Понятие жилищного фонда, его классификация

Непосредственно одним из центральных понятий Жилищного Кодекса РФ (вступивший в силу с 1 марта 2005 г.) является «жилищный фонд», под которым понимается вся совокупность жилых помещений в Российской Федерации.

Жилищным кодексом РФ устанавливаются основные правила, которые непосредственно связаны с использованием жилищного фонда, который состоит из жилых помещений граждан на праве собственности, по договору найма, а так в общежитиях и в служебном жилье.

Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, которые находятся на территории РФ и включающие в себя жилые помещения независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания[1].

Существует множество определений жилищного фонда различными учёными, например, Ю.К. Толстой определяет жилищный фонд как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях, помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

С появлением экономических институтов, например таких, как право собственности произошли кардинальные перемены в жилищном законодательстве. Изначально жилищный фонд состоял из четырёх категорий жилых помещений: государственный и общественный жилищные фонды, фонд жилищно-строительных кооперативов и индивидуальный жилищный фонд. В настоящее время классификация жилых помещений осуществляется более объёмнее и выделяет жилищные фонды по принадлежности к той или иной форме собственности и в зависимости от цели использования.

Рассмотрим несколько оснований классификации жилищных фондов:

а) жилищные фонды по форме собственности:

- частный жилищный фонд (жилые помещения данного фонда находятся в собственности граждан и юридических лиц);

- государственный жилищный фонд (состоит из ведомственного фонда, который находится в федеральной собственности, и фонд, который состоит в собственности субъектов Российской Федерации);

- муниципальный жилищный фонд (включает в себя фонд, который находится в собственности муниципальных образований и ведомственный фонд, который находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений);

- общественный жилищный фонд, который состоит в собственности общественных объединений;

- жилищный фонд, который находится в коллективной собственности (включает в себя фонд, состоявший в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов права собственности)[2].

Так же в юридической литературе выделяют и ведомственный жилищный фонд, который образуется из жилых помещений, поступающих от жилищного строительства, переоборудования нежилых помещений в жилые помещения и приобретаемых соответствующими органами, а так же муниципальными образованиями или организациями.

б) по основаниям предоставления в пользование различают следующие жилые помещения:

- жилые помещения, которые предоставляются по договору социального и коммерческого найма, а также по договору аренды;

- жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

- жилые помещения, которые находятся в собственности граждан;

- служебные и специализированные жилые помещения;

- жилые помещения, которые предоставляются гражданам по иным основаниям;

в) по направлению использования жилищный фонд классифицируют на следующие фонды:

- фонд социального использования (фонд, предоставляющийся по договору социального найма жилого помещения, возникшие отношения регулируются жилищным законодательством);

- фонд коммерческого (несоциального) использования (фонд, предоставляющийся по договору коммерческого найма или аренды, возникшие отношения регулируются гражданским законодательством), а также другие жилищные фонды.

Рассмотрим ещё одну классификацию из юридической литературы, которая представлена П.И. Седугиным. Его классификация строилась исходя из назначения жилых помещений, и выделяет следующие фонды:

а) жилищный фонд социального использования (к нему относятся жилые помещения, которые предоставляются гражданам для проживания в режиме социального использования);

б) жилищный фонд, который используется на коммерческих началах (жилые помещения используются по договору найма жилого помещения с целью извлечения прибыли).

Следующая классификация принадлежит П.В. Крашенинникову, который при классификации жилищных фондов исходит из двух признаков:

1) по принадлежности к той или иной форме собственности жилищный фонд подразделяют на следующие виды:

а) частный жилищный фонд (который включает в себя общественный жилищный фонд, а также жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов);

б) государственный жилищный фонд;

в) муниципальный жилищный фонд;

2) классификация жилищного фонда в зависимости от использования выделяет следующие группы фондов:

а) социальный жилищный фонд;

б) индивидуальный жилищный фонд;

в) коммерческий жилищный фонд;

г) специализированный жилищный фонд.

Жилищный Кодекс РФ установлено классифицирует жилищные фонды по форме собственности и по цели использования (ст. 19 ЖК РФ).

Классификация жилищных фондов по форме собственности выделяет следующие фонды:

а) частный жилищный фонд, который состоит из совокупности жилых помещений, которые находятся в собственности граждан, а также в собственности юридических лиц;

б) государственный жилищный фонд, который состоит из совокупности жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), а также жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

в) муниципальный жилищный фонд, который состоит из совокупности жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности муниципальным образованиям.

Частный жилищный фонд включает жилые помещения, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц, предварительно зарегистрировавшихся частными собственниками:

- индивидуальные жилые дома;

- квартиры и дома, находящиеся в собственности граждан на основаниях, которые предусмотрены жилищным законодательством;

- квартиры и дома, которые приватизированы либо построены, а также которые были приобретены, и квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир;

- квартиры и жилые дома, которые были построены либо приобретены за средства юридических лиц, а также за средства жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, которые зарегистрированы в законном порядке.

Ещё не так давно отдельная малая часть жилого фонда являлась частной. Но по мере осуществления в нашей стране экономических преобразований, а именно благодаря бесплатной приватизации жилищного фонда и также с наделением правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые выплатили паевые взносы, граждане в значительном количестве обрели статус собственников жилья. Последствиями тому стало то, что жилые помещения стали выступать всё чаще объектами экономического оборота и подобные отношения нуждались в адекватном правовом регулировании[3].

В настоящее время каждый гражданин может без ограничений приобрести право собственности на жилое помещение, приобретая жильё в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

- приватизации, которая осуществляется в порядке, который установлен законодательством для занятия жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также жилые помещения, которые находятся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

- жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

- участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

- заключения договора купли-продажи жилья, не исключая покупку жилья через биржи, аукционы;

- наследования жилого помещения, а также на основаниях, не противоречащих закону.

Государственный жилищный фонд включает в себя жилые помещения, которые принадлежат Российской Федерации на праве собственности (жилые помещения ведомственного фонда), а также находящихся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, которые относятся к федеральной государственной собственности, а так же жилые помещения, которые принадлежат на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации), и непосредственно, жилые помещения ведомственного фонда, которые находятся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, включённых в собственность субъектов Российской Федерации[4].

Естественно, что к муниципальному жилищному фонду относится жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, то есть находящиеся в собственности района, города (других административно-территориальных образований), а также ведомственный фонд, который находится в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Ст.49 ЖК РФ гласит, что малоимущие граждане, которые признанным нуждающимися в жилых помещениях, предоставляются жилые помещения в муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, а также стоимости имущества, которое находится в собственности членов семьи и подлежащее налогообложению.

По договору социального найма, а также на основаниях, предусмотренных федеральными законами или законами субъектов РФ предоставляются жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые также нуждаются в жилых помещениях. Порядок предоставления определён ЖК РФ, если такой порядок не противоречит другим федеральным законам или законам субъектов РФ.

Указанным категориям граждан, а именно тем, которые нуждаются в жилье, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями.

Подобная норма сформулирована и применительно к муниципальным образованиям. ЖК РФ предусмотрен порядок предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, если данный порядок не противоречит федеральным законам или законам субъекта Российской Федерации.

Общественным образованиям и объединениям принадлежат жилые помещения общественного жилищного фонда на праве собственности. Причём, в уставе общественного объединения должны быть закреплены цели использования жилищного фонда, которые соответствуют целям создания, а также деятельности общественного объединения.

Различают следующие жилищные фонды в зависимости от целей использования:

а) жилищный фонд социального использования, который состоит из совокупности жилых помещений, получаемых гражданами по договору социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

б) специализированный жилищный фонд, который состоит из совокупности жилых помещений, предназначаемых определённым категориям граждан для проживания в жилых помещениях государственного и муниципального жилищных фондов;

в) индивидуальный жилищный фонд, который состоит из совокупности жилых помещений частного жилищного фонда, которыми используются граждане, являющиеся собственниками таких помещений для собственного проживания, проживания членов своей семьи, а также для проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, и юридическими лицами, являющихся собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях;

г) жилищный фонд коммерческого использования, который состоит из совокупности жилых помещений, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, а также предоставляемых собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование[5].

Рассмотренная выше классификация жилищных фондов по целям использования является производной от классификации жилищных фондов по формам собственности. Решающее значение придаётся форме собственности, если осуществляется целевое использование жилых помещений.

В заключение всему вышесказанному, можно отметить только то, что перечень понятий жилищного фонда не исчерпывающий, как и его классификации и это подтверждено многими авторами.