Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Оценка сервитута
|
|
38.1. Сервитут представляет собой ограничение прав собственника земельного участка в чью-либо пользу. Обычно такие ограничения влекут за собой снижение стоимости. Поэтому оценка сервитута связана с установлением компенсации или платы за ограничение прав и потерю стоимости объекта недвижимости, которую собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут.
38.2. Сам сервитут не может иметь рыночную стоимость, так как согласно законодательству он не может быть самостоятельным предметом купли, продажи и залога. Оценка стоимости сервитута означает оценку потерь и убытков собственника земельного участка в результате ограничения его прав в пользу других лиц.
38.3. Стоимость сервитута может рассчитываться доходными, сравнительными и затратными методами.
38.4. Применение доходного подхода означает, что определяется капитализированная величина неполученного дохода. Например, в результате прохождения теплотрассы ТЭЦ по территории хозяйства из сельскохозяйственного производства выведено 10 га земли. Специализация хозяйства – выращивание тепличных овощей. Потеря дохода составляет 500 тыс. руб. на га. Стоимость такого обременения составляет 500 тыс. руб./га × 10 га =5000 тыс. руб. или 5 млн. руб.
38.5. Применение сравнительного подхода означает, что из сделок с аналогами выявляется разница в стоимости участка с обременением и без него. Эта разница и будет представлять стоимость сервитута.
38.6. Применение затратного подхода означает, что стоимость сервитута определяется затратами на устранение негативных последствий от временного пользования земельным участком, например, возникших при проведении изыскательских, исследовательских и других работ. Такими затратами могут быть затраты на поведение рекультивации, санации территории и др.
39. Оценка стоимости лесных земель [18]
39.1. При оценке стоимости лесных земель определяется стоимость прав, дающих возможность их использования в целях получения дохода – права вырубки леса, права аренды, концессии и др.
39.2. В основе формирования дохода от лесных земель лежит земельная рента. Рента, рассчитанная на 1 куб.м древесины, называется лесной рентой. Источником земельной ренты может быть непосредственная эксплуатация земли (например, получение доходов от заготовки древесины, грибов, ягод, ведения от охотохозяйственной, рекреационной или иной деятельности) и сдача в аренду или концессию участков лесного фонда за плату.
39.3. Оценка стоимости лесных земель может осуществляться методами сравнительного и доходного подходов. Особенности применения данных методов к лесным землям заключаются в учете специфики получения лесного дохода.
39.4. При применении методов сравнительного подхода в качестве элементов сравнения могут использоваться основные факторы, влияющие на формирование лесного дохода, например, такие как наличие транспортных путей, эксплуатационный запас древесины; породная и возрастная структура насаждений, средний объем хлыста, характер рельефа, расстояние доставки до пункта конечного потребления или нижнего склада и др.
39.5. При применении методов доходного подхода для целей учета специфики образования лесного дохода лесные земли следует разделить на три основные категории:
- земли, предназначенные преимущественно для выращивания и заготовки древесины;
- земли, предназначенные для видов лесопользования, не связанных с заготовкой древесины и исключающих ее в промышленных масштабах;
- земли с взаимодополняющими видами лесопользования.
39.6. Земли, предназначенные преимущественно для выращивания и заготовки древесины, также подразделяют на три группы:
1) земли, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, несомкнувшиеся лесные культуры и т.п.);
2) земли, занятые насаждениями, которые на момент оценки их стоимости не входят в категорию спелых и перестойных лесов, то есть земли, занятые молодняками, средневозрастными и приспевающими насаждениями;
3) лесные земли, занятые спелыми и перестойными насаждениями.