Вопрос 20.

Арендные правоотношения регулирует глава ГК «Аренда», которая охватывает такие эк. отношения, как прокат, аренда транспортных средств, зданий и сооружений, финансовая аренда (лизинг).

Арендные отношения регулируются отдельными Декретами и Указами Президента РБ.

В аграрном секторе аренда и арендный подряд являются одной из форм хозяйствования, при которой арендатор по договору берет у арендодателя в длительное пользование и за определенную плату землю и имущество с целью осуществления хозяйственной деятельности, преимущественно для получения сельскохозяйственной продукции и оказания производственных услуг.

Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя и арендатора, является гражданско-правовой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

А ренда - срочный возмездный договор, предусматривающий передачу имущества во владение или пользование без перехода права собственности. При предоставлении в пользование арендодатель оставляет имущество в своем владении, а арендатору предоставляется лишь право пользования им.

Объектом договора аренды могут быть как движимые, так и недвижимые непотребляемые индивидуально-определенные вещи (здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и пр.

Объектами аренды в сельском хозяйстве могут быть:

• земля и другие природные ресурсы;

• сельскохозяйственные предприятия и организации, их структурные единицы и подразделения как имущественные комплексы;

• отдельные здания, сооружения, транспортные средства, сельскохозяйственная техника, инструменты и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования;

• рабочий и продуктивный скот.

По степени экономической самостоятельности арендные отношения реализуются в двух основных видах: свободная (полная) аренда и арендный подряд.

При свободной (полной) аренде арендатор становится временным владельцем и пользователем арендуемых основных средств, но без права распоряжаться ими (без права отчуждения) и с обязанностью обеспечить их сохранность. По соглашению с арендодателем он может выкупить имущество, взятое в аренду.

Производственная (целевая) аренда (арендный подряд) предусматривает, что арендатор выступает в роли подрядчика. Он арендует землю и основные средства производства (помещения, технику, продуктивный скот и т.д.) и обязуется произвести и реализовать арендодателю продукцию (в конкретных объемах и ассортименте) по договорным (расчетным) ценам. При этом арендодатель обеспечивает арендатора оборотными средствами производства (семенами, удобрениями, средствами защиты растений и т.д.). В распоряжение арендатора поступает лишь продукция, полученная сверх заказа арендодателя.

По организационному признаку аренду подразделяют на крупногрупповую (коллективную), мелкогрупповую (семейную) и индивидуальную.

Экономические отношения между арендодателем и арендатором строятся на основе арендной платы. Определение размера арендной платы является достаточно сложным вопросом, так как в ней отражаются интересы как арендаторов, так и арендодателей. Если размер арендной платы окажется заниженным, будут ущемлены интересы арендодателя, если завышенным – арендатора. Поэтому возможны экономически обоснованные верхняя (максимальная) и нижняя (минимальная) границы арендной платы. При свободной аренде, когда арендатор организационно не зависит от арендодателя, арендная плата будет максимальной.

Арендная плата за основные средства производства (сельскохозяйственную технику, здания и др.) может устанавливаться на уровне амортизационных отчислений с учетом определенной нормы прибыли. Такая арендная плата может быть совокупной (на все арендованное имущество) и индивидуальной (отдельно по каждому объекту).

Арендную плату можно выплачивать в денежной, натуральной или в смешанной (денежной и натуральной) форме. Платежи, выплачиваемые в виде доли продукции или доходов, исчисляют в процентах от продукции, выручки, валового дохода или прибыли, полученных от использования объектов аренды.

Стороны договора аренды - арендодатель и арендатор.

К существенным условиям договора аренды относится условие о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Срок аренды устанавливается сторонами в договоре, однако условие о сроке не существенно. Если такой срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок

Срок аренды земельного участка для ведения СХ не может быть менее 10 лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в гос. собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет.

Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если в договоре они не определены, используется порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Сторонам предоставляется право предусматривать в договоре сочетание указанных форм или иные формы оплаты аренды, если иное не предусмотрено законодательством.

1. Изменение договора аренды допускается по соглашению сторон, и договор не может быть изменен в одностороннем порядке. Требования одной из сторон об изменении условий договора подлежат рассмотрению судом в общем порядке.

2. Прекращение договора аренды допускается по истечении срока аренды или в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон в результате его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон при нарушении другой стороной ее договорных обязанностей.

В частности, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество, за которое арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном к использованию.