Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Анализ рынка, к которому относится объект оценки
|
|
Процесс оценки объектов недвижимости основывается на анализе общей экономической ситуации в стране и регионе – место расположения объекта оценки, а также основных характеристиках сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки.
Макроэкономический анализ [5]
Макроэкономическая ситуация в 2014 году характеризуется постепенным ослаблением динамики развития. В III квартале 2014 г. темп прироста ВВП к соответствующему периоду предыдущего года еще сохранялся в области положительных значений – 0, 7%, благодаря рекордному урожаю и высокой динамики обрабатывающих производств. В IV квартале темпы прироста ВВП к соответствующему периоду предыдущего года, по оценке Минэкономразвития России, стали отрицательными (-0, 2%). Сезонно очищенные темпы прироста ВВП во II и III кварталах, по оценке Минэкономразвития России, были нулевыми, в IV квартале составили 0, 1%. По предварительной оценке Росстата, номинальный объем ВВП России в 2014 году составил 70975, 6 млрд. рублей. Индекс физического объема составил 100, 6%. В декабре рост российской экономики возобновился после снижения на протяжении предыдущих двух месяцев. По оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП с исключением сезонного и календарного факторов по отношению к ноябрю составил 0, 6%. Положительное влияние на динамику ВВП в декабре оказали обрабатывающие производства, розничная торговля и платные услуги населению. Негативное влияние на общеэкономический рост оказали производство и распределение электроэнергии, газа и воды, строительство, сельское хозяйство. В декабре возобновился рост промышленного производства в целом, составивший 3, 9% к декабрю 2013 года, а с исключением сезонного фактора, по оценке Минэкономразвития России, прирост составил 0, 7% к ноябрю 2014 года. Добыча полезных ископаемых в декабре выросла на 3, 0% к декабрю прошлого года, с исключением сезонности её рост составил 0, 2%. Динамика производства и распределения электроэнергии, газа и воды в декабре составила 3, 4% в годовом выражении, а сезонно очищенная динамика снизилась на 1, 6%, что связано с тёплыми погодными условиями.
Обрабатывающие производства после сокращения в ноябре в декабре возобновили рост, который составил к декабрю 2013 года 4, 1%, а с исключением сезонного фактора - 1, 3% к предыдущему месяцу. При этом из обрабатывающих производств в декабре восстановился рост (с исключением сезонности) в производстве машин и оборудования, в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования, в производстве транспортных средств и оборудования, в химическом производстве, в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий, в производстве кокса и нефтепродуктов, в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви, в текстильном и швейном производстве. Отрицательную динамику показали производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака, обработка древесины и производство изделий из дерева, целлюлозно- бумажное производство; издательская и полиграфическая деятельность. По оценке Минэкономразвития России, в декабре после спада в ноябре инвестиции в основной капитал с исключением сезонного фактора вновь показали положительную динамику, составив 0, 6% к предыдущему месяцу. По оценке Росстата, годовая динамика инвестиций в основной капитал продолжала оставаться в отрицательной области, однако темпы снижения замедлились до 2, 4% с ноябрьских 4, 8%.
Снижение годовой динамики объёмов строительных работ в декабре также замедлилось (до 2, 7% после снижения на 4, 7% в ноябре), сезонно очищенная динамика по виду деятельности «Строительство» в декабре составила 0, 6% к предыдущему месяцу (в ноябре – снижение на 1, 6%). На протяжении 2014 года уровень безработицы (с исключением сезонного фактора) находился на исторически минимальном уровне 5, 1-5, 2% от экономически активного населения. В декабре, по данным Росстата, уровень безработицы повысился до 5, 3% экономически активного населения против 5, 1% в ноябре, а с исключением сезонности, по оценке Минэкономразвития России, 5, 2%. Потребительская модель поведения домашних хозяйств к концу года складывалась под влиянием внешнеторговых ограничений и девальвации национальной валюты. Население скупало импортные товары, создавая ажиотаж на рынке. В конце года наблюдался бум продаж на рынке товаров длительного пользования, особенно бытовой и компьютерной техники. В декабре 2014 г. оборот розничной торговли вырос на 5, 3% к декабрю 2013 г., а к ноябрю 2014 г. прирост составил 23, 6%. По оценке Минэкономразвития России, с исключением сезонного и календарного факторов в декабре оборот розничной торговли вырос на 2, 7% против 0, 9% в ноябре. Годовая динамика реальных располагаемых доходов населения снижается второй месяц подряд (ноябрь - -3, 9%, декабрь - -7, 3%), но сезонно очищенный темп их прироста в декабре составил 0, 6% после снижения в ноябре. Реальная заработная плата в декабре 2014 г. относительно декабря 2013 г. сократилась на 4, 7%, а с исключением сезонности осталась в отрицательной зоне (- 1, 3%). Экспорт товаров в декабре 2014 г., по оценке, составил 34, 5 млрд. долларов США (69, 8% к декабрю 2013 г. и 94, 2% к ноябрю 2014 года). Импорт товаров в декабре текущего года, по оценке, составил 24, 7 млрд. долларов США (76, 0% к декабрю 2013 г. и 105, 9% к ноябрю 2014 года). Положительное сальдо торгового баланса в декабре 2014 г., по оценке, составило 9, 9 млрд. долларов США, относительно декабря предыдущего года снизилось на 42, 1%.
По данным Росстата, в декабре 2014 г. потребительская инфляция составила 2, 6%, с начала года цены выросли на 11, 4% (в 2013 году за аналогичный период прирост цен составил 0, 5% и 6, 5% соответственно).
Таблица 7
Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего года)
| Показатели | 2013 год | 2014 год | ||||
| декабрь | янв.-дек. | ноябрь | декабрь | декабрь (с исключением сезонного и календарного фактора) 1) | янв.-дек. | |
| ВВП1) | 101, 6 | 101, 3 | 98, 9 | 100, 2 | 0, 6 | 100, 6 |
| Индекс потребительских цен, на конец периода2) | 100, 5 | 106, 5 | 101, 3 | 102, 6 | 111, 4 | |
| Индекс промышленного производства 3) | 100, 4 | 100, 4 | 99, 6 | 103, 9 | 0, 7 | 101, 7 |
| Обрабатывающие производства4) | 101, 7 | 100, 5 | 97, 0 | 104, 1 | 1, 3 | 102, 1 |
| Индекс производства продукции сельского хозяйства | 101, 4 | 105, 8 | 100, 7 | 104, 2 | -4, 6 | 103, 7 |
| Инвестиции в основной капитал | 100, 6 | 99, 8 | 95, 25) | 97, 65) | 0, 6 | 97, 55) |
| Объемы работ по виду деятельности «Строительство» | 98, 6 | 100, 1 | 95, 3 | 97, 3 | 0, 6 | 95, 5 |
| Ввод в действие жилых домов | 95, 0 | 107, 2 | 104, 1 | 96, 8 | 114, 9 | |
| Реальные располагаемые денежные доходы населения | 103, 4 | 104, 0 | 96, 1 | 92, 7 | 0, 6 | 99, 0 |
| Реальная заработная плата | 102, 7 | 104, 8 | 98, 8 | 95, 35) | -1, 3 | 101, 35) |
| Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата, руб. | 419855) | 326005) | ||||
| Уровень безработицы к экономически активному населению (на конец периода) | 5, 6 | 5, 5 | 5, 2 | 5, 36) | 5, 2 | 5, 26) |
| Оборот розничной торговли | 103, 5 | 103, 9 | 101, 8 | 105, 3 | 2, 7 | 102, 5 |
| Объем платных услуг населению | 100, 1 | 102, 1 | 101, 4 | 101, 9 | 0, 3 | 101, 3 |
| Экспорт товаров, млрд. долл. США | 49, 5 | 523, 3 | 36, 7 | 34, 51) | 493, 61) | |
| Импорт товаров, млрд. долл. США | 32, 5 | 341, 3 | 23, 3 | 24, 71) | 308, 01) | |
| Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель | 109, 9 | 107, 9 | 78, 3 | 61, 1 | 97, 6 |
1 Оценка Минэкономразвития России.
2 Ноябрь и декабрь - в% к предыдущему месяцу, январь-декабрь - в% к декабрю предыдущего года.
3 Агрегированный индекс производства по видам деятельности " Добыча полезных ископаемых", " Обрабатывающие производства", " Производство и распределение электроэнергии, газа и воды". С учетом поправки на неформальную деятельность.
4 С учетом поправки на неформальную деятельность.
5 Оценка Росстата.
6 Предварительные данные
Выводы:
Макроэкономическая ситуация в 2014 году характеризуется постепенным ослаблением динамики развития.
Обострение геополитической обстановки и усиление экономических санкций в отношении России в 2014 году привели к росту неопределенности и резкому ухудшению бизнес-уверенности. Ограничение доступа российских компаний к международным финансовым ресурсам и ужесточение денежной политики привели к росту стоимости заимствования, что в еще большей степени негативно отразилось на инвестиционном спросе и потребительских настроениях, вызвав усиление оттока капитала и всплеск инфляции. Падение цен на нефть и обострение внешнеэкономической ситуации с середины 2014 года привели к дальнейшему ухудшению условий для экономического роста.
Социально-экономическое положение Республики Крым (итоги 2014 года) [6]
Экономика Республики Крым в 2014 году находилась под влиянием факторов, вызванных переходным периодом и сложной геополитической ситуацией:
> перезаключение договоров (контрактов) и выработка новых хозяйственных взаимоотношений предприятиями Крыма;
> изменение логистики (значительно увеличились затраты времени на транспортировку грузов, фактически отсутствует ж/д сообщение);
> потеря традиционных рынков сбыта;
> переориентация торговых предприятий Крыма на сотрудничество с товаропроизводителями из других регионов Российской Федерации;
> пересмотр структуры посевных площадей сельскохозяйственных культур в сторону замены влагозависимых культур на засухоустойчивые.
За 2014 год предприятиями республики выполнено строительных работ на сумму 3, 2 млрд. руб., что в сопоставимых ценах составляет 44, 5% уровня аналогичного периода прошлого года. В тоже время в декабре 2014 года зафиксировано оживление в работе отрасли и уве-личение объемов строительного производства по сравнению с ноябрем месяцем на 2, 8 п.п., а к марту 2014 года - на 15, 8 п.п.
Новое строительство, реконструкция и техническое перевооружение составили 82, 2% от общего объема, капитальный и текущий ремонты - 11, 7% и 6, 1% соответственно.
Резкое снижение показателя объемов выполненных строительных работ связано с завершением в 2013 году крупных специализированных работ «ГУП РК «Черноморнефтегаз» (укладка подводных газопроводов), на долю которых приходилось 39, 1% от общего объема. В отчетном периоде указанные работы не проводились.
Предприятиями столицы республики выполнено 52, 7% общего объема строительных работ и 35% выполнено строительными организациями 7 регионов (Алушта, Армянск, Евпатория, Керчь, Феодосия, Ялта и Симферопольский район).