Реформування ведення земельного кадастру

Слід мати на увазі, що з 01.01.2013 набирає чинності ЗУ «Про державний земельний кадастр», внаслідок чого правове регулювання ведення державного земельного кадастру зазнає істотних змін, які, до того ж, не завжди можна оцінити позитивно. Так, викликає сумнів правильність рішення вивести реєстрацію речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно за межі державного земельного кадастру – таке «розведення» здатне ускладнити реєстраційні відносини і, ймовірно, призведе до дублювання реєстраційних процедур.

Так, саме з 1 січня 2013 року набувають чинності два Закони України — «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (нова редакція) та «Про державний земельний кадастр» в частині реєстрації земельних ділянок та прав на них.

Цими Законами змінюється порядок набуття прав на земельну ділянку. А саме: з нового року право на землю виникатиме лише з дня його реєстрації в державному реєстрі прав Державною реєстраційною службою, утвореною при Міністерстві юстиції України, або ж нотаріусами при посвідченні угод щодо відчуження земельних ділянок.

Права на нерухоме майно, у тому числі і на земельну ділянку, та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цих Законів, визнаються дійсними за відсутності їх державної реєстрації, якщо реєстрація цих прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення.

Державна реєстрація прав при вчиненні нотаріальної дії з нерухомим майном проводиться нотаріусом.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться за місцем розташування об’єкта нерухомого майна.

Державна реєстрація обтяжень речових прав проводиться незалежно від місця розташування об’єкта нерухомого майна.

Обов’язковій державній реєстрації підлягають такі речові права та обтяження на нерухоме майно (в тому числі і на земельні ділянки):

1) право власності на нерухоме майно;

2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;

3) інші речові права відповідно до закону;

4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Державна реєстрація прав проводиться на підставі:

договорів, укладених у порядку, встановленому законом;

свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону;

свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;

державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом;

рішень судів, що набрали законної сили;

інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.

Підставою для реєстрації прав на земельні ділянки, нерухоме майно, яке на ній розміщено, є:

1) цивільно-правові угоди;

2) свідоцтво про право власності на нерухоме майно;

3) свідоцтво про право власності, видане органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;

4) державні акти на право власності або постійного користування на земельну ділянку;

5) рішень судів, що набрали законної сили;

6) свідоцтво про право на спадщину;

7) інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.

Підставою для державної реєстрації обтяжень є:

встановлена законом заборона на користування та/або розпорядження нерухомим майном;

рішення судів, що набрали законної сили;

постанова органів досудового слідства, державного виконавця про накладення арешту на не­рухоме майно;

заборона на відчуження нерухомого майна, накладена нотаріусом;

рішення органу місцевого самоврядування про віднесення об’єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду;

інші акти відповідних державних органів та посадових осіб згідно із законом;

відповідні договори, укладені у порядку, встановленому законом.

Для реєстрації права, яке виникло щодо земельної ділянки або щодо нерухомості, розташованої на земельній ділянці, громадянину або юридичній особі необхідно звернутися до територіального органу державної реєстраційної служби за місцем знаходження майна або більшої за площею його частини.

При цьому Державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви правонабувача, сторін (сторони) правочину, за яким виникло право, або уповноважених ними (нею) осіб. Державна реєстрація обтя­жень здійснюється за заявою органу або посадової особи, якою встановлюється заборона на роз­порядження нерухомим майном, або особи, в інтересах якої встановлюється таке обтяження.

Для реєстрації права необхідно спочатку зареєструвати земельну ділянку. На цьому етапі можуть виправлятися помилки, допущені у визначенні площ земельних ділянок, при встановленні їх меж тощо, а також державний кадастровий реєстратор має право за заявою власника земельної ділянки звернутися до реєстраційної служби щодо реєстрації його права в державному реєстрі прав.

У разі, якщо земельні ділянки, обмеження (обтяження) у їх використанні зареєстровані до 1 січня 2013 року у Державному реєстрі земель, відомості про такі земельні ділянки, обмеження (обтяження) підлягають перенесенню до Державного земельного кадастру в автоматизованому порядку, без подання заяв про це їх власниками, користувачами та без стягнення плати за таке перенесення.

Відомості про інші об’єкти Державного земельного кадастру, що містяться в документації із земле­устрою та оцінки земель, затвердженої та переданої до Державного фонду документації із землеустрою до 1 січня 2013 року, підлягають перенесенню до Державного земельного кадастру на безоплатній основі центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальними органами відповідно до їх повноважень.

У разі, якщо після перенесення інформації про земельні ділянки з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру виявлені помилки у визначенні площ та/або меж земельних ділянок (розташування в межах земельної ділянки частини іншої земельної ділянки; невідповідність меж земельної ділянки, зазначених у Державному реєстрі земель, її дійсним межам; невідповідність площі земельної ділянки, зазначеної у Державному реєстрі земель, її дійсній площі у зв’язку із зміною методів підрахунку (округлення); присвоєння декільком земельним ділянкам однакових кадастрових номерів), такі помилки за згодою власника земельної ділянки, користувача земельної ділянки державної чи комунальної власності можуть бути виправлені на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) або за матеріалами інвентаризації земель. Зміна меж земельної ділянки при виправленні вказаних помилок допускається за письмовим погодженням з особами, яким належить право власності (а щодо земель державної та комунальної власності — право користування) на суміжні земельні ділянки. Відсутність згоди власника земельної ділянки, користувача земельної ділянки державної чи комунальної власності на виправлення вказаних помилок не є підставою для відмови у перенесенні відомостей про відповідну земельну ділянку до Державного земельного кадастру, надання відомостей про земельну ділянку з Державного земельного кадастру. Про виявлені помилки територіальні органи центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів письмово безоплатно повідомляють власників (користувачів) земельних ділянок.

Крім того, відповідно до статті 30 Закону «Про Державний земельний кадастр»:

«Державний кадастровий реєстратор, який здійснив державну реєстрацію земельної ділянки, після прийняття рішення про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність за заявою особи, яка має право на подання заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо такої земельної ділянки, в день надходження такої заяви подає до органу державної реєстрації прав відповідну заяву в електронній формі, оригінали електронних документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, або електронні копії оригіналів документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, виготовлені шляхом сканування таких документів у паперовій формі.

За результатом розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, поданої державним кадастровим реєстратором, орган державної реєстрації прав надсилає державному кадастровому реєстратору документи, оформлені за результатом розгляду такої заяви, та у випадку, встановленому статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» — свідоцтво про право власності на нерухоме майно для їх видачі заявнику».