Розвиток законодавства про приватизацію земель

1.6. Перспективи вдосконалення законодавства про приватизацію земель

Процедура приватизації земельних ділянок (йдеться насамперед про т.зв. «повну модель») складається із багатьох стадій, її проходження залежить від багатьох органів. Через таку побудову вона є тривалою, при цьому тривалість та складність процедури не забезпечує законності та обґрунтованості прийнятого рішення, про що свідчать широковідомі факти розбазарювання земель Південного берега Криму, природоохоронних територій в м. Києві тощо.

Приватизація може бути заблокована органами державної влади та місцевого самоврядування на будь-якому етапі, і заявник практично позбавлений ефективних правових засобів захисту свого права на приватизацію земельної ділянки, проголошеного законом. Через численність стадій процедури будь-яке оскарження дій чи бездіяльності лише призводить до подальшого затягування.

Очевидною також є соціальна несправедливість встановлених норм безоплатної приватизації. Теоретично, напр., кожен громадянин може безоплатно отримати присадибну земельну ділянку розміром 0, 1 га у місті, 0, 15 га у селищі або 0, 25 га в селі (ст.121 ЗКУ). Найбільш привабливими є земельні ділянки, розташовані, наприклад, у м. Києві, поблизу моря, в курортних місцевостях тощо, проте ясно, що всі 48 млн. громадян України отримати їх не зможуть. Вартість отриманих земельних ділянок в різних населених пунктах відрізняється у сотні разів.

Давно є визнаним та відомим, що безоплатна за законом приватизація земельних ділянок фактично давно є платною, причому плата може вноситися у різних формах: як «добровільні» внески на розвиток інфраструктури населеного пункту або ж як звичайні хабарі. Це окрім «законних» витрат, наприклад, на виготовлення документації із землеустрою.

Загалом, існуюча процедура приватизації земельних ділянок стимулює корупцію, посилює соціальну нерівність і спрямована на нездоровий та непрозорий перерозподіл основного національного багатства – землі. Від такого становища не виграють ні більшість громадян, що лише теоретично мають право на безоплатну приватизацію, ні держава, яка не отримує жодної винагороди за відчужені землі.

Це зумовлює потребу кардинального перегляду існуючого законодавства про приватизацію земель. На наш погляд, в майбутньому слід запровадити механізм, за якого основним способом, який дозволить забезпечити рівність громадян у питанні приватизації земель, є встановлення норми безоплатної приватизації у грошовому вираженні.

З метою недопущення зменшення обсягу існуючих прав громадян (ч.3 ст.22 КУ) грошовий вираз права на приватизацію слід встановити у розмірі, що вочевидь перевищує середню вартість земельних ділянок, що теоретично можуть бути приватизовані одним громадянином відповідно до діючих положень ст.121 ЗКУ.

Слід встановити механізм, за якого право на безоплатну приватизацію може бути реалізоване особою або при придбанні земельних ділянок на конкурентних засадах, або при викупі земельних ділянок, що знаходяться під належним особі нерухомим майном (можна також розглянути можливість «автоматичної» безоплатної передачі останніх власникам будівель і споруд). Із грошових зобов’язань покупця в цьому випадку повинно вираховуватися грошове вираження права на безоплатну приватизацію земель, причому буде можливою ситуація, за якою земельна ділянка передається особі повністю безоплатно (якщо вартість ділянки менша за грошове вираження права на безоплатну приватизацію).

30. «Продаж права оренди»

Відповідно до ч.5 ст.93 Земельного Кодексу України (далі ЗК) право оренди земельної ділянки може відчужуватись, у тому числі продаватись на земельних торгах, а також передаватись у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки - на строк 50 років, крім випадків, визначених законом. Положення даної частини є новелою, внесеною до чинного законодавства ЗУ №509-VI від 16.09.2008 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву». Встановлення можливості «відчуження» права оренди спрямовані на перетворення цього права на речове. Внесені зміни не встановлюють механізму набуття права оренди у разі його «відчуження», що зводить регулятивний вплив внесених змін до нуля. Враховуючи положення ст.126 ЗКУ, а також ст.ст. 6, 16 та ін.. ЗУ «Про оренду землі», за якими право оренди виникає лише на підставі договору оренди, слід зробити висновок, що договір про відчуження права оренди сам по собі не спричиняє виникнення права оренди у набувача. Натомість, на його виконання необхідно укласти договір оренди з орендодавцем. Якщо йдеться про «первинне» набуття права оренди, договір про відчуження права оренди може розглядатись хіба що якийсь попередній договір, в силу якого в орендодавця виникає обов’язок укласти договір оренди з «покупцем».

На думку А.М. Мірошниченко, відчуження права оренди орендарем іншій особі є тим більше неможливим. І справа не лише в тому, що дана норма веде мову лише про «власника» ділянки. Причина в тому, що договір про відчуження права оренди між орендарем та третьою особою встановлював би обов’язки для орендодавця, що стороною договору не є. це неможливо. Крім того, вторинний продаж суперечить ч.6 даної статті щодо суборенди земельних ділянок.

Посилання у даній частині на неможливість відчуження права оренди у випадках, встановлених законом, має на увазі положення ст.8-1 ЗУ «Про оренду землі», де заборонене відчуження права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності.

Висновок: дана норма ЗК по суті ввела в цивільний оборот зобов’язальне право на чуже майно (право оренди), тобто перетворила його на речове право. Дещо детальніше про суть речових та зобов’язальних прав.: дане питання належить до дискусійних. Речове право надає своєму носієві можливість вчиняти будь-які дії щодо речі, а також вимагати від інших осіб, коло яких є невизначеним, не порушувати його права. Таке право є абсолютним за своїм змістом, таким, що не залежить від волі інших осіб. Об’єктом речового права може бути лише річ. Інші цивільні права, які хоч і здійснюються щодо речі, не мають абсолютного характеру. Їх реалізація прямо залежить від дій зобов’язаних осіб. Основоположним в системі речових прав - є право власності, яке гарантуються загальною забороною не порушувати дане право (ст.321 ЦКУ). Види речових прав, підстави їх виникнення, зміни і припинення визначені законом і не можуть конструюватися суб’єктами на власний розсуд (ст.328, 395 ЦКУ). Зобов’язальне право передбачає можливість його носія вимагати від інших осіб, коло яких завжди визначене, вчинення певних дій, що визначені суттю цивільного зобов’язання. Якщо підстави набуття речових прав визначені законом, то зобов’язальні права можуть виникати на підставах, що законом прямо не передбачені. Зокрема, зобов’язальні права можуть виникати з договору, який не передбачений актами цивільного законодавства, чи сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства – ст.6 ЦКУ. Для речових прав характерним є право слідування - речове право завжди слідує за річчю. Зі знищенням речі чи її переробкою відповідно припиняється речове право або виникає нове, чого не можна сказати про зобов’язальні права.

Тобто, даноюнормою фактично було дозволено відповідні правочини за згоди орендодавця (зараз можливість таких операцій є істотною умовою договору), але як наслідок цього може стати (при внесенні права оренди в статутний капітал або при іпотеці права оренди) заміна орендатора.

[1] Шекера И. М. Литовские Статуты и правовое положение крестьян Украины в ХVI в. [81, с. 114].

[2] Шекера И.М. Литовские Статуты и правовое положение крестьян Украины в ХVI в. [81, с. 115]