Определяющие факторы недвижимого имущества

Главным критерием, позволяющим классифицировать недвижимость как отличительный от других объект правового регулирования, является ее неразрывная связь с землей.

Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (то есть, непосредственной и опосредованной). Так, например, квартиры напрямую не связаны с земельным участком, – они расположены в доме, который, в свою очередь, занимает определенный участок земли. Эту «цепочку» можно и удлинить: комната находится в квартире, которая расположена в доме, занимающем земельный участок, и т.д.

Особая роль земли, как определяющего фактора недвижимого имущества, требует в свою очередь анализа понятия «земельный участок».

Главным свойством, определяющим понятие земельного участка, служит то, что это не просто фрагмент земной поверхности, а такой фрагмент, который однозначно определен на местности и в документах. Благодаря сформированности земельный участок обладает конкретными характеристиками – местоположением, конфигурацией, пространственной ориентацией, размерами, а также правами собственности.

Согласно зарубежному законодательству, земельный участок в объеме представляет собой т -гранную пирамиду с вершиной в геометрическом центре земли, в то же время в соответствии с российским законодательством это
т -сторонний многогранник (где m — число сторон земельного участка на поверхности земли).

Следует подчеркнуть, что в российском законодательстве разграничены понятия «земельный участок» и «недра». Главной причиной такого разграничения являются права собственности, – недра в РФ принадлежат исключительно государству, тогда как земельные участки могут находиться в частной собственности.

Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это означает, что любой объект недвижимости со своими конкретными характеристиками должен не только существовать «в натуре», но и быть зафиксированным документально в соответствии с требованиями, установленными законодательством.

Сам объект, права на него и совершаемые с ним сделки должны пройти государственную регистрацию, то есть быть юридически оформленными. В противном случае объект как бы не существует, а права и сделки с ним являются недействительными.

С учетом вышеизложенного, под недвижимостью понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.