По назначению и систематическое нарушение правил общежития

Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения предусматривается в одном из случаев, когда наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:

- используют жилое помещение не по назначению;

- систематически нарушают права и законные интересы соседей;

- бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его порчу и разрушение. [41]

Использование жилого помещения не по назначению означает, что помещение используется для иных целей, нежели для целей проживания, в частности для размещения производства, торговой точки, используется как офис или склад. [42]

Закон запрещает размещать в жилом помещении любое промышленное производство. Не обязательно, чтобы промышленное производство было связано с применением огнеопасных веществ, отходов, химикатов, красителей, чтобы оно было крупносерийным и т.п. Речь в данном случае идет и о кустарной (например, ремонт обуви), о легкой промышленности.

Является недопустимым размещение в многоквартирных и других жилых домах промышленных производств. Жилищный кодекс РФ не раскрывают понятие «промышленное производство» в целях жилищного законодательства, равно как и нет определения этого понятия в иных законодательных актах.

Промышленными производствами можно считать предприятия, выпускающие продукцию с помощью станков и другого механического оборудования; их деятельность связана с превышением санитарно-гигиенических норм, которые недопустимы в жилых помещениях. Промышленные производства должны находиться в специально построенных для этих целей зданиях и располагаться в допустимых пределах санитарных зон жилых домов.

Действиями, нарушающими права и интересы соседей, могут считаться строительные работы, работы по перепланировке и реконструкции, ведение производства в жилом помещении.

Есть мнение, что несоблюдение собственником и членами его семьи правил общественного порядка и нарушение ими прав и законных интересов соседей может выражаться, например, в систематическом громком включении музыкальной аппаратуры в ночное время, которое влечет административную ответственность, а также пьянстве, хулиганстве. [43]

Однако судебная практика показывает, что под систематическим нарушением прав и интересов соседей правильнее понимать не любые действия (нарушение общественного порядка, делающее невозможным совместное проживание), а только такие, где объектом нарушения является жилое помещение: нарушения планировки, переоборудование, ремонтные работы, новое жилищное строительство, реконструкция жилого помещения, препятствования в обеспечении соседей коммунальными услугами.

Пример. В суд обратился гражданин П. с просьбой о выселении из соседней комнаты гражданина К. в связи с невозможностью их совместного проживания. Причиной такого обращения были не только угрозы убийством со стороны этого соседа, но и фактически нанесенные телесные повреждения гражданину П. Подтверждением данных фактов были приговоры суда, по которым гражданин К. (сосед-ответчик) был осужден за причинение телесных повреждений и угрозу убийством. Суд отказал в удовлетворении иска, так как неправомерное поведение ответчика не являлось предметом административных или иных общественных разбирательств и к нему не применялись такие меры общественного воздействия, как предупреждение о возможном выселении из квартиры. Факт побоев и угроз убийством не был расценен как существенное, заслуживающее внимания и правовой оценки обстоятельство. Решение было оставлено без изменения кассационной инстанцией. [44]

В данном случае гражданин угрожал физической расправой и наносил телесные повреждения соседу, что может являться только основанием для обращения в органы суда или прокуратуры за защитой личной неприкосновенности, в том числе в порядке уголовного преследования. Повреждения недвижимого имущества допущено не было, и суд отказал в требовании о принудительном выселении.

Использование жилого помещения не по назначению свидетельствует о бесхозяйственном обращении с ним.

Бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее его порчу и разрушение, является еще одним основанием для выселения виновного лица. «Бесхозяйственным содержанием жилого помещения считается бездействие собственника, нарушающее правила и нормы санитарного содержания, технической эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания людей. Это, в частности, длительное невыполнение работ по его текущему и капитальному ремонту против нормативных сроков, несвоевременное принятие охранительных мер по ликвидации аварийного состояния жилого дома, квартиры, комнаты, домового и квартирного оборудования и сетей, переселению из угрожающих здоровью и жизни жилых помещений, отказ от принятия решения о способе управления дома и его техническом обслуживании, систематические отказы от предложений собственников произвести ремонт дома, использование жилого помещения под производственные и иные нежилые цели, ведущее к преждевременному износу конструкции жилого помещения и нарушению прав и интересов соседей, а также нарушение санитарных правил содержания помещения и придомового земельного участка, обслуживающего помещения, появление грызунов, систематическое скопление бытового мусора и отходов, высокий уровень шумов от бойлерной, загрязнение территории проживающими и арендаторами и т.п.». [45]

Согласно ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок. В противном случае суд по иску органа, с которым следовало согласовать переустройство и перепланировку, принимает решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Таким образом, закон предусматривает изъятие у собственника жилого помещения и его продажу с публичных торгов и, соответственно, его выселение из этого помещения.

Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения является крайней мерой воздействия на жильцов, которые злостно нарушают свои обязанности. Требование о таком выселении может быть предъявлено только со стороны наймодателя. Независимо от основания выселения оно возможно не иначе как в судебном порядке. Но до подачи нанимателем искового заявления в суд соответствующий жилищный орган вправе попытаться урегулировать спорный вопрос, явившийся причиной выселения, административным путем, т.е. путем направления письменных предупреждений в адрес наймодателя, путем переговоров о неправомерности действий виновного лица. Член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, в соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК РФ может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника.

Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, устанавливающей форму предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением. Поэтому судебной практикой установлено, что в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ и ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения.

Таким образом, предварительно наймодатель обязан письменно предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения и назначить разумный срок для восстановления разрушенных частей жилого помещения. Этот срок зависит от конкретных обстоятельств и должен быть достаточным для совершения действий по восстановлению. Только после этого возможно предъявление иска в суд. В случае устранения нарушения наниматель и члены его семьи не подлежат выселению.

Жилищное законодательство не предусматривает обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. Если удается установить конкретных виновных лиц, то в судебном порядке могут быть выселены именно эти лица. Соответственно, остальные проживающие в жилом помещении могут быть оставлены в качестве нанимателей жилого помещения. [46]

Статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение в судебном порядке по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи без предоставления другого жилого помещения в том случае, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

Согласно положениям данной нормы выселению подлежат только наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи.

При этом Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, предусматривающей возможность выселения бывших членов семьи нанимателя при систематическом нарушении прав и законных интересов граждан, совместно с ним проживающих.

Вместе с тем прекращение семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями. [47]

Поскольку ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение граждан в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, то, следовательно, по требованию заинтересованных лиц бывший член семьи нанимателя может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если он противоправным поведением делает невозможным для других проживание с ним в одном жилом помещении (квартире).

К числу заинтересованных лиц, указанных в ст. 91 ЖК РФ, имеющих право обращаться в суд с иском о выселении без предоставления другого жилого помещения, относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи.

В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома.

Учитывая изложенное, органы государственной жилищной инспекции также вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилым помещением, ведущем к разрушению такого жилого помещения.

Если жилое помещение после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении собственника жилища принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, если для него и для совместно проживающих с ним членов его семьи оно единственно пригодное для постоянного проживания. [48]

Исключением являются случаи, когда жилье является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, когда залогодатель не способен своевременно и в полном объеме исполнить обязательства, предусмотренные договором ипотеки, такие как:

- уплатить залогодержателю основную сумму долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором;

- возместить залогодержателю необходимые расходы на содержание и/или охрану заложенного жилья либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, которые понес залогодержатель в силу необходимости обеспечить сохранение предмета залога;

- возместить убытки и/или неустойку (штраф, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

- возместить проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренные обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

- возместить судебные издержки и иные расходы, вызванные обращением взыскания на заложенное имущество;

- возместить расходы по реализации заложенного имущества.

В ст. 293 ГК РФ не говорится собственно об обращении взыскания на жилое помещение, а предусматривается лишь принятие судом решения о продаже помещения с публичных торгов. Однако на вопрос о том, можно ли считать взысканием решение суда о продаже жилого помещения с публичных торгов, следует ответить утвердительно (см. ст. ст. 349, 350 ГК РФ). Таким образом, «нормы ст. 293 ГК РФ реально могут быть применены лишь к очень незначительной доле недобросовестных собственников, поскольку сегодня подавляющее большинство собственников (и добросовестных, и недобросовестных) имеют лишь одно жилое помещение». [49]

Конституционный Суд РФ в своем Определении от 4 декабря 2003 г. № 456-О [50] признал конституционной норму о запрете обращать взыскание на единственное жилое помещение, отметив, что для законодателя не исключается возможность конкретизировать данное регулирование в части, касающейся размеров такого жилого помещения.

Если обратиться к судебной практике судов общей юрисдикции, то в ней достаточно мало дел о выселении по основаниям, рассматриваемым в настоящем разделе.