Выселение из жилых помещений по иным основаниям

Помимо рассмотренных нами выше оснований выселения из жилых помещений жилищным законодательством предусмотрены и иные случаи выселения, рассмотрение которых более подробно не представляется возможным в рамках дипломной работы. В связи с чем нами принято решение проанализировать остальные правоотношения, связанные с выселением, в рамках данного параграфа.

К иным основаниям выселения из жилых помещения без предоставления другого жилого помещения относятся:

- выселение из жилых помещений специализированного жилого фонда в связи с истечением срока проживания;

- выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение;

- выселение временных жильцов и поднанимателей после истечения срока проживания;

- выселение в связи с исключением из членов жилищного кооператива

Согласно ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся следующие: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. [52]

Выселение из помещений специализированного жилищного фонда как последствие утраты права проживать в жилом помещении возможно в случае расторжения или прекращения договора найма специализированного жилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, по инициативе нанимателя или же в судебном порядке по требованию наймодателя.

Без соглашения правом расторгнуть договор может воспользоваться только наниматель. Наймодатель вправе лишь обратиться с таким предложением к нанимателю, с тем, чтобы получить от него согласие (прийти к взаимному соглашению). В случае отказа наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.

Расторжение договора влечет выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими специализированного жилого помещения.

Согласно ст. 102 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения прекращается, во-первых, в связи с утратой или разрушением жилья; во-вторых, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя (см. п. 5 ст. 83 ЖК РФ); в-третьих, в случае перехода права собственности на такое жилье, а также права хозяйственного ведения или оперативного управления другому лицу (собственнику или владельцу). При этом члены семьи нанимателя в ряде случаев сохраняют право пользования таким жильем (в частности, семьи вынужденных переселенцев). [53]

Договор найма жилья не может быть прекращен, если при переходе права собственности на это жилье новый собственник является стороной трудового договора с работником, продолжающим занимать ранее предоставленное служебное жилье.

Работник, которому было предоставлено жилое помещение в общежитии в связи с работой, может быть выселен из него без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин лишь по требованию организации, с которой он состоял в трудовых отношениях и которая предоставила ему общежитие.

Пример. Суд отказал в удовлетворении иска ГОУ ВПО «Российский государственный профессионально-педагогический университет» о выселении У. из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, так как У., являвшаяся работником ОАО «Уралмашстрой», вместе со своей семьей была вселена в общежитие на основании путевки, выданной по решению предприятия. Распределение жилой площади в указанном общежитии своим работникам, в том числе предоставление комнаты У., производилось ОАО «Уралмашстрой» на основании договора о долевом участии в строительстве спорного общежития и договором о его совместной долевой эксплуатации. Требований о признании договоров недействительными и о применении последствий недействительности ничтожной сделки не заявлялось. [54]

В данном случае в суд обратилась третья организация, а не предприятие-работодатель, поэтому суд правомерно отказал в выселении ответчика.

Судебная практика показывает, что наличие ошибок в оформлении документов, подтверждающих право граждан на занятие жилых помещений, зачастую трактуются в их пользу. В частности, возможное нарушение должностными лицами установленного порядка оформления документов в ходе предоставления служебного жилого помещения не может являться основанием для умаления прав гражданина, добросовестно выполнявшего обязанности нанимателя квартиры.

Пример. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации было отказано в иске ФГУ «Управление по эксплуатации административных зданий и жилищного фонда» Управления делами Президента РФ об истребовании квартиры и выселении без предоставления другого жилого помещения, так как при предоставлении указанной квартиры ответчиками не было допущено неправомерных действий, а возможное нарушение должностными лицами установленного порядка оформления документов в ходе предоставления служебного жилого помещения не может являться основанием для умаления прав гражданина, добросовестно выполнявшего обязанности нанимателя квартиры. [55]

В приведенном выше случае письменный договор найма служебного жилого помещения не заключен, но его фактическое заключение подтверждается своими фактическим действиями нанимателя и наймодателя.

В качестве важной социальной гарантии для социально незащищенных лиц закон предусматривает исключения из правила о выселении из жилья специализированного жилого фонда без предоставления другого жилья.

Так, согласно п. 2 ст. 103 ЖК РФ не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

- члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов Федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

- пенсионеры по старости;

- члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

- инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы. [56]

Всем вышеуказанным категориям граждан предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение.

Гражданин, который самовольно, без законных оснований вселился в жилое помещение, может быть выселен из этого помещения не ранее вступления в силу решения суда, вынесенного по иску о принудительном выселении. Конечно же, такой гражданин выселяется без предоставления ему другого жилого помещения. Другое дело, что между моментом выявления самоуправного занятия помещения и моментом вступления в силу судебного решения проходит длительный период времени.

Однако с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов самовольного занятия чужого недвижимого имущества такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если такими действиями был причинен существенный вред.

На лиц, которые вселились в жилье самоуправно, если это подтверждено соответствующим судебным решением, не распространяется принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища (см. ст. 3 ЖК РФ). Неприкосновенность жилища означает отсутствие права у кого-либо проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан, а значит, невозможность выселения гражданина и проживающих совместно с ним членов семьи из занимаемого жилого помещения. Выселение (лишение жилища) вопреки воле и желанию лица, занявшего жилое помещение и проживающего в нем, допускается только в судебном порядке.

В настоящее время ЖК РФ прямо указывает на то, что выселение возможно не иначе как в судебном порядке. Административный порядок выселения граждан, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом, который ранее предусматривался Жилищным кодексом РСФСР, в настоящее время не действует.

Для того чтобы выселить жильцов из занимаемого ими помещения, истцу необходимо доказать в суде самовольность их вселения.

Пример. МУРЭП «Электрометаллург» обратилось в суд с иском к семье Г. о выселении из квартиры в г. Челябинске без предоставления другого жилого помещения, ссылаясь на то, что в спорную квартиру ответчики были вселены в 1994 г. по записке руководства предприятия, ордер на квартиру им не выдавался. Решением суда семья Г. была выселена из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения. В удовлетворении встречного иска Г. суд отказал. В надзорной жалобе заявители утверждали, что суд пришел к неправильному выводу о том, что они являются временными жильцами и подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Сторонами не оспаривался факт вселения семьи Г. по распоряжению заместителя директора в спорную квартиру, т.е. не самоуправно, также не оспаривался факт их фактического проживания в квартире с 1994 г., открытие лицевого счета и внесения платежей за коммунальные услуги. Таким образом, фактически с ними был заключен договор найма жилого помещения. Верховный Суд РФ передал дело для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции. [57]

Рассматриваемый случай показывает, что вселение жильцов не является самовольным даже в том случае, когда ордер на спорную жилплощадь не выдан. Во избежание выселения жильцы должны подтвердить, во-первых, законность основания вселения (любыми иными документами – приказами, справками, записками и т.п.), во-вторых, факт действительного проживания в помещении (квитанциями об оплате квартплаты и коммунальных услуг, показаниями свидетелей, справками с места жительства и т.п.).

Не имеет права на вселение и на проживание в жилом помещении лицо, если это помещение признано самовольной постройкой.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, которое возвело самовольную постройку или проживает в ней, не приобретает на нее право собственности. Никто не вправе совершать сделки с таким объектом. Закон запрещает продавать, дарить, сдавать в аренду самовольные постройки. Они не включается в состав жилищного фонда и не имеют статуса жилого помещения. Вселение в такое жилье нельзя назвать иначе как самовольным.

Сказанное подтверждается и имеющейся судебной практикой. Из Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г., утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г., следует, что оснований для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенных построек не имеется, ведь у лица не возникает право на проживание в самовольной постройке, и вынесение судом решения о ее сносе не затрагивает его право на владение и пользование указанным жилым помещением. [58]

При подаче заявления о признании жилого помещения в установленном законом порядке самовольной постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем сносу. Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении.

Выселение временных жильцов и поднанимателей после истечения срока проживания.

Согласно ст. 80 ЖК РФ временными жильцами считаются граждане, вселенные нанимателем жилого помещения и членами его семьи для временного безвозмездного проживания в жилом помещении. Вселяемый не приравнивается по своему статусу к членам семьи нанимателя. Это означает, что он не вступает в жилищные правоотношения с наймодателем (собственником) помещения.

Временный жилец не имеет самостоятельных прав и обязанностей, а соответственно, и не несет ответственности перед наймодателем. Зато факт вселения налагает дополнительные обязанности на нанимателя помещения по договору социального найма. Во-первых, о вселении наниматель должен предварительно уведомить наймодателя. Ведь наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной – менее нормы предоставления. Если наниматель не знает об учетной норме или о порядке ее подсчета исходя из количества проживающих в жилом помещении, наймодатель указывает на невозможность вселения со ссылкой на ст. 80 ЖК РФ.

Во-вторых, после вселения временного жильца обязанности по оплате коммунальных платежей и внесению платы за пользование жилым помещением, а также за проведение текущего ремонта жилья продолжает нести наниматель. Более того, именно наниматель несет полную ответственность за использование жилья по назначению временным жильцом, за выполнение им санитарных, пожарных, экологических норм и правил и т.д.

Таким образом, жилищные правоотношения складываются по цепочке «наймодатель – наниматель – временный жилец», при этом наймодатель является своеобразным посредником и связующим звеном, без которого напрямую такие правоотношения невозможны. В отличие от временного жильца, члены семьи нанимателя живут с нанимателем постоянно и обладают самостоятельным статусом.

Особенностью взаимоотношений временного жильца и нанимателя является их временный характер. Временные жильцы не могут занимать жилую площадь нанимателя дольше шести месяцев подряд (п. 2 ст. 80 ЖК РФ, абз. 1 ст. 680 ГК РФ).

Жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока, а если он не согласован – не позднее 7 дней со дня предъявления требования о выезде. Требование о выезде временному жильцу может предъявить не только наниматель, но и любой член его семьи, проживающий с ним в жилом помещении. В случае возникновения спора о выселении суд может потребовать письменного оформления такого требования. Однако обычно вполне достаточно устного требования, так как в законе ничего не говорится о форме его предъявления. При необходимости в суде заинтересованное лицо может сослаться на свидетельские показания. В случае отказа выселиться добровольно наниматель или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения и выселения нанимателя и членов его семьи наймодатель вправе напрямую предъявить требование о выселении без предоставления жилого помещения самому временному жильцу.

Пример. Решением Автозаводского районного суда города Нижнего Новгорода от 9 августа 2006 г., оставленным без изменения судом кассационной инстанции, гражданка М.В. Мальцева, мать несовершеннолетнего А.А. Мальцева, выселена из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Суд установил, что М.В. Мальцева, являясь временным жильцом, подлежала выселению, поскольку не приобрела право пользования спорным жилым помещением. [59]

Из вышесказанного следует, что выселение временного жильца из занимаемого им жилого помещения возможно:

- при прекращении права нанимателя, поднанимателя или собственника жилого помещения вне зависимости от причин такого прекращения;

- в случае истечения срока проживания, равного шести месяцам подряд;

- в случае отсутствия согласия нанимателя, поднанимателя, собственника или членов его семьи на дальнейшее проживание временного жильца и предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи (обычно в течение 7 дней).

В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (п. 5 ст. 80 ЖК РФ).

Выселение в связи с исключением из членов жилищного кооператива.

В соответствии со ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Выселение бывшего члена жилищного кооператива возможно в случае невыплаты полной суммы паевого взноса или в случае его исключения из жилищного кооператива за грубое неисполнение без уважительных причин своих обязанностей. В принудительном порядке член кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания (конференцией) при условии совершения им в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей. К числу таких серьезных нарушений могут относиться:

- неуплата установленных взносов в течение 30 (тридцати) дней с момента наступления срока внесения соответствующих взносов;

- нарушение правил содержания жилых помещений;

- нанесение своими действиями вреда имуществу кооператива, его деятельности и репутации. [60]

Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива.

Нарушитель обычно заранее письменно уведомляется о предстоящем рассмотрении вопроса о возможности исключения его из членов кооператива с указанием срока на устранение нарушений. Если окончательное решение об исключении из членов кооператива принято, лицо подлежит выселению из квартиры, которая была предоставлена ему для проживания.

Таким образом, в данном случае выселение является последствием исключения недобросовестного члена из кооператива. Проживающие совместно с ним члены его семьи также утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение.

Выселение связано с тем, что право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива до выплаты паевого взноса основано именно на членстве в таком кооперативе. С прекращением членства прекращается право пользования жильем. Вместе с ним покинуть кооперативное жилье обязаны и члены его семьи.

Срок добровольного освобождения кооперативного жилья после прекращения оснований пользования таким жильем составляет два месяца.

В случае отказа освободить жилое помещение они выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилья. Отказ освободить жилое помещение означает фактическое бездействие, которое выражается в том, что по истечении двухмесячного срока лицо продолжает пользоваться помещением.

В случае смерти члена жилищного кооператива члены его семьи не выселяются. Наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Однако наследники не обязаны вступать в кооператив. В случае смерти наследодателя, являющегося членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, наследникам может быть выплачена внесенная денежная сумма пая. После ее выплаты наследники утрачивают право на жилое помещение. [61]

Выселению подлежит лицо, исключенное из жилищного кооператива (ст. 132 ЖК РФ). Паевой взнос возвращается в части уже внесенного пая. Выплаты производятся за счет средств кооператива. Выплата пая возможна в случае, когда член кооператива выходит из жилищного кооператива добровольно. Данное обстоятельство может быть отражено в уставе кооператива.

Максимальный срок выплаты паевого взноса составляет два календарных месяца со дня принятия решения об исключении члена жилищного кооператива. Установление двухмесячного срока является важной гарантией для граждан и юридических лиц – бывших членов кооператива. В случае просрочки выплаты взноса бывший член кооператива вправе потребовать его взыскания в судебном порядке. В исковом заявлении может содержаться требование об уплате пени за просрочку выплаты.