Тема 10. Земельное и аграрное право 1 страница

Административная ответственность за нарушения земельного законодательства - один из видов ответственности за нарушения земельного законодательства. Возможность применения этого вида ответственности предусмотрена ст. 74 ЗК РФ. Составы административных правонарушений установлены КоАП РФ. К административной ответственности виновные лица привлекаются органами управления, осуществляющими государственный земельный контроль. Составы наиболее часто совершаемых земельных правонарушений предусмотрены в гл. 7-8 КоАП РФ.

Аренда земельного участка - один из видов права на земельные участки. Земельным законодательством установлены некоторые особенности аренды земельных участков. Например, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" определен предельный максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения - 49 лет, а законами субъектов Федерации могут устанавливаться и минимальные сроки аренды земель (п. 3 ст. 9 Закона).

При аренде земельных участков применимы нормы п. 2 ст. 615 ГК РФ, согласно которому арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ или иными нормативными правовыми актами. Подобная норма содержится в п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Исключения установлены в п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ " О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в соответствии с которым государственные и муниципальные предприятия, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе: сдавать такой земельный участок в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем); отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Подобные ограничения установлены и в отношении казенных предприятий.

В отличие от норм ГК РФ в п. 5 ст. 22 ЗК РФ содержится норма, не требующая согласия собственника земельного участка, в случае если арендатор распоряжается правами и обязанностями по договору аренды. Собственника необходимо уведомить лишь об этом, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, данное правило применимо, если договор аренды заключен на срок более пяти лет, при этом в договоре не может содержаться условие о получении согласия собственниками земельного участка (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка, также как и арендатор иного имущества, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, либо приобретения земельного участка в собственность. Исключением являются случаи, перечисленные в п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ, гарантирующие права владельца здания, строения и сооружения на земельный участок. Договор аренды земельного участка расторгается по основаниям установленным в ст. 619, 620 ГК РФ, а также в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. По инициативе арендодателя договор аренды может быть расторгнут в случаях использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки и совершения других правонарушений; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными в ст. 55 ЗК РФ; реквизиции земельного участка в соответствии с правилами ст. 51 ЗК РФ.

Арендная плата - одна из форм платы за землю. Плательщиками являются арендаторы земельных участков. Размеры и формы определяются по договоренности сторон. Особенности ее расчета установлены при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, соответственно устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Органами государственной власти субъектов Федерации определяются порядок расчета арендной платы, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, на которые государственная собственность не разграничена.

Арендодатель земельного участка - лицо, имеющее право передавать земельные участки в аренду. Данное право предоставлено собственникам земель, а также лицам, уполномоченным собственниками на совершение данной сделки.

Ассоциированный член сельскохозяйственного кооператива - лицо, внесшее паевой взнос, по которому оно получает дивиденды, несущее риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах стоимости своего паевого взноса и имеющие право голоса с учетом ограничений, установленных федеральным законом и уставом кооператива. На основании решения общего собрания членов производственного кооператива при прекращении членом кооператива трудовой деятельности в кооперативе его членство может быть переоформлено в ассоциированное в случае: выхода на пенсию по возрасту или по состоянию здоровья; перехода на выборную должность вне кооператива; службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации; в других случаях, предусмотренных уставом кооператива.

Ассоциированный член кооператива не обязан участвовать в хозяйственной деятельности кооператива или принимать в деятельности кооператива личное трудовое участие (ст. 14 Федерального закона от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ " О сельскохозяйственной кооперации").

Безвозмездное срочное пользование земельными участками - вид права на земельные участки. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки: из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления на срок не более чем один год; из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора; из земель организаций гражданам в виде служебного надела; из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, религиозным организациям; из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости (ст. 24 ЗК РФ).

Данное право прекращается по основаниям, установленным в п. 1 ст. 47 ЗК РФ, например, в случаях использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки и совершения других правонарушений; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными в ст. 55 ЗК РФ; реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными в ст. 51 ЗК РФ.

Бесхозяйный земельный участок - земельный участок, собственник которого не известен, либо участок от права собственности, на который собственник отказался. В отличие от иных вещей бесхозяйными могут признаваться только земельные участки, предоставленные в собственность граждан или юридических лиц. В земельном законодательстве закреплено правило: земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью, поэтому не может существовать земельного участка, который не имеет собственника. Данное правило связано с тем, что до проведения земельной реформы все земельные участки являлись исключительной государственной собственностью. Право государственной собственности на землю сохраняется до разграничения государственной собственности на землю либо предоставления земельных участков в частную собственность.

Возмещение убытков, причиненных временным занятием земель осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лицом, в интересах которых занимается земельный участок. В расчет включаются убытки, возникающие в связи с досрочным прекращением гражданско-правовых обязательств, а также неполученные доходы (п. 7 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262).

Возмещение убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лиц, в интересах которых изымается земельный участок. Порядок расчета убытков зависит от вида права на земельный участок. Собственникам возмещается выкупная цена земельного участка. Им может быть предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок. Лицам, не являющимся собственниками земли, возмещаются компенсации, включаемые в выкупную стоимость, за исключением рыночной стоимости участка. Им также может быть предоставлен равноценный земельный участок.

При расчете размера возмещения убытки, причиненные правообладателям земельных участков, определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков.

Не подлежат возмещению расходы, понесенные правообладателями земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа земельных участков.

Возмещение убытков, причиненных ограничением прав на землю, осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лиц, в интересах которых установлены ограничения. При расчете убытков учитывается разница рыночной стоимости участков без учета ограничений прав и с их учетом, а также убытки, причиненные досрочным прекращением гражданско-правовых обязательств, включая неполученные доходы (п. 8 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262).

Возмещение убытков, причиненных совершением земельного правонарушения, осуществляется лицами, совершившими правонарушения, рассчитывается по специальным методикам, а в случае их отсутствия - по фактическим затратам, необходимым для восстановления земельного участка. Убытки могут быть возмещены как в денежной форме, так и посредством возложения обязанности на виновное лицо устранить допущенное правонарушение.

Возмещение убытков, причиненных субъектам земельных отношений, осуществляется в полном объеме. Различают убытки, причиненные правомерными и противоправными действиями. Убытки, причиненные правомерными действиями, возникают при изъятии земельных участков или временном их занятии для государственных или муниципальных нужд, ограничении прав на землю. Убытки, причиненные противоправными действиями, возникают в случаи совершения земельного правонарушения.

Воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения - комплекс мероприятий по охране и рациональному использованию сельскохозяйственных угодий, позволяющих сохранить и повысить их плодородие. Примерами таких мероприятий являются защита земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель; защита сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защита растений и продукции растительного происхождения от вредных организмов (растений или животных, болезнетворных организмов, способных при определенных условиях нанести вред деревьям, кустарникам и иным растениям).

Восстановление плодородия почв - комплекс мероприятий, позволяющих восстановить плодородие земель сельскохозяйственного использования, подвергшихся различным негативным процессам, осуществляется на основании проектов рекультивации, улучшения земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления и других негативных воздействий. Примерами таких мероприятий являются: ликвидация последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, захламления земель; сохранение достигнутого уровня мелиорации; рекультивация нарушенных земель, восстановление плодородия почв, своевременное вовлечение земель в оборот.

Временное занятие земельного участка - использование земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на основании договора аренды, заключаемого на срок не более одного года (п. 7 ст. 22 ЗК РФ). Законодатель не определяет случаев, когда возможно временное занятие земельного участка принудительно, за исключением реквизиции земельного участка.

Выбор земельного участка - юридически значимое действие, осуществляется при предоставлении участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, с проведением предварительного согласования места размещения объекта. Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в компетентный орган управления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении указываются назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. Выбор земельного участка обеспечивают органы местного самоуправления на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объектов и проведения процедур согласования. На органы местного самоуправления возлагается обязанность проинформировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, а также правообладателей земельных участков, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора, а при необходимости охранных и санитарно-защитных зон.

Компетентный орган управления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (ст. 31 ЗК РФ).

Выкуп земельного участка - юридический факт, влекущий прекращение права на земельный участок, производится при его изъятии у собственника для государственных или муниципальных нужд на основании договора купли-продажи.

Выкупная цена земельного участка - вид оценки земель, применяемой при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд, компенсирующий собственнику причиненные убытки. Включает рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику прекращением права на земельный участок, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ст. 281 ГК РФ).

Гарантии права на приобретение земельного участка в частную собственность - меры, обеспечивающие реализацию права на приобретение земельного участка в частную собственность, в том числе запрет отказывать в предоставлении в частную собственность земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд: ограниченных в обороте, если разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. К гарантиям прав относятся нормирование земель и случаи бесплатного их предоставления в частную собственность.

Гарантии прав при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд - меры, обеспечивающие права обладателей земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд, в том числе исключительные случаи, перечень которых содержится в п. 1 ст. 49 ЗК РФ, когда возможно изъятие земельного участка.

Принудительное изъятие земельного участка возможно лишь на основании решения суда при условии заблаговременного и полного возмещения всех причиненных убытков и истечения года с момента уведомления обладателя земельного участка о прекращении права на земельный участок. До истечения года принятие решения возможно только с согласия обладателя земельного участка (ст. 63 ЗК РФ).

Генеральные планы поселений и городских округов - вид градостроительной документации, определяющий планируемое размещение объектов капитального строительства местного значения, границы поселения и городского округа, функциональных зон и зон с особыми условиями использования территории. Подготовка проекта генерального плана осуществляется на основании результатов инженерных изысканий в соответствии с требованиями технических регламентов, с учетом комплексных программ развития муниципальных образований, положений о территориальном планировании, содержащихся в схемах территориального планирования Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных районов (при подготовке генерального плана поселения), региональных и (или) местных нормативов градостроительного проектирования, результатов публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.

Генеральный план поселения и городского округа, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения или городского округа с учетом протоколов публичных слушаний по проекту генерального плана и заключения о результатах таких публичных слушаний.

Государственный земельный контроль - вид контроля за охраной и использованием земель. Осуществляется в форме проверок, проводимых в соответствии с планами, специально уполномоченными государственными органами управления (см. " Государственный инспектор по охране и использованию земель").

Государственный кадастр недвижимости - систематизированный свод сведений о недвижимом имуществе, а также о прохождении Государственной границы Российской Федерации, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований и населенных пунктов, территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных сведений, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ " О государственном кадастре недвижимости". Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом и состоит из разделов: реестр объектов недвижимости; кадастровые дела; кадастровые карты. Порядок ведения государственного кадастра недвижимости определяется Федеральным законом " О государственном кадастре недвижимости", вступившим в силу с 1 марта 2008 г., для обеспечения его реализации устанавливается переходный период до 1 января 2010 г.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - признаются действия уполномоченного органа управления по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества (ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ " О государственном кадастре недвижимости").

Государственный мониторинг земель - система наблюдения за состоянием земель, задачами которой являются: своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов; информационное обеспечение ведения государственного кадастра недвижимости, государственного земельного контроля за охраной и использованием земель, иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства (ст. 67 ЗК РФ). Мониторинг земель осуществляется на федеральном, региональном и локальном уровнях.

Государственная экспертиза градостроительной документации - оценка соответствия градостроительной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Обязательной государственной экспертизе подлежат проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, за исключением проектной документации таких объектов, как отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства); жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки) и др. Не требуется проведение государственной экспертизы проектной документации, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство (п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).

Государственные инспекторы по охране и использованию земель - должностные лица, осуществляющие государственный земельный контроль, которые вправе: запрашивать в соответствии со своей компетенцией и безвозмездно получать от государственных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, организаций и граждан необходимые для осуществления государственного земельного контроля сведения и материалы о состоянии, использовании и охране земель, в том числе документы, удостоверяющие права на земельные участки и находящиеся на них объекты, а также сведения о лицах, использующих земельные участки, в отношении которых проводятся проверки в части, относящейся к предмету проверки; посещать при предъявлении служебного удостоверения организации и объекты, обследовать земельные участки; давать обязательные для исполнения предписания по вопросам соблюдения земельного законодательства, а также предписания об устранении выявленных в ходе проверок нарушений земельного законодательства и их последствий; составлять протоколы о выявленных правонарушениях и направлять их соответствующим должностным лицам для рассмотрения дел об административных правонарушениях с целью привлечения виновных лиц к ответственности; обращаться в органы внутренних дел за содействием в предотвращении или пресечении действий, препятствующих осуществлению государственными инспекторами законной деятельности, а также в установлении лиц, виновных в нарушении земельного законодательства (п. 9 Положения о государственном земельном контроле, утвержденного постановлением Правительств РФ от 15 ноября 2006 г. N 686).

Главный государственный инспектор РФ и его заместители, главные государственные инспекторы субъектов РФ и их заместители, главные государственные инспекторы городов и районов и их заместители помимо выше перечисленных прав, имеют право: рассматривать дела об административных правонарушениях и налагать административные штрафы; выносить предупреждения о допущенном земельном правонарушении; направлять в соответствующие органы материалы о нарушениях земельного законодательства для решения вопроса о привлечении виновных лиц к ответственности.

Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Градостроительная документация - документация, на основе которой осуществляется градостроительная деятельность. Видами градостроительной документации являются: документация территориального планирования; градостроительного зонирования; планировки территории; архитектурно-строительного планирования.

Градостроительный план земельного участка - документ, содержащий графическое и текстовое описание земельного участка. Готовится применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам. В составе градостроительного плана указываются, в частности: границы земельного участка; границы зон действия публичных сервитутов; минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения объектов капитального строительства; информация о градостроительном регламенте, разрешенном использовании земельного участка и технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (ст. 44 Градостроительного кодекса РФ).

Градостроительный регламент - документация градостроительного зонирования, определяющая правовой режим земельных участков, рано как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (п. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ). Градостроительные регламенты являются частью правил землепользования и застройки.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Дачный участок - участок, используемый гражданином для отдыха, с правом выращивания сельскохозяйственных культур, возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем (ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ " О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").