Современный инвестиционный рынок России. Субъекты и объекты инвестирования.

По итогам 2011 года структура инвестиционных вложений по сегментам коммерческой недвижимости имеет следующий вид: наибольшая доля (40, 4%) пришлась на сегмент торговой недвижимости, доля офисного сегмента составила 34, 2%, объем инвестиционных сделок, совершенных в гостиничном секторе, достиг 15, 3% от общей суммы инвестиций. На доли сегментов многофункциональной и складской и индустриальной недвижимости пришлось по 6, 5% и 3, 6% инвестиций от общего объема соответственно.

Следует отметить увеличение в общем объеме инвестиций доли сделок, закрытых с участием иностранного капитала: если в 2009-2010 годах она составляла 16% и 13% соответственно, в 2011 году значение этого показателя достигло 36%. В числе наиболее активных иностранных инвесторов можно назвать Hines Global REIT, Heitman, UFG Real Estate, Morgan Stanley. На фоне текущей сложной ситуации в Европе и отсутствия ясного сценария развития событий на Западе Россия в глазах многих инвесторов выглядит островком относительной стабильности. Это позволяет говорить о дальнейшем повышении интереса иностранных игроков к инвестированию капитала в Россию, в частности – в коммерческую недвижимость.

Доля инвестиционных сделок, заключенных за пределами московского региона, составила в 2011 году 27%, что заметно выше показателей предшествующих лет: в 2010 – 8%, в 2009 – 5%. Наибольшая часть от общего объема региональных транзакций в отчетном периоде – 94% – пришлась на Санкт-Петербург.

Доля транзакций, заключенных непосредственно в инвестиционных целях, продолжает уверенно расти: в 2011 году значение этого показателя составило 91% (для сравнения: в 2010 году – 87%, в 2009 году – 25%).

Наиболее крупные инвестиционные сделки I полугодия 2012 г.:

1. Покупка бизнес-центра «Дукат Плейс III» структурами О1 Properties. Сумма сделки могла составить 360–370 млн. долларов США;

2. Приобретение австрийской группой Immofinanz оставшейся 50% доли в торговом центре «Золотой Вавилон Ростокино» в Москве, что позволило ей стать единственным владельцем объекта. Сумма сделки, по соглашению сторон, не разглашается;

3. Raven Russia приобрела ЗАО «Торос», владеющее подмосковным логистическим парком «Пушкино», за 215 млн. долларов США;

4. Romanov Property Holdings Fund приобрел 40% торгового центра «Времена года»;

5. Компания «Промсвязьнедвижимость» продала свою долю (50%) в одном из ведущих ТРК Ростова-на-Дону «Мегацентр Горизонт». Покупателем выступила компания «Реал Инвест».

Проблемы привлечения иностранных портфельных инвестиций:

• Политизированность. Инвестклимат России на Западе очень жестко привязывают к политике. Судьба крупнейшей российской нефтяной компании ЮКОС, постоянные нарушения прав человека, убийства оппозиционных журналистов, отказ регистрировать внесистемную политическую партию «ПАРНАС» - эти и многие другие общественно-политические события «убеждают» западных инвесторов в том, что в России есть все тенденции к авторитарному режиму. Следовательно, они боятся в любой момент лишиться всех своих вложений, как однажды уже произошло в 1917 году.

• Коррупция. Международная общественная организация Transparency International в декабре 2011 г. поставило Россию только на 143 место в рейтинге наименее коррумпированных стран мира. Показательно, что это худший индекс среди всех стран G20.

Коррупцию в нашей стране породил мощнейший бюрократизм – чрезмерное осложнение канцелярских процедур, которое отнимает у инвесторов массу времени. Кроме того, в России отсутствует прозрачная судебная система, которая позволила бы гарантировать абсолютную защиту прав собственности. Все это в совокупности значительно тормозит возможный экономический рост в России.

• Инфляция. Несмотря на то, что в прошлом году рост потребительских цен снизился до исторического минимума – 6, 1%, инфляция по-прежнему остается одной из главных проблем нашей экономики. Во-первых, успешный результат еще только предстоит удержать. Во-вторых, эти цифры весьма скромные, по сравнению с евровалютой (2, 7%) и американским долларом (3%). Отпугивает инвесторов и достаточно высокая ставка рефинансирования в России – 8%, которая фактически характеризует доступность денег для экономики.

Проблемы привлечения российских портфельных инвестиций

• Слабая финансовая грамотность. Многие наши соотечественники до сих пор слабо разбираются во всех возможностях фондового рынка России, плохо ориентируются в различных видах операций. Кроме того, достаточно часто бывают ситуации, когда инвестор выходит на биржу, обладая очень низкой инвестиционной культурой.

• Низкий уровень доходов. Несмотря на прошедшее «золотое десятилетие», уровень жизни россиян по-прежнему оставляет желать лучшего. В 2011 году реальный уровень доходов населения вырос всего на 0, 8%. Этот фактор существенно ограничивает внутренний спрос на покупку ценных бумаг.

• Инфраструктурные проблемы. В первую очередь – незначительный объем российского фондового рынка (около 2% от общемирового), ограниченное количество частных инвесторов (около 300 тыс. активных), эмитентов и финансовых инструментов. А также недостаточное развитие в нашей стране негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний, которые потенциально могут являться долгосрочными внутренними инвесторами.

Можно привести в пример компанию «РУСАЛ» - крупнейшего в России производителя алюминия, которая отказалась от IPO в России и провела его в Гонконге в 2010 году. Это произошло из-за существенных инфраструктурных проблем. Причем с каждым годом количество таких компаний, практикующих зарубежное размещение акций, только растет.

Объекты капитальных вложений в Российской Федерации: находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними