Основания предоставления специализированных жилых помещений и договор найма специализированного жилого помещения

Жилое помещение специализированного жилищного фонда предоставляется в пользование в следующем порядке:

а) принятия решения собственника специализированного жилого помещения. В ст. 125 ГК РФ закреплено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления на основании закона представляют собственника жилого помещения, поскольку публичные образования самостоятельно не имеют право принимать подобные решения;

б) заключение с гражданами договора найма такого помещения. Только те граждане, которые нуждаются в жилом помещении, наделяются жилым помещением из специализированного жилого фонда, т. е. именно те, которые не имеют жилого помещения в соответствующем населенном пункте.

Раздел ЖК РФ, посвященный специализированному жилищному фонду, определяет назначение жилых помещений указанного фонда: временное проживание граждан, не обеспеченных жилыми помещениями в данном населенном пункте, в связи с определенными обстоятельствами.

Договор найма жилого помещения должен отвечать определённым требованиям, которые установлены Жилищным кодексом РФ. Если гражданам предоставляется жилое помещение из государственного или муниципального жилищного фонда в порядке социальной защиты, то договор найма специализированного жилого помещения не заключается[8].

Общие условия договора найма специализированного жилого помещения закреплены Жилищным кодексом РФ. Конкретные положения такого договора зависят от статуса избранного помещения и нанимателя. Сторонами договора найма помещения специализированного жилого фонда выступают наймодатель (лицо, действующее от имени собственника специализированного жилого помещения, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, а также лицо, им уполномоченное) и наниматель (гражданин, которому предоставлено указанное жилое помещение на основании жилищного законодательства).

Данный договор является срочным и возмездным, это означает, что жилое помещение предоставляется за определенную плату и на определённое время, обычно, на срок, совпадающий со сроком работы гражданина или иными обстоятельствами, которые и породили необходимость заключения данного договора.

Только на основании решения о предоставлении такого жилого помещения заключается договор найма специализированного жилого помещения.

Уполномоченный орган государственной власти, уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо вправе заключить договор найма жилого помещения, если они действуют от имени собственника специализированного жилого помещения только после принятия решения о предоставлении такого жилого помещения соответствующими органами или уполномоченными на то лицами.

Изолированное жилое помещение, к которому относятся дом, часть дома, квартира, часть квартиры являются предметом договора найма специализированного жилого помещения. Не смотря на это, во всех правилах существуют исключения из правил, в частности, предоставление жилья в общежитиях.

В общежитии допускается вселение в одну комнату нескольких лиц, которые не связанны родственными отношениями.

У договора найма специализированного жилого помещения существуют определённые ограничения. Согласно данному ограничению, наниматель не вправе передавать жилое помещение специализированного жилого фонда в поднаем, а так же осуществлять сделки мены.

По правилам договора социального найма жилого помещения наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за пользование жилым помещением.

Любой наймодатель несёт определённые обязанности, соответствующие конкретному договору найма. Рассмотрим некоторые из них:

а) передать жилое помещение нанимателю свободного от любых прав иных лиц (например, права аренды);

б) обеспечить ремонт общего имущества многоквартирного дома, находящегося в собственности в сданному по найму жилого помещения и непосредственное участие в его надлежащем содержании;

в) производить капитальный ремонт данного жилого помещения;

г) содействовать предоставлению нанимателю коммунальных услуг в достаточном количестве и надлежащем качестве.

В договоре найма специализированного жилого помещения обязательно указываются члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, которые несут права и обязанности, так же, как и наниматель по договору найма специализированного жилого помещения.

Членами семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма согласно жилищному законодательству выступают его дети, поживающий с ним супруг, а также дети и родители и иные лица, к которым относятся другие родственники, в частности, нетрудоспособные иждивенцы, признанные членами семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма, если они вселяются в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство[9].

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в простой письменной форме.

Расторжение договора найма специализированного жилого помещения может быть произведено по соглашению сторон в любое время. Стороны такого договора найма вправе в любое время по соглашению, заключенному между собой, вправе расторгнуть заключенный между ними договор найма специализированного жилого помещения. Если соглашение между сторонами не достигнуто, то наниматель может самостоятельно расторгнуть данный договор. Наймодатель вправе обратиться к нанимателю с предложением о расторжении договора найма жилого помещения, который может принять непосредственно одно из следующих решений, это решение либо о расторжении заключенного между ними договора, либо отказаться от такого предложения. Если же поступил отказ, то наймодатель может расторгнуть договор, придерживаясь судебного порядка.

Жилищным кодексом РФ закреплено, что нанаматель имеет право расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения в любое время, при этом предварительно уведомляя о таком решении наймодателя.

По инициативе наймодателя предусмотрен особый порядок и условия расторжения договора найма специализированного жилого помещения. Данное положение раскрывается Жилищным кодексом РФ, в котором отмечено, что наймодатель может требовать расторжения договора найма специализированного жилого помещения только в судебном порядке.

Основанием для расторжения договора служит неисполнение нанимателем, а так же проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, на основании которого они проживают в данном жилом помещении.

Рассмотрим некоторые основания расторжения договора, к таковым относятся:

а) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

б) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в) систематическое нарушение гражданином прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) использование гражданином жилого помещения не по назначению;

д) иные случаи, которые предусмотрены жилищным законодательством.

Если наниматель самовольно осуществил перепланировку или переустройство занимаемого жилого помещения, то наймодатель вправе потребовать расторжения договора найма специализированного жилого помещения, в том случае, если данное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние[10].

Основаниями прекращения договора найма специализированного жилого помещения являются следующие случаи:

а) если жилое помещение было исключено из специализированного жилищного фонда, т.е. когда данное жилое помещение было разрушено и не подлежит восстановлению. Это возможно тогда, когда жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации, иными словами тогда, когда уничтожен объект договора найма, причем не по воле нанимателя. В этом случае прекращается договор, а нанимателю и членам его семьи должно предоставлено другое специализированное жилое помещение с заключением договора найма, аналогичного прежнему;

б) основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения, равно как и прекращение договора найма жилого помещения является прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы.

в) когда истёк период, на который был заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда. Окончание договора найма жилого помещения для вынужденных переселенцев и беженцев служит основанием для прекращения данного договора, т.к. договором предусмотрен определенный срок, указанный в договоре;

г) когда осуществляется переход права собственности на служебные жилые помещения или помещения в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или управление другому юридическому лицу. Исключение составляют случаи, когда у нанимателя этого жилого помещения возникают другие трудовые отношения с новым собственником или юридическим лицом, которому передается данное жилое помещение.

Самостоятельно лишить гражданина жилого помещения невозможно, т.к. это непосредственно входит в полномочия суда, который выносит конкретное решение о лишении гражданина жилого помещения. Но гражданин в случае расторжения договора найма обязан освободить помещение, которое было ему предоставлено.

Законодательством предусмотрено выселение граждан из занимаемого ими жилого помещения на основании договора найма специализированного жилого помещения, как с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, так и без его предоставления.

Не могут быть выселены отдельные категории граждан из занимаемых служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в данных жилых помещениях. Эти категории закреплены в законодательстве.

Данным категориям лиц должно быть предоставлено другое жилое помещение, которое должно соответствовать следующим характеристикам:

а) жилое помещение должно отвечать установленными санитарными нормами;

б) жилое помещение должно отвечать установленными техническими нормами;

в) данное жилое помещение должно быть расположено в черте того же населенного пункта.

Если гражданин состоит в трудовых отношениях, или обучается в организации (конкретном учебном заведении) имеет право на предоставление ему жилого помещения в общежитии, которое числится за данным учебным заведением. Предоставление жилого помещения в общежитии является основанием для заключения договора найма. Вышеупомянутый договор заключается на срок, в течение которого между сторонами имеются трудовые отношения либо отношения по прохождению службы или обучения. Подтверждением этих отношений соответственно является трудовой договор, служебный контракт, договор (контракт) или соответствующий акт о предоставлении услуг в сфере образования.

Подведя итог, следует отметить, что для социальной защиты отдельных категорий граждан могут предоставляться жилые помещения в соответствии со специальным федеральным законодательством или законодательством субъектов.