Исторический опыт правового регулирования недвижимости

Правовое понятие недвижимости с практической точки зрения является наиболее важным. Можно не иметь ни малейшего представления об экономическом содержании недвижимости и в то же время быть активным участником (субъектом) отношений, связанных с нею: владеть недвижимостью, покупать и продавать ее, наследовать, передавать в дар и т.д. Эти возможности становятся реальными, благодаря наличию соответствующих правовых норм, содержащих однозначное определение объекта отношений (в нашем случае – недвижимости).

Понятие «недвижимость» в российском законодательстве появилось впервые в указе Петра I от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

Затем оно было закреплено в Своде Законов Российской Империи в следующей формулировке: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Это общее понятие дополнительно конкретизировалось в отдельных статьях закона (всего статей, относящихся к недвижимости, было 18).

С октября 1917 до 1 января 1995 года юридическое понятие недвижимости в советском и российском законодательстве отсутствовало. Связано это было с тем, что прежние российские законы после октября 1917 года прекратили свое действие, а принятый и введенный в действие с 1 января 1923 года Гражданский кодекс РСФСР понятие недвижимого имущества вообще не включал.

Новый Гражданский кодекс (ГК) РФ (I часть) вступил в действие с 1 января 1995 года. Именно в нем вновь после почти 80-летнего перерыва появилось правовое понятие недвижимости. Ст. 130 ГК РФ определяет недвижимость следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

В ст. 132 ГК РФ содержится детализация этих общих положений применительно к предприятиям: «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».