Земля как капитальный актив

Земля может многократно менять своего владельца. К земельному участку не приложимо понятие «бывший в употреблении». После покупки он может быть перепродан новому владельцу по более высокой цене. Земля в данном случае, подобно капиталу, рассматривается как капитальный актив, запас, приносящий поток дохода, т.е. ренту.

Какой в этом случае должна быть цена земельного участка? Она должна быть такой, чтобы землевладелец не только отказался от пользования своей земельной рентой, но и уступил право собственности на участок. Потенциальные покупатели тоже ориентируются на размер земельной ренты, которую смогут получать после покупки участка. Чем выше рента, тем (при прочих равных условиях) больше желающих купить участок. Следовательно, цена земли прямо пропорциональна величине земельной ренты (арендной платы).

Потенциальный покупатель рассматривает также альтернативные варианты использования своих денег. Если ставка процента достаточно высока, он не станет покупать землю, а положит капитал в банк и получит доход в виде процента. На ставку банковского процента ориентируется и продавец участка. Продав землю, он желает получить за нее деньги, чтобы, поместив их в банк, получить в виде процента сумму, эквивалентную земельной ренте. Отсюда можно заключить, что цена земли — это дисконтированная ценность, рассматриваемая по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего доход. Цена, которую покупатель готов заплатить за земельный участок (Р_z), равна современной дисконтированной стоимости будущих доходов:

(9.1)

где R_t — годовая рента, ожидаемая с данного участка земли в t-м году;

i — текущая рыночная ставка ссудного процента.

При этом необходимо учитывать, что срок службы земли бесконечен. С увеличением числа лет t величина (коэффициент дисконтирования) становится все меньше. Отсюда следует, что цена земли равна:

(9.2)

На практике цена земли зависит от многих факторов, которые обусловливают тот или иной уровень спроса и предложения на земельные участки. Так, в период инфляции цены на землю возрастают, поскольку люди стараются уберечь свои сбережения от обесценивания. Процесс урбанизации способствует росту цен на пригородные земельные участки. Кроме того, есть еще ряд факторов, помимо величины ренты и нормы ссудного процента, оказывающих влияние на цену земли [ 2, с. 275 – 276].