Визначення вартості об'єкта

12.1. Визначення фізичного стану оцінюваної квартири

Визначення величини фізичного зносу проводилося з використанням існую-щей нормативної бази. Оцінка фізичного зносу окремих частин та конструктивних еле-ментів оцінюваного об'єкта визначена шляхом їх візуального огляду. Стан кожного конструктивного елементу або частини і виявлені дефекти співвіднесені з відповідними до-ми пунктами «Правил визначення фізичного зносу житлових будинків» СОУ ЖКГ 75.11-35077234. 0015: 2009, затверджених наказом Міністра з питань житлово-комунального господарства України від 03.02.2009г., №21, в результаті встановлено ступінь фі-зического зносу кожного елемента у відсотках.

Приблизна шкала оцінки зносу елементів будівель наведена в таблиці 6.

Шкала оцінки зносу елементів будівлі

Таблиця 6

В результаті огляду житлового будинку і оцінюваної квартири встановлено, що в цоколі фундаменту і стінах спостерігаються дрібні тріщини і вибоїни, вивітрювання розчину зі швів, незначні пошкодження, окремі тріщини в швах між плитами перекриття, незначне зміщення плит по висоті. У квартирі малюнок шпалер і фарбування шар місцями забруднені. На момент оцінки кімната №5 не використовується, вона вимагає проведення ремонту. У кімнаті на стінах немає шпалер, паркет пошкоджений, дверне полотно просіло - нещільний притвор по периметру.

Після зіставлення технічного стану кожного з конструктивних елементів оцінюваної квартири та житлового будинку з відповідним пунктом " Правил..." встановлено, що фізичний знос квартири становить до 25%, що відповідає стану «удовлетво рительное». Квартира вимагає часткового проведення поточного ремонту.

Аналіз конструкції житлового будинку і квартири, і застосовуваних будівельних матеріалів показує, що квартира відповідає споживчим властивостям, що пред'являються до житлової нерухомості. На підставі цього встановлено, що моральний і функціональний знос дорівнюють 0.

З урахуванням викладеного, коефіцієнт зносу для квартири становить 0, 25.

12.2. Визначення вартості оцінюваної квартири порівняльним методичним підходом (аналогів продаж)

Підхід до оцінки з точки зору порівняння продажів грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або виставлені на продаж. Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю і корисності об'єкт.

Порівняльний підхід найбільш прийнятний для об'єктів нерухомості, за якими є достатня кількість інформації про недавні угодах купівлі-продажу. Будь-яке отли-чие умов продажу порівнюваного об'єкта від типових ринкових умов, на дату оцінки, має бути враховано в аналізі.

При купівлі-продажу нерухомості сторони, як правило, не вказують у договорі ис-тінную вартість нерухомості. Це пов'язано, в першу чергу, з нетиповістю умов угоди. Оцінювач має інформації про реальну величиною окремих продажів, але сси-латься на отриману інформацію продавці і покупці дозволу не давали.

Національний стандарт №1 оцінки майна передбачає при визначенні вар-тості нерухомості порівняльним підходом використовувати дані про пропозиції до прода-ж (статті 48-50). Пропонуючи нерухомість до продажу, продавець отримує консультацію про ре-альної її вартості і можливе зниження (на торг), тому вартість пропозиції в більшості випадків близька до реальної.

Оцінювана квартира знаходиться на шостому поверсі дев'ятиповерхового житлового будинку і з-варто з трьох житлових кімнат, кухні, коридору, ванної та туалетної кімнат, і двох балконів (чеський проект). Загальна площа оцінюваної квартири складає 68, 62м2. Квартира знахо-диться в задовільному технічному стані і частково (одна з кімнат) вимагає про-ведення поточного ремонту.

На підставі даних, опублікованих на Інтернет-сайтах «OLX» і «MEGA MAKLER», в якості аналогів прийняті квартири в доброму та задовільному техниче-ському стані. Квартири-аналоги розташовані в дев'ятиповерхових і десятиповерховому житлових будинках максимально наближених до будинку, в якому знаходиться оцінювана квартира і зіставні з нею (за площею, технічному стану).

Таких аналогів вибрано 4 (додаток 6). Вартість квартир, що розглядаються в якості аналогів, не включає в себе податок на додану вартість. Відсутня інформація по об'єктах аналогам, була отримана шляхом телефонного опитування.

1. Трикімнатна квартира загальною площею 68, 0м2, житлова 46, 0м2, розташована на шостому поверсі дев'ятиповерхового житлового будинку, за пр.Юбілейний, вартістю 34 000, 00дол. Квар-тиру знаходиться в доброму технічному стані, в житлових кімнатах на підлозі паркет, вікна металопластикові, вхідні двері металеві. Санвузол роздільний, труби по-чання - пластикові. Балкон засклений. На даному етапі квартира не вимагає проведення в ній ремонту.

https://megamakler.com.ua/zaporozhje/2693428/

2. Трикімнатна квартира загальною площею 68, 0м2, житлова 40, 0м2, розташована на сьо-мом поверсі десятиповерхового житлового будинку, за пр.Юбілейний, вартістю 31 000, 00дол. Квартира знаходиться в задовільному технічному стані, в житлових кімнатах на підлозі паркет, вікна металопластикові, вхідні двері металеві. Санвузол раз-слушну, труби водопостачання - пластикові. Балкон засклений. На даному етапі квартира вимагає проведення в ній поточного ремонту.

https://megamakler.com.ua/zaporozhje/2597645/

3. Трикімнатна квартира загальною площею 68, 0м2, житлова 46, 0м2, розташована на п'ятому поверсі дев'ятиповерхового житлового будинку, за ул.Гудименко, вартістю 34 000, 00дол. Квар-тиру знаходиться в доброму технічному стані, в житлових кімнатах на підлозі паркет, вікна металопластикові, вхідні двері металеві. Санвузол роздільний, труби по-чання - пластикові. Балкон і лоджія засклені. На даному етапі квартира не вимагає проведення в ній ремонту.

https://megamakler.com.ua/zaporozhje/2379943/

4. Трикімнатна квартира загальною площею 68, 0м2, житлова 46, 0м2, розташована на шостому поверсі дев'ятиповерхового житлового будинку, за пр.Юбілейний, вартістю 35 000, 00дол. Квар-тиру знаходиться в доброму технічному стані, в житлових кімнатах на підлозі паркет, вікна металопластикові, вхідні двері металеві. Санвузол роздільний, труби по-чання - пластикові. Балкон і лоджія засклені. На даному етапі квартира не вимагає проведення в ній ремонту.

https://zaporozhe.zap.olx.ua/obyavlenie/prodaetsya-3-kom-kv-pr-yubileynyy-6-9-IDb2m3l.html#6267aefd04

Визначення коригувань:

Коригування на умови фінансування. Припускаємо ринкові умови проведення розрахунків, оскільки об'єкти податки пропонуються до продажу публічно. Коригування для всіх об'єктів-аналогів відсутня.

Коригування на умови продажу. Відхилень від чистоти угод по всіх порівняних об'єктам. Коригування відсутня.

Коригування на технічний стан. Об'єкти порівняння №№1, 3, 4, знаходиться в доброму технічному стані і не потребують ремонту. У оцінюваної квартирі одна кімната в початковій стадії ремонту. Для цих аналогів коригування прийнята -5%. Аналог №2 потребує проведення поточного ремонту. Його вартість скоригована на + 5%.