Б-6. Применяемые в РФ подходы и методы экономической оценки земель, и стоимости их экологической деградации

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оцен­ку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определе­ние кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, рай­онов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.

Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки незави­симыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнитель­ного и затратного (техника остатка для земли).

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке зем­ли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая вели­чина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравне­нии этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оцен­кам, базирующимся на основе более полной и достоверной ин­формации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчи­танной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Доходный подход к оценке земельных участков — это мето­ды, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожида­ния, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых бу­дущих рентных доходов или других выгод.

Расчеты стоимости земли доходным методом основаны на ис­пользовании следующей формулы:

Стоимость земли =

Доход

Ставка капитализации

При использовании доходного метода необходимо определить доход и ставку капитализации. В зависимости от целевого назна­чения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

часть дохода от имущественного комплекса, приходящаясяна застроенный земельный участок;

арендная плата для оценки земель поселений;

доход от прироста стоимости земельного участка, получае­мый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотеч­ный кредит.

Первый подход — это подход к земельному участку как раз­новидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализа­ции рекомендует использовать ставку Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам.

Второй подход — расчет ставки капитализации методом ку­мулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части:

— безрисковую ставку — например, процентную ставку Сбербанка по валютным вкладам;

страновой риск — для Москвы 3—6%, минимальное значе­ние по России;

риск ликвидности — это риск, связанный с возможностьювозникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий подход — метод рыночной выжимки (анализ сравни­тельных продаж).

Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравнимых продаж.

Различают метод прямой капитализации дохода и капитали­зацию дохода по периодам или метод дисконтированных денеж­ных потоков.

Метод прямой капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на коэффициент капитализации. При этом под коэффициентом капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставле­ние земельного участка арендодателем во владение или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования зе­мельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные для капитализации получают из анализа рыночной информации о продажах участков земли, ана­логичных оцениваемому и величин арендной платы.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, прихо­дящегося на земельный участок.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и про­должительность их полезной жизни. Данный метод может быть также использован для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.