Специфические особенности недвижимости как товара

Первой специфической особенностью товара – недвижимости следует отметить:

а) преимущественное внимание к жилищной недвижимости, в которой ее характеристики проявляются наиболее часто и наиболее зримо;

б) сложность, неоднородность товара – недвижимости требует определения прав и их границ.

Вторая особенность – инвестиционный характер данного товара. Он предназначен для длительного использования (это относится к товару – объекту). Это долговечный товар. Многие заводы и фабрики, офисы и банки, магазины и склады, имея вполне современное оборудование, функционируют в зданиях, построенных в отдаленные периоды времени.

Третья особенность – уникальность любого объекта недвижимости. Главной причиной этой уникальности является действие фактора местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическим решениям являются тождественными, их потребительная стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке.

Четвертая особенность – недвижимость отличается высокой капиталоемкостью. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании.

Пятая особенность имеет принципиальный характер – недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание или строение, но и так называемый «недострой». Как считает покупатель «недостроя», реализация этого права позволит не только компенсировать затраты на завершение строительства, но и получить выгоду в результате использования объекта. В свою очередь, основанием для подобного предположения служит возможность длительного использования объекта недвижимости – или в качестве экономического блага, или в качестве источника дохода.

Эта особенность присуща только недвижимости, она делает уникальным не только недвижимость-объект, но и недвижимость-товар. Никакая другая вещь, будучи не законченной, не может являтьсятоваром.

Шестая особенность – количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости-объекта и недвижимости-товара. Если принять, что объектом является законченное строительством здание или строение (ст. 130 ГК РФ), то в одном этом физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации. Например, в многоэтажном жилом доме на первом этаже имеется нежилое помещение со своим функциональным назначением (магазин, химчистка, прачечная и т.д.). Товарами в этом случае могут быть:

- все приватизированные квартиры (права собственности на них);

- услуги проживания, предоставляемые на правах аренды;

- услуги проживания, предоставляемые на правах найма;

- права собственности на встроенное нежилое помещение.

Отличительной особенностью этого конгломерата следует признать то, что ни один из товаров не имеет натурально-вещественной формы, поскольку ни один из объектов прав не может быть выделен в натуре. Кроме того, даже если все эти товары будут реализованы, дом товаром не станет.

Седьмой особенностью является неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления и длительного пользования можно продавать и покупать на равных основаниях и без каких-либо ограничений. Однако с недвижимостью дело обстоит иначе. Имеются некоторые ее виды, на коммерческий оборот которых либо наложен прямой законодательный запрет, либо этот оборот связан с ограничениями. В настоящее время в РФ законодательно отсутствует свободная купля-продажа земли, в том числе земельных участков в составе городских территорий. В результате создана ситуация, при которой элементы единого имущественного комплекса (участок и расположенный на нем объект) разобщены как товары. Земельные участки можно только арендовать и товаром в данном случае являются права аренды.

Восьмая особенность – более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (степень обратимости товара в деньги). При прочих равных условиях для недвижимости время ее реализации (от появления предложения на продажу до приобретения) будет больше, чем для любых других товаров. Это связано с комбинированным влиянием двух других специфических особенностей недвижимости – уникальности и капитало-емкости (в части трансакционных издержек, связанных с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок). Такая зависимость представлена в виде следующей структурно-логической схемы (рис. 1).

Рис. 1. Взаимосвязи групп ликвидности
с уникальностью и капиталоемкостью недвижимости