Непригодным для проживания, а также подлежащего капитальному ремонту или реконструкции

Жилое помещение должно быть пригодно для проживания граждан. Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием данного помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Чтобы соответствовать санитарным нормам и требованиям, жилое помещение должно иметь установленные нормативами уровни освещенности, инсоляции, шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений, соответствующий микроклимат, воздухообмен (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» [24]).

Пригодность помещения для целей проживания определяется в порядке, который установлен Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, действующим в редакции от 08 апреля 2013 г.[25]

В частности, «жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта» (п. п. 16 - 17 вышеназванного Положения).

Не признаются жилыми помещениями палатки, сборно-разборные модули, передвижные автомобильные устройства, приспособленные для временного проживания туристов, и тому подобные объекты.

Признание помещения жилым и пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией. Такая комиссия создается федеральным органом исполнительной власти для оценки жилых помещений жилищного фонда РФ. К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо, а в необходимых случаях – квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса. [26]

Многоквартирный жилой дом, который непригоден для проживания, признается аварийным и подлежит сносу или реконструкции.

В Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» содержится немало оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания. В целом они представляют собой выявленные вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. В частности, среди них можно выделить следующие:

- снижение надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований до недопустимого уровня, вызванное с физическим износом здания;

- изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей;

- деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций здания, в котором расположено жилое помещение;

- превышение показателей санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, в домах, в котором расположено жилое помещение;

- местонахождение помещения (дома, где оно расположено) в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории;

- местонахождение помещения (дома, где оно расположено) на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1, 8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл;

- повреждение жилого помещения (дома, где оно расположено), в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно.[27]

Отсутствие в жилом доме системы централизованной канализации не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

В одно- и двухэтажных жилых домах допустимо отсутствие горячего водоснабжения. Также допустимо отсутствие лифта и мусоропровода в жилом доме, имеющем более пяти этажей. Помещение не может быть признано непригодным для проживания, если жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции.

Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. [28], определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах. Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Основы санитарно-гигиенических норм закладывает Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». [29] В ст. 23 указанного Закона содержатся санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям. Так, жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.

Санитарно-гигиенические нормы направлены на создание благоприятных условий жизнедеятельности человека, т.е. состояния среды обитания, при котором отсутствует вредное воздействие ее факторов на человека (безвредные условия) и имеются возможности для восстановления нарушенных функций организма человека.

Непригодными для проживания часто признаются жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. [30] Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.

Наймодатель по договору социального найма того жилого помещения, в котором указанные граждане проживали до выселения, обязан предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение.

Пример. Решением Заволжского районного суда города Ярославля от 28 ноября 2005 г. удовлетворены исковые требования территориальной администрации Заволжского района и мэрии города Ярославля о расторжении договора социального найма, выселении семьи Хухаревых в порядке ст. 89 ЖК РФ в другое благоустроенное жилое помещение в связи с признанием дома аварийным и отказано в удовлетворении встречных исковых требований - об обязании территориальной администрации Заволжского района города Ярославля осуществить выселение семьи Хухаревых с предоставлением жилья в порядке ст. ст. 57 - 58 ЖК РФ. [31]

Предоставление выселенному гражданину нового благоустроенного жилого помещения оформляется новым договором социального найма, при этом ранее действовавший договор найма расторгается.

Выселение из жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции. Жилищное законодательство обязывает наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение в случае, если производится капитальный ремонт или реконструкция дома, которые невозможны без выселения жильцов (см. ст. 88 ЖК РФ).

К капитальному ремонту относят устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Подробный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, установлен Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».[32] Комплексный капитальный ремонт предполагает приведение в технически исправное состояние всех конструктивных элементов здания, а также работы по благоустройству. В результате комплексного капитального ремонта может быть изменена внутренняя планировка и улучшены технико-экономические показатели многоквартирных домов. При выборочном капитальном ремонте в плановом порядке обновляются отдельные конструктивные элементы, коммуникации, инженерное оборудование многоквартирных домов: кровля, фасады, электроплиты, газовое оборудование, лифты и пр.

Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. [33]

К реконструкции жилого дома приводят физический и моральный износ здания. Физический износ вызван снижением несущих свойств конструкции за время длительной эксплуатации. Моральный же износ - это приведение жилого дома в непригодное для проживания состояние вследствие нарушения нормативов и требований к планировке жилых и вспомогательных помещений. Реконструкция жилого дома предполагает: перепланировку внутренних помещений и работы по их ремонту (перегородки, лестничные марши, полы, потолки, двери, окна); усиление несущих конструкций; изменение полезной площади дома (пристройки, надстройки); наращивание цоколя; изменение этажности здания; ремонт отмостки; замену коммуникаций и инженерного оборудования.

Жилье на время реконструкции или ремонта предоставляется из маневренного фонда. Маневренным является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах. Согласно ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством. [34]

Не согласные на переезд граждане могут быть выселены не иначе как через суд. При этом в решении суда обязательно указывается, куда именно должен быть переселен наниматель.

За нанимателем независимо от срока проживания в помещении маневренного фонда сохраняется право вернуться в отремонтированное или реконструированное жилое помещение.

Выселение предусматривается, когда занимаемое нанимателем жилое помещение претерпевает значительное уменьшение или увеличение в результате капитального ремонта дома или вообще утрачивается в связи с этими работами. Речь идет о капитальном ремонте или реконструкции дома, после которых жилое помещение или не сохранится вообще, или уменьшится настолько, что наниматель может быть признан нуждающимся в жилом помещении (ст. 51 ЖК РФ), или же увеличится настолько, что общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ).

ЖК РФ не содержит положений о том, как именно определить, является ли норма предоставления существенно превышенной. Норма общей площади жилого помещения на одного человека в ЖК РФ также не содержится. [35]

Действующий до 1 марта 2005 г. ЖК РСФСР определял, что увеличением размера жилья, которое могло повлечь определенные последствия, считалось наличие сверх половины нормы жилой площади, полагающейся на одного человека, на всю семью (ст. ст. 55, 38 ЖК РСФСР). При этом увеличение жилья считалось существенным, если в результате него образуются излишки жилой площади.

Удовлетворяя заявленные требования о выселении в связи с капитальным ремонтом жилого помещения, суд должен располагать сведениями о том, что занимаемая жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится.