Сочные земли

Источник: по материалам статьи: Шевцова, О. Сочные земли // Эксперт Online. - 2008- 22 апреля.

Одним из самых сложных и спорных вопросов, связанных с проведением Олимпиады в Сочи, стал вопрос земельный. Нехватка участков породила рост цен, который начался с того момента, как стало известно, что город будет представлен в МОКе и претендовать на проведение Олимпийских игр. После объявления Сочи столицей Олимпиады-2014 спрос на землю начал расти грандиозными темпами. По данным Аналитического консалтингового центра «Миэль», только за ночь с 4 на 5 июля 2007 года цены на недвижимость выросли на 20%.

Как известно, в связи с ограниченностью земельных ресурсов в Сочи и его окрестностях было принято решение о том, что для строительства олимпийских объектов земельные участки будут изыматься у владельцев за определенную компенсацию. Компенсация будет предложена как денежная, так и натуральная, в виде альтернативного земельного участка в Краснодарском крае. При этом не исключен вариант, что собственнику или арендатору земли могут быть предложены сразу оба вида компенсации.

Цена участка должна быть рыночной, чтобы не обидеть собственника. Для этого было принято решение: при определении рыночной стоимости в качестве возможного варианта застройки должно рассматриваться так называемое наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка. Такое использование дает максимальную стоимость земли по сравнению с другими вариантами застройки территории. От того, насколько качественно проведен этот анализ, будет зависеть и адекватность полученного в итоге результата.

Проблема состоит еще и в том, что разброс цен очень велик. По данным «Миэль», самые дорогие участки в Сочи расположены на расстоянии не более одного километра от моря. Диапазон стоимости таких участков лежит в пределах от 100 до 500 тыс. долларов за сотку. В Центральном районе, который считается самым престижным, средняя цена предложения чуть превышает 70 тыс. долларов за сотку. В Хостинском районе - 33 тыс. долларов за сотку, при этом разброс цен от 4 до 305 тыс. долларов. Такой разброс объясняется тем, что рынок земли в Сочи является стихийным. Поэтому очень сложно вынести заключение на основании сравнения стоимости участка со стоимостью сопоставимых участков, то есть имеющих то же наилучшее использование, что и объект оценки, недавно проданных или предлагаемых на продажу. Необходим также способ расчета стоимости на основании анализа будущего девелопмента (соответствующего варианту наилучшего использования).

Вопросы

1. Покажите графически (схематично), как изменилась ситуация на рынке земли в Сочи после объявления решения МОК о проведении Олимпиады-2014.

2. Предложите формулу расчета цены участка земли в Сочи, которая бы учитывала влияющие на нее обстоятельства, о которых идет речь в кейсе.

Тема 10 Общее равновесие 
 и экономическая эффективность

1. Саморегулирование экономической системы и обеспечение равновесия

2. Эффективность обмена. Эффективность и справедливость

3. Эффективность производства

4. Эффективность структуры выпуска продукции

5. Общее равновесие и экономика благосостояния. Критерии оценки благосостояния