Методика расчетов и выводов

Объектом кадастровой оценки земли является сельскохозяйственное землепользование ЗАО«Светлый путь». Землепользование находится в Лужском районе Ленинградской области. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства. Цель оценки – определение кадастровой стоимости земельного участка.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 1 группы

После анализа состояния сельскохозяйственных угодий и основных тенденций их использования для оценки предприятия «Князь», был составлен севооборот культур – из набора культур традиционного возделываемых в месте расположения земельного участка, с учётом эффективного использования сельскохозяйственных культур.

Севооборот включает четыре года и состоит из следующих культур:

1 год – озимая рожь

2 год – картофель

3 год многолетние травы

4 год – кукуруза

Показатели нормативной урожайности, цен продажи и затрат, характерные для культур, представленных в севообороте, показаны в таблице 12.

Таблица 12

Наиболее затратной сельскохозяйственной культурой является картофель. При определении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая принята в размере 20% от материальных издержек.

Факторами, определяющими величину премии за риск, являются:

· Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья

· Риск низкой ликвидности

Определение величины премии за риск представлены в таблице 13.

Премия за низкую ликвидность рассчитана по формуле:

Безрисковая ставка × срок экспозиции): 12 = 10 % × 4: 12 = 3, 3 %.

Плюс величина премии за риск инвестиций в с/х угодья= 5%

Таблица 13

Таким образом, коэффициент капитализации составляет: 10+8, 3 = 18, 3%

где 8, 3 – величина премии за риск

Расчёт кадастровой стоимости 1 га пашни

Таблица 14

Кадастровая стоимость пашни в ЗАО «Светлый путь»:

165, 93 га x 33549, 86 руб. = 5566928, 832 руб.

Расчёт кадастровой стоимости сенокосов

Площадь сенокосов – 2, 05 га. Урожайность сенокосов – 45 ц/га. Коэффициент пересчёта сена сенокосов в кормовые единицы – в 1 ц сена содержится 0, 45 ц кормовых единиц. Рыночная цена овса –270руб. за 1 ц. Затраты на заготовку сена и улучшение –3250руб/га. Прибыль – 20% от величины затрат. Коэффициент капитализации составляет – 18, 3%.

Переводим урожайность сенокосов в кормовые единицы в расчёте на 1 га:

45 ц/га * 0, 45к.ед. = 20, 25 ц.к.е.

Рассчитываем валовой доход исходя из положения, что

1ц.к.е = 1 ц овса/20, 25 ц.к.е. * 270 руб. = 5467, 5 руб./га

Находим земельную ренту, получаемую с 1га сенокос:

5467, 5 – (3250*1, 2)= 1567, 5 руб./га

Определяем кадастровую стоимость 1 га сенокосов:

1567, /0.183 = 8565, 57 руб.

Определяем кадастровую стоимость сенокоса в ЗАО «Светлый путь»:

Руб.

Расчёт кадастровой стоимости пастбища

Оцениваются пастбища землепользования ЗАО «Светлый путь», площадью 187, 12 га. Средняя продолжительность пастбищного периода в смоленской области 137 дней в году. Средняя продуктивность коровы – 12 л молока в день. Закупочная цена на молоко – 10 руб за 1 л. Норма выпаса – 1, 87 коровы на 1 га. Затраты на содержание коров в течение пастбищного периода –21600 руб/га. Коэффициент капитализации – 18, 3%

Средняя продуктивность коров за пастбищный период

12л*137дн.=1644 л

Валовой доход с 1 га пастбища

10 руб/л*1644*1, 87кор./га =30742, 8 руб.

Земельная рента, получаемая с 1 га пастбищ исходя из производства молока

10971, 36 руб/га.

Кадастровая стоимость 1 га пастбища 60952 руб/га.

Кадастровая стоимость пастбища в ЗАО «Светлый путь»:

187, 12 га.* 60952 руб/га.= 11405338, 2 руб.

Пример расчёта кадастровой стоимости сада

Многолетние насаждения могут оцениваться с помощью доходных и затратных методов, а при наличии данных о продаже объектов-аналогов – сравнительным методом. Приведём пример расчёта стоимости земли под многолетними насаждениями, площадью 58, 2 га, затратным методом (суммирование всех видов затрат, связанные с их созданием и уходом за ними). Такими затратами являются – затраты на закладку плантации, создание инфраструктуры в виде дорог, создание дренажных систем, строительство специальных сооружений для хранения и первичной обработки продукции, создание других подобных объектов, а также затраты на содержание объектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.

Приобретение саженца – 500 руб;

Подготовка территории и посадка – 490 руб;

Уход за саженцами в первые 7 лет (250руб/год) – 1750 руб.

Кадастровая стоимость 1 га сада – 2740 руб (сумма затрат)

Кадастровая стоимость многолетних насаждений составляет – 159742 руб.

Земли под многолетние насаждения не представлены на территории землепользования ЗАО «Светлый путь».

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 3 группы

На землепользовании ЗАО «Светлый путь» не представлено земель, занятых зданиями, сооружениями, строениями, используемыми для производства, хранения сельскохозяйственной продукции. Поэтому ниже приведён пример определения кадастровой стоимости земель 3 группы.

Итак, оценивается свободный земельный участок, расположенный в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0, 2 га. Целевое назначение – строительство торгового павильона. Для сравнения выбирают 4 участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением. При сравнении используют такие критерии, как право собственности, условия финансирования, особые условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 5 группы

Удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда Лужского района.

Кадастровая стоимость 1 га леса – 7180 руб.

Кадастровая стоимость земель 5 категории:

210, 63 га.*7180 руб.= 1512323, 4 руб.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 6 группы

Удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель (предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности).

Кадастровая стоимость 1 га земель 6 категории – 17759 руб.

Кадастровая стоимость нарушенных земель:

17759руб* 37, 37га.= 663653, 83 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путём суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель всех групп и площадей, занимаемые этими землями в границах земельного участка.

Кадастровая стоимость землепользования ЗАО «Светлый путь»:

Руб.

5 глава. Применение результатов кадастровых оценок