Понятие специализированного жилищного фонда и виды специализированных жилых помещений

Жилищный кодекс РФ закрепляет понятие «специализированный жилищный фонд» и не случайно данный фонд специально выделяется из множества других жилищных фондов. Жилищным кодексом РФ закреплено легальное определение специализированного жилищного фонда, а также правовое регулирование отношений, которые связаны с жилыми помещениями специализированного жилищного фонда.

В каждом субъекте РФ различают специализированные жилищные фонды, которые регулируются законами конкретных субъектов. Необходимо привести в пример следующий: в г. Санкт-Петербурге действует принятый Законодательным Собранием Санкт-Петербурга Закон Санкт-Петербурга от 04 апреля 2006г. № 100-15 (ред. от 23.04.2013) «О специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга». Но прежде всего, следует отметить, что подобные законы, так же, как и аналогичные законы других субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Жилищному Кодексу РФ.

Специализированный жилищный фонд представляет собой совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемого по правилам раздела четвертого ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов[6].

Жилые помещения государственного или муниципального жилищных фондов являются специализированными жилыми помещениями.

Жилое помещение может быть использовано как жилое помещение специализированного жилищного фонда только в том случае, если оно отнесено к категории специализированное жилое помещение с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

По решению органа управления государственным и муниципальным жилищным фондом осуществляется отнесение жилого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений, а также его исключение жилого помещения из данного фонда.

В качестве специализированных жилых помещений могут использоваться жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда. Правительством РФ определен основной порядок отнесения жилых помещений к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Конкретные помещения специализированного жилищного фонда включаются и исключаются из данного фонда решением соответствующего органа, который от имени собственника управляет государственным или муниципальным жилищным фондом.

Ограничительный правовой режим установлен и для специализированных жилых помещений, который заключается в следующем: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма специализированных жилых помещений, предусмотренных статьями гл.10 ЖК РФ). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений, которое установлено императивными нормами Жилищного Кодекса РФ. Благодаря этому вышеназванные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в этом случае будут нарушены императивные нормы закона, что предусматривает недействительность сделок. Данные сделки признаются судом недействительными с соблюдением правил процессуального законодательства Российской Федерации. Однако, гражданским законодательством закреплены последствия недействительности подобных сделок.

Заявитель должен предоставить в орган управления следующие документы, которые необходимы для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда:

а) заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;

б) документ, который подтверждает право собственности, а также право хозяйственного ведения либо оперативного управления на жилое помещение;

в) технический паспорт жилого помещения;

г) заключение, которое подтверждает соответствие жилого помещения требованиям, предъявляемым к нему.

Заявление, поданное заявителем должно быть рассмотрено в течении 30 дней с даты, когда были поданы документы.

Орган управления в срок, который предусмотрен законом, должен принять решение либо об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда, либо об отказе в данном отнесении.

После принятия решения органом управления, с ним должен ознакомиться заявитель в срок, не позднее 3 рабочих дней с даты, когда было принято подобное решение.

Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения.

Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае, когда жилое помещение не отвечает требованиям, которые предъявляемы к данному виду специализированных жилых помещений.

Например, служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными учреждениями, а так же в следствии прохождения государственной службы, с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации или же с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Гражданам в период их работы, службы или обучения предоставляются следующие служебные жилые помещения, как жилые помещения в общежитиях, которые предназначены для временного проживания граждан.

В качестве общежитий выступают специально построенные и переоборудованные для этих целей дома или части домов. Данные жилые помещения снабжаются всей необходимой мебелью и предметами, которые предназначены для проживания. Гражданам, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, остро нуждающиеся в специальной социальной защите, предоставляются жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, предназначающихся для проживания с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

Рассмотрим некоторые полномочия уполномоченных органов (уполномоченных лиц), которые осуществляются в отношении находящихся в их ведении специализированных жилых помещений:

а) принятие решений по вопросам предоставления специализированных жилых помещений гражданам, которые в них нуждаются;

б) осуществление функций наймодателя (ссудодателя), а также осуществление действий по вопросам заключения договоров найма (к примеру, договора безвозмездного пользования) специализированных жилых помещений и осуществление других прав и обязанностей наймодателя (ссудодателя);

в) включение жилых помещений в специализированный жилищный фонд субъекта, а также отнесение жилых помещений к определенному виду специализированных жилых помещений и их исключение из указанного фонда с учетом требований, которые предусмотрены Правительством РФ;

г) обращение в суд с требованиями, которые вытекают из договора найма специализированных жилых помещений, а также в решении вопросов о выселении граждан из специализированных жилых помещений; 5) расходование средств на содержание специализированных жилых помещений и оплату коммунальных услуг, до заселения граждан в данное жилое помещение, осуществляемое в соответствии с законодательством; 6) контроль за использованием и сохранностью специализированных жилых помещений, их соответствием установленным санитарным и техническим правилам и нормам, предусмотренных законодательством; 7) учет граждан, которые действительно нуждаются в предоставлении им специализированных жилых помещений на основании закона;

д) поставка на учет специализированных жилых помещений;

е) участие от имени собственников специализированных жилых помещений на общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома по принятию решений, которые относятся к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома на основании жилищного законодательства;

ж) иные полномочия, не противоречащие жилищному законодательству.

Специализированные жилые помещения не подлежат передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма специализированных жилых помещений[7].

Объектами специализированного жилищного фонда являются следующие виды специализированных жилых помещений:

- служебные жилые помещения, то есть помещения, которые используются в связи с осуществлением трудовой деятельности гражданина;

- жилые помещения в общежитиях, то есть помещения, которые расположены в специальных зданиях, предоставляемых под общежития;

- жилые помещения маневренного фонда, то есть жилые помещения, которые предназначены для временного отселения и проживания граждан, жилые помещения которых находятся на ремонте, реконструкции, или грозят полному разрушению или обвалу и т.д.;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, то есть жилые помещения в домах престарелых, домах инвалидов и т.д.;

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, то есть жилые помещения, которые специально предназначены для проживания граждан Российской Федерации, вынужденных покинуть жилое помещение в связи с возникновением стихийных или военных действий и т.п.;

- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, которые законом были признаны беженцами, то есть жилые помещения, предназначенные для проживания иностранных граждан, вынужденных покинуть свое государство по причине возникновения стихийных или военных действий и т.д.;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, то есть жилые помещения, которые предназначены для проживания граждан, признанных нуждающимися в специальной защите.

Предоставленный перечень является исчерпывающим. Целевое назначение специализированных жилых помещений закреплено жилищным Кодексом РФ.

Жилое помещение может быть использовано как жилое помещение специализированного жилищного фонда только в том случае, если оно отнесено к категории специализированное жилое помещение с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Жилые помещения не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду, если они заняты по следующим договорам (данное положение закреплено в Постановлении Правительства РФ «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»):

а) по договорам социального найма;

б) по договорам найма жилого помещения, который находится в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования;

в) имеют обременения прав на это имущество.

Таким образом, включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к тому или иному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляется на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Глава 2. Содержание правового режима специализированных жилых помещений