Формирование рынка земли в Республике Беларусь

В Советском Союзе, в состав которого входила Беларусь, все земли были национализированы и стали исключительно собст­венностью государства. Обретение республикой независимости в начале 1990-х гг. и переход к рыночным отношениям обусло­вили необходимость подготовки законодательных основ для ста­новления частного сектора в экономике, в том числе и в сфере земельных отношений. Так, в июне 1993 г. был принят Закон «О праве собственности на землю», в ноябре 1998 г. — Кодекс Республики Беларусь о земле. Таким образом было положено начало созданию нормативно-правовой базы для формирования рынка земли. Впервые за многие десятилетия была признана правомерность существования частной собственности на землю и разработан правовой механизм ее функционирования [2, с. 277].

На 1 января 2010 г. сельскохозяйственная освоенность земель Беларуси составляет около 44 %, а распаханность – более 27%, что в 3 раза превышает среднемировые показатели и показатель по СНГ и свидетельствует о довольно высокой степени антропогенной освоенности земельного фонда страны. Кроме того, в республике более высокая обеспеченность сельскохозяйственными землями в расчёте на одного жителя, в том числе и пахотными (соответственно 0, 92 и 0, 56 га), что превышает в 1, 5 в 2 раза аналогичные показатели в странах Европы[5].

Кроме того, в этот фонд входят земли населенных пунктов, про­мышленности, транспорта, курортных зон и иного несельско­хозяйственного назначения, лесного и водного хозяйства, а также земли государственного запаса. За последние годы объем земельного фонда сельскохозяйственного назначения сущест­венно уменьшился в связи с загрязнением земель радионукли­дами в результате аварии на Чернобыльской АЭС и передачей их в состав особо охраняемых территорий.

Собственность на землю в Беларуси представлена в частной и государственной формах. В частной собственности могут на­ходиться участки, приобретаемые отдельными лицами для строительства жилых домов, дач, ведения личного подсобного или фермерского хозяйства и прочей деятельности. Условиями приватизации объектов государственной собственности и реа­лизации инвестиционных проектов допускается частная собст­венность на землю для юридических лиц. Введение частной собственности на землю дало толчок развитию рыночного обо­рота земельных участков несельскохозяйственного назначения и становлению рынка земли как капитального актива в Белару­си. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, можно продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду и ис­пользовать в качестве залога для материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Цена земельных участков при их купле-продаже устанавливается по договору между сторонами и формируется на рыночной основе. Кроме того, в республике применяются нормативные (устанавливаемые исходя из качества земельного участка) и льготные (для определенных категорий лиц) цены.

В последние годы в Беларуси наблюдается существенный рост цен на городские и пригородные земельные участки, что свидетельствует о повышенном спросе на данном сегменте рынка земли как капитального актива. Уникальность городских земельных участков, качественные параметры их местоположения предопределяют необходимость высокой степени государственного регулирования и контроля со стороны государства в отношении процесса купли-продажи. Это находит отражение в таких мерах земельного и градостроительного регулирования, как сервитуты (предоставление права ограниченного пользования соседним участком), различные градостроительные регламенты, разрешения и обязательства. Дальнейшее развитие данного сегмента рынка связано с обеспечением гарантий прав собственности и аренды, развитием ипотечного кредитования и повышением эффективности земельного и градостроительного регулирования.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то, поскольку они находятся только в собственности государства, целесообразно говорить о развитии рынка услуг земли. Согласно ст. 43 и 45 Кодекса Республики Беларусь о земле, арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица, граждане других государств, международные организации, а срок аренды не должен превышать 99 лет. Размер арендной платы устанавливается исходя из величины земельной ренты. В среднем по республике арендная плата за 1 га пахотных земель составляет около 21, 6 тыс. руб., а за земли с содержанием гумуса свыше 2, 2 % — от 30 до 65 тыс. руб.

Для продолжения эффективного существования рынка услуг земли необходимы дальнейшее государственное правовое и экономическое регулирование земельных отношений в направлении освоения долгосрочной аренды земли, широкое внедрение рыночных операций с землей (залог, обмен земельными участками сельскохозяйственного назначения), создание инфраструктуры земельного рынка и т.д. Это требует от государства проведения долговременной научно обоснованной земельной политики, которая позволила бы вывести аграрные отношения на качественно новый, рыночный уровень.

В республике существует промежуточная форма землепользования — пожизненное владение. В этом случае пожизненный владелец получает землю от собственника и фактически пользуется всеми правами собственника. В то же время он несет ответственность перед собственником за сохранность объекта собственности и может передавать участок другим лицам только на срок своей жизни. За пользование землей ее владельцы и пожизненные пользователи уплачивают земельный налог [2, с. 277 –279].

Вопросы для самопроверки

1. Назовите общие черты факторов «земля», «капитал», «труд».

2. В чем состоит особенность предложения земли как факто­ра производства?

3. В чем сущность чистой земельной ренты? Всегда ли при осуществлении сельскохозяйственного производства возникает чистая земельная рента?

4. Почему интересы землевладельцев и землепользователей вступают в противоречие, когда речь идет о сроках заключения арендных договоров?

5. Назовите условия, при которых возникает дифференциаль­ная земельная рента по

а) плодородию, б) местоположению.

6. От каких факторов зависит чистая земельная рента?

7. Почему кривая спроса на землю имеет нисходящий ха­рактер?

8. Назовите факторы, влияющие на цену земли при ее куп­ле-продаже.

9. Перечислите причины, в силу которых гипотезу о неэлас­тичности предложения земли нельзя назвать строгой.

Литература

1. Нуреев, Р. М. Курс микроэкономики: учебник / Р. М. Нуреев. – 2-е изд., изм. – М.: Норма: Инфра – М, 2010. – 576 с.

2. Бондарь, А. В. Микроэкономика: учеб. пособие / А. В. Бондарь, В. А. Воробьев, H. П. Сухарева [и др.]; под ред. А. В. Бондаря, В. А. Воробьева. — 2-е изд. — Минск: БГЭУ, 2009. – 415 с.

3. Новикова, И. В. Микроэкономика: учебник / И. В. Новикова [и др.]; под ред. И. В. Новиковой, Ю. М. Ясинского. - Минск: Тетра - Системс, 2010.- 448 с.

4. Тодаро, М. Экономическое развитие: Учебник / Пер. с англ. под ред. С. М. Яковлева, Л. З. Зевина. – М.: Экономический факультет МГУ, ЮНИТИ, 1997. – 671с.

5. AgroWeb[Электронный ресурс]. − 2011. − Режим доступа: https://aw.belal.by/russian/prof/prof.htm − Дата доступа: 19.11.2011.

­ Семинар 12 Рынок земли (2 часа)