Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Объект оценки.
|
|
Объект недвижимости, представляющий собой офисное здание, расположено по адресу: г. Петрозаводск, ул. Герцена, д. 35, общей площадью 8505, 0 кв. м. и относится к классу А. Техническое описание оцениваемого объекта представлено в приложении № 1.
Описание объекта оценки
Описание офисного здания
| Наименование | Девятиэтажный офисный центр |
| Год ввода в эксплуатацию | |
| Общая площадь здания, м2 | |
| Полезная площадь здания, м2 | |
| Объем надземной части, м3 | |
| Этажность | |
| Фундамент | ж/бетон |
| Стены и перегородки | монолит |
| Перекрытия | ж/бетон |
| Кровля | Рулон |
| Проемы | пластик |
| Полы | пластик, ковролин |
| Инженерные сооружения | система пожарной сигнализации фирмы «Schrack», система охраны фирмы «Ademco control», центральный электрораспределитель фирмы «May& steffens», система водоснабжения фирмы «Рumpenfabrik», система теплоснабжения фирм «Кlinger» и «Wilo», система вентиляции и кондиционирования фирмы «Wolf», лифты фирмы «Otis», холодильная установка фирмы «Carrier». |
| Функциональное назначение | офисное |
| Балансовая стоимость, руб. | 39 654 963 |
Результаты визуального осмотра объекта
Оценщиком был произведен осмотр оцениваемого объекта, по результатам которого было установлено, что жилое помещение не требует ремонта, капитальный ремонт проводился в 2009 году.
Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)
При оценке рыночной стоимости объекта оценки необходимо соблюдать принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).
Наиболее эффективное использование — это наиболее вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, юридически разрешено, экономически целесообразно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости объекта недвижимости.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
• наибольшая вероятность использования,
• физическая возможность,
• экономическая оправданность,
• соответствие требованиям законодательства,
• финансовая осуществимость,
• максимальная стоимость.
Таблица 3.3.
| Вариант использования | Юридическая допустимость | Физическая осуществимость | Финансовая обоснованность | Максимальная продуктивность | Вывод о НЭИ |
| Жилое | + | + | + | - | |
| Торговое | + | + | + | + | НЭИ |
| Офисное | - | - | - | - |
Расчет рыночной стоимости имущества
Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта-аналога
Таблица 3.4.
| Номера смет. Наименование работ и затрат | Сметная стоимость, р. | |||
| Строительных и монтажных работ | Оборудование | Прочие затраты | Всего | |
| Глава 1. Подготовка территории строительства | ||||
| Затраты не предусмотрены | 0, 00 | 0, 00 | ||
| Итого по главе 1 | 0, 00 | 0, 00 | ||
| Глава 2. Основные объекты строительства | ||||
| Торговое здание, пять этажей, материал стен-кирпич | 3982647, 50 | 3982647, 50 | ||
| Итого по главе 2 | 3982647, 50 | 3982647, 50 | ||
| Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения | ||||
| Затраты не предусмотрены | 0, 00 | 0, 00 | ||
| Итого по главе 3 | 0, 00 | 0, 00 | ||
| Глава 4. Объекты энергетического хозяйства | ||||
| Затраты не предусмотрены | 0, 00 | 0, 00 | ||
| Итого по главе 4 | 0, 00 | 0, 00 | ||
| Глава 5. Объекты транспортного хозяйства и связи | ||||
| Затраты не предусмотрены | 0, 00 | 0, 00 | ||
| Итого по главе 5 | 0, 00 | 0, 00 | ||
| Глава 6. Наружные сети | ||||
| Наружные сети теплоснабжения, водоснабжения, канализации 11, 8 % | 469952, 41 | 469952, 41 | ||
| Итого по главе 6 | 469952, 41 | 469952, 41 | ||
| Глава 7. Благоустройство и озеленение территории | ||||
| Затраты не предусмотрены | 0, 00 | 0, 00 | ||
| Итого по главе 7 | 0, 00 | 0, 00 | ||
| Итого по главам 1-7 | 4452599, 91 | 4452599, 91 | ||
| Глава 8. Временные здания и сооружения | ||||
| Временные здания и сооружения (ГСН 81-05-01-2001, с.42) 1, 8% | 80146, 80 | 80146, 80 | ||
| Итого по главам 1-8 | 4532746, 70 | 4532746, 70 | ||
| Глава 9. Прочие затраты | ||||
| Зимнее удорожание (ГСН 81-05-02-2001) 2, 2%*0, 9 (территор.коэфф.) | 89748, 38 | 89748, 38 | ||
| Итого по главам 1-9 | 4622495, 09 | |||
| Глава 10. Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия или авторский надзор | ||||
| Служба заказчика-застройщика 1, 1% (Приказ № 26 от 15.02.05 ФАСиЖКХ) | 50847, 45 | 50847, 45 | ||
| Итого по главам 1-10 | 4673342, 53 | |||
| Глава 12. Проектно-изыскательские работы и авторский надзор | ||||
| Затраты на проектно-сметные работы 5, 2% Справ.ЦЦС | 243013, 81 | 243013, 81 | ||
| Итого по главам 1-12 | 4916356, 35 | |||
| Непредвиденные затраты 2 % (МДС 81-1.99) | 98327, 13 | 98327, 13 | ||
| Итого по сводному сметному расчету | 5014683, 47 | |||
| НДС 18% | 902643, 03 | |||
| Всего с НДС | 5917326, 50 | |||
| То же с учетом прибыли предпринимателя 4, 18 % | 6164670, 75 | |||
| То же на 1 кв.м общей площади | 30593, 90 |
Таблица 3.5.
| Расчет полной восстановительной стоимости | |
| Полная стоимость восстановления объекта - аналога, р. | 6164670, 75 |
| Поправочный коэффициент на степень капитальности | |
| Поправочный коэффициент на отсутствие конструктивных элементов | |
| Полная стоимость восстановления объекта оценки с учетом поправочных коэффициентов, р. | 6164670, 75 |