Принципы оценки недвижимости

Приступая к оценке, оценщик должен точно установить, какой вид стоимости ему следует рассчитать исходя из поставленной цели и условий существования недвижимости и среды. Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не истори­ческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данный момент в соответствие с выбранной целью.
Оценка рыночной стоимости происходит в соответствии с универсальными принципами оценки. В соответствии с общепринятой группировкой все принципы можно объединить в три группы.
Таблица 2.1.

2.1.1. Принципы, основанные на представлениях владельца имущества:

- принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тог­да, когда он полезен потенциальному собственнику, т. е. способен удов­летворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени. В случае предприятия, приносящего доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете обычно выражается в виде потока денежного дохода;

- принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с экви­валентной полезностью. Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества;

- принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем. Оцени­ваемая стоимость в соответствии с этим принципом - это текущая (приведенная) стоимость всех будущих доходов. Однако ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, высокая безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку территории способны отрицательно повлиять на стоимость объекта.

2.1.2. Принципы, связанные с рыночной средой:

- принцип зависимости от внешней среды. Стоимость объекта зависит от внешней среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный объект влияет на стоимость других связанных с ним объектов. Например, часто складские помещения располагаются в пригородных районах, где отсутствует комплекс подъездных путей. Чтобы нормально провести погрузку-разгрузку, работникам необходимо затратить много времени и энергии. От этого возрастают издержки в себестоимости продукции, снижая прибыль компании. Строительство же качественных разнообразных подъездных путей сократит затраты времени и энергии работников. Тем самым косвенно обеспечивается повышение прибыли, а значит, и стоимости самого предприятия.

- принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабиль­ны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавлива­ется соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышение спроса над пред­ложением, повышает цену.

- принцип конкуренции. Конкуренция на рынке объектов собственности возникает среди покупателей, продавцов, которые стремятся заключить сделку о купле-продаже объекта собственности. Помимо этого, каждый объект собственности конкурирует с другими объектами, имеющими аналогичное функциональное значение. Конкуренция уравнивает доходность инвес­тиций, уравнивая вместе с тем и стоимости объектов-аналогов.

- принцип изменения стоимости. Стоимость объекта непрерывно изменяется во времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения. Именно поэтому стандарты оценки, устанавливают, что использование результатов оценки (утвержденного отчета об оценке) возможно максимум 6 месяцев. Это означает что после истечения данного срока с даты оценки, указанной в отчете, стоимость объекта необходимо уточнять, т.к. старые результаты могут быть недостоверными. Конечно, устаревание стоимости объекта оценки, определенное в отчете, может возникнуть и раньше, чем через шесть месяцев, например, в результате инфляции, неблагоприятных чрезвычайных факторов, мировых колебаний цен и валют и т.д.

2.1.3. Принципы, связанные с эксплуатацией имущества:

- принцип факторов производства. Объект может являться элементом про­изводственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы;

- принцип остаточной продуктивности земельного участка. Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд, капитал и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную продуктивность), т.е. компенсируется, тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов производства. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала;

- принцип вклада. Включение дополнительных активов в объект оценки эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые доба­вочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимо­сти превышает затраты на приобретение этих элементов. Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава объекта или добавлены к ней;

- принцип пропорциональности (сбалансированности). Составные части объекта должны быть согласованы между собой по пропускной способности другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента к объекту данного принципа не приводит к росту его стоимости. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли;

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Из всех возможных вариантов использования выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного исполь­зования объекта, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности комплекса. Именно этот вариант и применяется для оценки, несмотря на то, каким образом в данный момент времени используется объект оценки.

- принцип оптимального размера. Данный принцип может относиться к любому фактору производства. Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры, чтобы обеспечить получение максимальной прибыли от функционирования объекта оценки в соответствии с рыночными условиями в данном регионе.

- принцип экономического разделения и соединения имущественных прав - собственности. Система имущественных прав РФ, предусмотренная Гражданским кодексом, позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность. Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности заключается в том, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем объектам. Кроме того, при оценке некоторых объектов могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта.