждого варианта в таблице 7.4 (Приложение 7), где S – арендная площадь здания, А – рыночная ставка арендной платы за 1 м² в год.

Таблица 7.4

Решение:

Рассчитаем чистый операционный доход оцениваемого бизнес-центра.

Договор аренды необходимо учесть при оценке потенциального валового дохода (PGI):

(рыночный) = 1350*4650 = 6277, 5 тыс. руб.

2) Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей

Потери от недозагрузки

Потери от неплатежей

3) Оценка действительного валового дохода (EGI):

4) Оценка операционных расходов (COE).

Всего СОЕ = EGI*0, 4 = 5367, 26*0, 4 = 2146, 91 тыс. руб.

5) Оценка чистого операционного дохода на связанные инвестиции (собственные).

= EGI – COE = 5367, 26-2146, 91 = 3220, 36 тыс. руб.

Рассчитаем среднее отношение чистого операционного дохода к цене продажи к по сопоставимым объектам:

Отношение =

Тогда цена продажи оцениваемого бизнес центра = 3220, 36/0, 211 = 15238, 49 тыс. руб.

Список использованной литературы

1. Варламов, А.А. Оценка земли и иной недвижимости: Учебник для вузов / А.А. Варламов. – М.: КолосС, 2009. – 265 с.

2. Гриненко С.В. Экономика недвижимости / С.В. Гриненко. - Таганрог: ТРТУ, 2011. – 318 с.

3. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. Н. Ордуэй. – СПб.: Питер, 2009. – 325 с.

4. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. С.Т. Пархоменко. – М.: Финансы и статистика, 2011. – 333 с.

5. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 2011. - 462 с.

[1] Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. С.Т. Пархоменко. – М.: Финансы и статистика, 2011. – С.108

[2] Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 2011. – С.54

[3] Гриненко С.В. Экономика недвижимости / С.В. Гриненко. - Таганрог: ТРТУ, 2011. – С.49