Местности с ясно выраженным лицом притягивают к себе население почти так же эффективно, как и новые рабочие места.

Приманка в виде красивых построек и ясно выраженного " своего лица" в городах, испытывающих недостаток рабочих мест, может оказаться соблазнительной даже для

самых опытных инвесторов, включая и меня самого. Может соблазнить, но не подцепить на крючок! Красивые здания производят сильное впечатление, но меня они

привлекают только там, где имеется многочисленное население и где я знаю, что это впечатление не исчезнет сразу же после заключения сделки. Вот когда

строения приносят прибыль, тогда я могу спокойно наслаждаться их красотой. Так что, если вы не игрок из Лас-Вегаса, который играет наудачу, держитесь

подальше от тех рынков недвижимости, которые не обладают какой-либо привлекательностью для людей.

Теперь, когда вы знаете некоторые условия, при которых рынки недвижимости бывают привлекательными для жителей, вам следует узнать, как определить уровень

заселенности вашей области. Это еще один случай, когда в игру должна вступить ваша команда. Поговорите с официальными лицами вашего города, посетите их

сайты в интернете и организуйте встречи. Помните, что, как налогоплательщик, вы даете те деньги, из которых они получают свое жалованье. Вы их клиент, за

обслуживание которого заплачено. Сделайте все возможное, чтобы получить достоверные данные относительно населения, а если они будут болтать вам о каких-то

нереальных цифрах, попросите изложить вам те факторы, которые видятся им необходимыми для оптимального сценария развития района.

Если любой из этих источников, по предположениям, будет иметь тенденцию к уменьшению численности населения - это плохой признак. Но, по крайней мере, это

значит, что лица из городской администрации проявили по отношению к вам честность. Я всегда ищу реальные, а не фантастические цифры и оцениваю все, что мне

сообщают, с этой точки зрения. В дополнение к наличию рабочих мест или особенного, притягательного для людей лица города можете обратить внимание также на

следующие факторы.

o Прокладка новых автомагистралей или расширение существующих. Это приводит к изменению автомобильных потоков и меняет взаимное расположение различных

районов: то, что казалось далеким, неожиданно оказывается вблизи. В конце концов, как мы уже говорили ранее, с точки зрения инвестирования даже очень

неплохо, когда рядом с принадлежащим вам коттеджем планируется проведение новой автомагистрали.

o Хорошо спланированные и благоустроенные районы. Существуют проекты по созданию крупных комплексов - целых жилых районов или даже городков, в которых

жилье гармонично сочетается с наличием рабочих мест, что может привлечь большой приток жителей. Создание таких комплексов обычно сопровождается шумными

рекламными кампаниями, на которые не жалеют денег, как это было с Добсон-Ранч, о котором я упоминал ранее в этой главе.

o Новые спортивные сооружения вроде стадионов и крытых спортивных комплексов. Очень часто сердцем возрождающегося города или городского района

становится какое-нибудь крупное спортивное сооружение. Эти сооружения привлекают в данный район десятки тысяч людей и открывают для инвестирующих в

недвижимость всевозможные благоприятные возможности. Новая ледовая арена для хоккейной команды " Финикс койотес", сооруженная в Глен-дэйле, оказалась одним

из самых важных проектов, недавно реализованных поблизости от Личфилд-Парка, города, переживающего бум, о котором мы недавно говорили.

o Создание новых или расширение существующих высших учебных заведений. Высшие учебные заведения всегда привлекают население и обеспечивают в эту

область устойчивый приток новых обитателей - студентов, преподавателей и тех, кто работает в различных фирмах, обслуживающих учебные заведения. Мил-авеню,

являющееся частью города Темпл, относительно которой мы говорили ранее, находится на расстоянии пешей прогулки от университета штата Аризона.

o Районы, подвергающиеся реконструкции. Наш проект создания жилого комплекса на берегу реки является блестящим примером реконструкции района.

Идеальное центральное местоположение, благожелательное отношение местных властей и аура " крутизны", которая, как правило, окружает реставрируемые старинные

объекты, превращают такие проекты в центры притяжения населения. Людей очень привлекает то чувство удивления, которое возникает, когда при реконструкции

старые, исторические здания приобретают новую " начинку" и современный лоск.

Казино. Казино привлекают массы людей, которые во время выходных или просто вечером после работы (а может, и в течение всей ночи) хотят поставить на удачу,

чтобы выиграть большие деньги. Недаром же говорят, что во время золотой лихорадки 1849 года настоящую золотую жилу нашли не те, кто копал землю, а те,

которые сдавали золотоискателям жилье и обеспечивали их съестными припасами. То же самое верно и относительно современных золотоискателей - людей, играющих

в казино.

o Военные базы. Далеко не весь военный персонал, служащий на базе, живет на ее территории. Инвестирование в недвижимость, расположенную рядом с

крупными, принадлежащими государству объектами чаще всего приносит хороший доход. Только будьте начеку: как бы базу не закрыли, пока вы будете копаться,

потому что в наше время, когда правительство сокращает военные расходы, это случается довольно часто.

o Региональные аэропорты. Город Скоттсдэйл может служить прекрасным примером того, насколько ценной может оказаться недвижимость по соседству с

аэропортом. Аирпарк - квартал, примыкающий к аэровокзалу, служит настоящей гаванью для различных предприятий малого бизнеса, а они, в свою очередь,

притягивают в этот район тех, кто строит жилые здания и коттеджи. Не повредила им также и новая, украшенная рекламами, шикарная автострада, связывающая

аэропорт с остальной частью города Финикса.

o Перемещения производственных мощностей крупных компаний. Когда фирма " Boeing" переместила свои мощности из Сиэтла в Чикаго, вместе с этим туда

передвинулись и тысячи рабочих мест. Это было очень плохо для Сиэтла, но прекрасно для Чикаго. Такие передвижения мгновенно приводят к росту населения.

o Крупные мероприятия государственного масштаба. В 1962 году Всемирная ярмарка возродила центральную часть города Сиэтла и оставила после себя такое

наследство, как известная телебашня " Космическая игла", которая и теперь, спустя 40 лет, привлекает массы туристов. Олимпийские игры также могут изменять

жизнь целых городов, как это было с Играми 1996 года в Атланте и 2000 года - в Солт-Лейк-Сити. Даже такие, повторяющиеся каждый год события, как проведение

Суперкубка, могут всесторонне оживить экономическую ситуацию в каком-нибудь городе или районе благодаря новому притоку денег со стороны.

Это только некоторые из факторов, которые могут привлекать население, и если вы видите, слышите или читаете что-либо о таких возможностях, то знайте, что

это хорошие показатели - предвестники будущего роста.

Подобные проекты и разработки обычно приводят к изменению лица того или иного города, а такие изменения имеют тенденцию приносить прибыль инвесторам,

делающим вклады в недвижимость. Но не упустите при этом кое-какие дополнительные моменты, которые перечисляются ниже.

o Эластичность рынка. Убедитесь, что рост рынка недвижимости или его подразделения не слишком зациклен на каком-то одном-единственном факторе. Другими

словами, если существует только один главный работодатель, создающий почти все рабочие места в данном регионе, то прежде чем инвестировать, хорошенько

подумайте. Потому что, если этот единственный создатель рабочих мест вздумает переехать в другой город, вместе с ним уедут и все выгоды от инвестиций. Вам

же нужен такой рынок, который мог бы эффективно противостоять любым неожиданностям. Именно таким образом какое-то время тому назад компания " Motorola"

навредила городу Финиксу - для многих других городов это могло бы иметь поистине разрушительные последствия. Но сильная и разнообразная экономика и

энергичные действия компаний малого бизнеса смогли минимизировать негативные последствия от этих событий.

oДиверсифицированная экономика. Я стараюсь не иметь никаких дел с регионами, экономика которых носит однобокий, недиверсифицированный характер. Уже не раз

происходили и еще будут происходить случаи, когда рынок недвижимости падает, став жертвой какого-либо одного сектора промышленности, внезапно терпящего

крах. Так было с Питтсбургом, Хьюстоном, так было с Детройтом и совсем недавно в районах, прилегающих к заливу Сан-Франциско, когда лопнул " пузырь"

компаний, работающих в интернете.

o Освоенность региона. Первопроходцы остаются в истории, овеянные романтической славой, но мне почему-то никогда не хотелось стать одним из них.

Забираться в " глушь" может оказаться слишком накладно и рискованно. Я никогда не пытаюсь создать какую-либо " волну", а просто смотрю и подыскиваю момент,

когда она уже наберет силу, чтобы ею воспользоваться, - и тогда начинаю строить.

o Возможности населения. Я всегда тщательно изучаю экономические возможности населения в отношении жилья на том или ином рынке. Если коттеджи на одну

семью слишком дороги для большинства обитателей этого района, то хорошим вариантом становится инвестирование в многоквартирные дома. Так обстоит дело в

больших городах, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, которые привлекают очень много людей, большинство из которых не могут позволить себе купить или снять

отдельный коттедж. Ищите такие рынки, на которых стоимость жилья намного превышает стоимость его аренды. Чем ближе будут друг к другу эти две цифры, тем

тяжелее вам будет находить и удерживать арендаторов.