Етапи спрощеної процедури.

Процедура має наступні стадії:

· подача заяви з доданими до неї технічними матеріалами та документами, що підтверджують розмір земельної ділянки, до відповідної ради, адміністрації чи РМ АРК (ч.ч.1, 2 ст.118 ЗКУ);

NB. Технічними матеріалами та документами, що підтверджують розмір земельної ділянки, є дані БТІ, документи, що посвідчують права на землю (витяги з реєстрових, погосподарських, земельно-шнурових книг тощо). Втім, дані БТІ беруться до уваги далеко не у всіх населених пунктах. Зокрема, самі по собі вони не вважаються «технічними матеріалами» та «документами» в розумінні ч.2 ст.118 ЗКУ у м. Одеса2.

Цікавим є питання про те, яке користування - фактичне чи обов’язково правомірне (на підставі права) - є передумовою для застосування спрощеної процедури приватизації земельних ділянок. На наш погляд, враховуючи положення ч.2 ст.118 ЗКУ, за якими рішення приймається «на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки», органи, які приймають рішення щодо приватизації, повинні виходити із презумпції правомірності фактичного користування, що підтверджене «технічними матеріалами та документами». Проте у разі виявлення відсутності у заявника права користування відповідною земельною ділянкою спрощена процедури застосована бути не може, оскільки у ч.ч.1 та 2 118 ЗКУ мається на увазі саме правомірне (на підставі права) користування земельною ділянкою. Останній висновок знаходить підтвердження й у судовій практиці: див., напр., рішення Дарницького райсуду м. Києва від 12.01.20053, де зазначено, що «технічний паспорт не посвідчує права користування земельною ділянкою, а лише відображає фактичний розмір земельної ділянки».

Як «технічні матеріали та документи, що підтверджують розмір земельної ділянки» в розумінні ч.1 ст.118 ЗКУ використовується також технічна документація, спеціально розроблена для визначення розміру ділянки – напр., у м. Рівне поширена розробка «Протоколу обстеження і погодження меж земельної ділянки, що передається у власність».

· розгляд заяви відповідним органом (протягом місяця) та прийняття рішення про приватизацію земельної ділянки (ч.2 ст.118 ЗКУ);

· видача державного акту та його реєстрація (ст.ст.126, 202 ЗКУ, накази Держкомзему №43 від 04.05.1999 «Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі»; форма державного акту на право приватної власності на землю затв. ПКМ від 02.04.2002 N 449 «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою»). Фактично, дана стадія може бути достатньо тривалою, оскільки передбачає розроблення «технічної документації щодо складання документа, що посвідчує право на земельну ділянку» (ст.56 ЗУ «Про землеустрій»).

· реєстрація права власності на земельну ділянку (див. викладене вище щодо «повної» процедури).

Проблема. Поширеною є ситуація, коли присадибні ділянки надавалися в користування у відповідності із раніше чинним законодавством (зокр., ст.ст.63, 77 ЗК УРСР 1970 р.4) у розмірах, більших, ніж норми безоплатної приватизації земельних ділянок, встановлені ст.121 чинного ЗКУ. Практика зазвичай йде шляхом приватизації такої земельної ділянки як двох ділянок – присадибної та ділянки для ведення ОСГ. Формально (див., зокр., ст.50 ЗУ «Про землеустрій», ПКМ від 26.05.2004 №677) у цьому випадку необхідною є розробка проекту відведення, що автоматично перетворило б процедуру приватизації на повну. За існуючою практикою проект відведення не розробляється, відповідні межі встановлюються в процесі здійснення робіт зі складання державного акту на право власності на землю (іноді трапляються випадки, коли земельна ділянка надається навіть без її фактичного поділу на дві ділянки; у державному акті вказується, що він посвідчує право на дві ділянки, на плані ж зображена одна ділянка). Така практика з точки зору законності достатньо сумнівна. Крім того, вона «плодить» в межах населених пунктів землі сільськогосподарського призначення, що також слід оцінити негативно.

Проблема. Тісно пов’язана із попередньою і проблема застосування чи незастосування до спрощеної моделі приватизації ст.121 ЗКУ, яка передбачає норми безоплатної приватизації. Ст.116 ЗКУ розрізняє приватизацію «земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян» (п.«а» ч.3) і «одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації» (п.«в» ч.3). Так само розділяються відповідні процедури у ст.118 ЗКУ. Вважаємо, що це свідчить про намір законодавця не поширювати на «спрощену процедуру» норми безоплатної приватизації, принаймні у випадках, коли земельна ділянка була надана свого часу у користування в межах існуючих на той момент норм. Такий підхід дозволяє вирішити й іншу проблему (див. вище) – приватизації таких ділянок дійсно у спрощеному порядку.

Разом із тим, у правовій доктрині висловлюються підходи, за якими норми безоплатної приватизації поширюються і на спрощену процедуру приватизації5. На жаль, саме цим шляхом здебільшого на даний час йде і правозастосовча практика.

Проблема. Протягом тривалого часу у радянський період право користування земельними ділянками підтверджувалося документами, що не передбачали обов’язкового складання плану земельної ділянки (записами у земельно-шнурових, реєстрових книгах тощо – див., зокр., ч.5 ст.20 ЗК УРСР 1970 р.; див. ілюстрації до питання 2 теми 1). Тому зараз особи, що мають право користування земельними ділянками, стикаються зі складнощами у застосуванні спрощеної процедури приватизації. Межі відповідної земельної ділянки зазвичай встановлюються в процесі виконання робіт із складання документа, що посвідчує право на земельну ділянку (ст.56 ЗУ «Про землеустрій»), що передбачає проведення кадастрових зйомок (ст.198 ЗКУ).

Кадастрові зйомки, згідно зі ст.198 ЗКУ, включають «погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами». І ось тут на зацікавлену особу часто чекає велика проблема – адже сусіди в силу різних причин можуть відмовитися від підписання акта погодження меж.

В Україні склалася стійка судова практика вирішення суперечок, що виникають у такому випадку, у суді. Між тим, формулювання позовних вимог може відрізнятися дуже істотно: зустрічаються вимоги «зобов’язати …не чинити перешкод в здійсненні приватизації земельної ділянки»7, «усунути перешкоди в приватизації земельної ділянки шляхом зобов’язання … не чинити перешкод … в приватизації земельної ділянки та у виготовленні державного акту …»8, «усунути перешкоди в користуванні моєї … ділянки шляхом зобов’язання … погодити межі»9, «[з]обов’язати … погодити в 2-х недільний термін … матеріали інвентаризації земельної ділянки …, а в разі непогодження … дозволити … сільській раді затвердити матеріали інвентаризації»10, «про визнання відмови у погодженні меж землекористування недійсною»11, «про визнання відмови … безпідставною»12, «визнати незаконною відмову …, визнати … право на отримання державних актів … без погодження меж»13, «дозволити … міській раді розглянути питання щодо приватизації земельної ділянки … без згоди …»14, «зобов’язати голову … сільської ради … підписати та затвердити акт встановлення та узгодження зовнішніх меж» (замість сусідки позивача)15 тощо. В обґрунтування своїх позовних вимог позивачі іноді посилаються на правила добросусідства16.

На наш погляд, погодження меж є виключно допоміжною (причому, як ми вважаємо, дуже малоефективною) стадією у процедурі приватизації земельної ділянки, спрямованою на те, щоб уникнути необов’язкових технічних помилок.

При цьому ст.198 ЗКУ просто вказує, що складовою кадастрових зйомок є «погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами». Із цього, як ми думаємо, зовсім не слідує, що у випадку відмови суміжного землевласника або землекористувача від підписання відповідного документу – акту погодження меж – слід вважати, що погодження меж не відбулося, і процедура приватизації має зупинитися. На наш погляд, погодження полягає у тому, щоб суміжнику було запропоновано підписати відповідний акт. Якщо він відмовляється це робити, орган, уповноважений вирішувати питання про приватизацію ділянки по суті, повинен виходити не із самого факту відмови від підписання акту, а із мотивів відмови (якщо вони озвучені), напр., врахувати, що має місце «накладання» ділянок. Слід визнати правильною практику тих судів, які у разі виникнення спору не вважають саму по собі відсутність погодження меж підставою для того, щоб вважати прийняте рішення про приватизацію незаконним17.

Таким чином, підписання акту погодження меж самостійного значення не має, воно не призводить до виникнення, зміни або припинення прав на земельну ділянку, як і будь-яких інших прав у процедурі приватизації. З огляду на це, слід вважати, що спір про право у випадку непідписання акту погодження меж відсутній, позовні вимоги з цього приводу судами розглядатися не повинні. Спір може виникнути в подальшому – коли уповноважений орган не приймає рішення щодо приватизації земельної ділянки з підстав відсутності погодження.