Цели и задачи управления недвижимостью

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Основная цель формирования, внедрения и применения системы эффективного управления объектами и комплексами недвижимости – реализация экономических и социальных интересов собственников недвижимости, пользователей, государства и общества. То есть данная система управления должна обеспечивать подготовку, принятие, контроль и анализ управленческих решений, социально и экономически обоснованных с точки зрения полноценного использования недвижимости как предмета потребления, реального актива, финансового (инвестиционного) актива.

Основными задачами функционирования системы эффективного управления недвижимостью являются:

· Увеличение экономической стоимости отдельного объекта и комплекса объектов недвижимости;

· Максимизация доходов собственников от использования, распоряжения и владения принадлежащими им недвижимыми активами;

· Повышение качества и объемов предоставления услуг арендаторам, покупателям;

· Обеспечение эффективного взаимодействия с органами государственной власти;

· Поддержка положительного имиджа в целевых социальных группах.

Эффективное управление социальными и экономическими процессами на микроэкономическом уровне может обеспечить успешное выполнение государственных задач ускорения темпов социально-экономического роста, прироста валового внутреннего продукта, борьбы с бедностью, повышения квалификации кадров.

Формирование системы управления недвижимостью должно решить ключевые проблемы неэффективного менеджмента недвижимости: отсутствие четких задач и стратегий развития и отлаженного взаимодействия между центрами ответственности, отсутствие механизмов комплексного планирования, анализа и управления изменениями. Разработанная таким образом модель должна состоять из следующих блоков – функционального, оперативного, проектного, контрольного и блока управления результатами.

Функциональный блок включает совокупность процессов, инструментов и механизмов управления, основных в любой системе управления: стратегические, аналитические, прогнозные, маркетинговые, финансовые, учетные, информационные, управление внешними связями и персоналом. Инструменты и механизмы данного блока могут применяться во всех остальных блоках системы управления, обеспечивая принятие решений.

Второй блок, включающий оперативные процессы, отвечает за непосредственную реализацию функций и задач, необходимых для бесперебойного функционирования каждого объекта недвижимости в соответствии с его жизненным циклом.

Третий блок – проектный – обеспечивает своевременное и качественное выполнение бизнес-процессов, финансовое, материальное, кадровое, информационное обеспечение в процессе разработки, внедрения и реализации проектов. Под проектами в системе управления недвижимости будем полагать любой единовременно выполняемый комплекс мероприятий, направленный на улучшение функционирования всей системы.

Основной задаче контрольного блока системы управления является мониторинг и оценка эффективности отдельный процессов, операций, проектов и всей системы управления на стадиях планирования, реализации, учета и анализа, применяемых для контроля показателей и результатов функционирования системы. Работа этого блока определяет проблемы и слабые места в системе, выявляя причины их возникновения.

Результаты функционирования всех блоков системы управления используются в блоке управления изменениями для подготовки управленческих решений, оценки их целесообразности для поддержания и повышения конкурентоспособности объекта недвижимости, отдельных процессов механизмов и инструментов системы управления в целом.

Применительно к управлению объектом или комплексами объектов недвижимости системы управления должна функционировать с учетом жизненного цикла соответствующего объекта или комплекса объектов недвижимости. В целях реализации стратегических подходов в частной системе управления недвижимостью физический жизненный цикл объекта недвижимости необходимо разделить на следующие стадии:

1. Использование и текущая эксплуатация объекта недвижимости. На данной стадии жизненного цикла объекта недвижимости основной целью системы управления является максимальное использование существующих характеристик объекта недвижимости для получения доходов при уменьшении текущих расходов на поддержание. Под текущими доходами и расходами при этом понимаем финансовые потоки, которые разумно могут быть определены в договорных отношениях – договорами аренды, эксплуатации, обслуживания, содержания, ремонта.

2. Комплексная реконструкция и капитальный ремонт объектов недвижимости. В данную стадию объект недвижимости переходит при качественном улучшении потребительских и эксплуатационных характеристик. Необходимость внедрения новаций – технологических, эксплуатационных, инженерных – обусловлена невозможностью дальнейшего увеличения доходов и экономической стоимости при существующих характеристиках. На данной стадии жизненного цикла система, а также механизмы и инструменты управления ориентированы на максимизацию перспективных доходов, минимизацию текущих и будущих затрат на обновление объекта, его содержание, эксплуатацию, обслуживание.

3. Ликвидация объекта недвижимости под проектирование и строительство нового объекта недвижимости. На данной стадии дальнейшее использование объекта невыгодно. Система управления на этапе ликвидации объекта недвижимости должна быть ориентирована на анализ текущих и долгосрочных возможностей и перспектив, а также на разработку и реализацию оптимального проекта капитального строительства нового объекта недвижимости.