Этапы ипотечного кредитования.

1) Представление заемщиком необходимого пакета документов. Кроме традиционных документов банки могут потребовать дополнительные, например: свидетельство о праве собственности на землю или договор купли-продажи земли; если помещение нежилое – то свидетельство о праве собственности, копию паспорта БТИ, справки БТИ о балансовой стоимости здания и проценте износа, об отсутствии арестов и закладов имущества. То есть необходимо оценить «ЧИСТОТУ» недвижимости с юридической точки зрения

2) Оценка стоимости недвижимости производится специалистами банка или оценщиками компаний. Существует 3 подхода к оценке любого имущества: доходный, сравнительный и затратный. В рамках данных подходов используются различные методики определения стоимости. Итоговая оценка стоимости объекта - это сумма взвешенных стоимостей, рассчитанных по каждому из подходов.

При оценке стоимости жилого объекта учитываются спрос и предложение, цены на новое и вторичное жилье, износ, тип застройки, местоположение, экология, этажность, габариты и т.д.

Если оценивается производственный объект, то определяется остаточная стоимость, возможность ее реализации.

Проведение оценки увеличивает затраты банка, поэтому компенсация производится за счет платы за ссуду.

Стоимость недвижимости должна быть согласована с залогодержателем – собственником объекта.

3)Согласование условий договора с заемщиком

Сумма ссуды рассчитывается исходя их стоимости возможной реализации объекта в будущем при невыполнении заемщиком обязательств по договору.

Процентная ставка зависит от качества заемщика, его доходов, первоначального взноса и так далее.

Сумма обязательств по кредиту, в том числе и процентов, не должна превышать 70% от рассчитанной стоимости возможной реализации объекта.

Порядок погашения задолженности не должен превышать 30% от величины дохода заемщика.

Срок действия кредитного договора определяется в зависимости от возможностей банка, кредитоспособности заемщика, целевого назначения кредита

4) Заключение кредитного договора и договора о залоге недвижимости

С целью снижения риска собственник должен застраховать недвижимость в пользу банка на срок свыше срока договора.

Договор о залоге содержит сведения о залоге и другие условия. Условие о залоге включается в кредитный договор, а договор о залоге – это самостоятельный договор, нотариально заверенный и зарегистрированный в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью.

5) Организация контроля за осуществлением договора проводится банком по следующим направлениям:

-погашение обязательств по ссуде

-целевое использование кредита (проверка документов, проверка на местах, объемы фактически выполненных работ и израсходованных средств)

-последующий залог имущества

Если банк выдает ссуду под залог недвижимости не на всю ее стоимость, заемщик может заложить имущество при дополнительной потребности в денежных средствах.