коммерческой недвижимости

Приведенные характеристики жилой и коммерческой недвижимости, относятся в первую очередь к рыночной недвижимости в условиях стабильного экономического развития. Такие признаки жилой недвижимости как высокая ликвидность и меньшая зависимость от спада или подъема в региональной экономике делают инвестиции в этот тип недвижимости более привлекательным с точки зрения инвесторов, стремящихся к минимизации риска. Как привило, в качестве таких инвесторов выступают физические лица.

Для институциональных инвесторов, профессионально изучающих возможные варианты инвестирования и стремящихся к максимизации доходов, наиболее привлекательным объектом инвестирования является коммерческая недвижимость. При этом анализ потенциального спроса, его структуры, становиться важнейшим фактором, определяющим рентабельность инвестиций на рынке недвижимости.

Портфель недвижимости – это набор инвестиционных активов (инструментов) в виде недвижимых и материальных объектов, обладающих различным уровнем ликвидности, созданный для достижения определенной ставки доходности при стабильном уровне риска.

Эффективным признается тот портфель, который обеспечивает наивысшую доходность для заданного (допустимого) уровня риска или имеет наименьший (приемлемый) риск при заданной ставке доходности. Эффективность портфеля определяется двумя критериями:

1. Риск портфеля соответствует установленной ставке доходности;

2. Ставка доходности соответствует установленному уровню риска.

Управление портфелем недвижимости – это в определенной мере искусство распоряжения набором разных типов недвижимости с диверсификацией по местоположению объектов и типу в соответствии с анализом экономического потенциала региона, а также в соответствии с финансовой структурой инвестированного капитала.

Управление любым портфелем – недвижимости или ценных бумаг – осуществляется, прежде всего, с целью обеспечения максимального дохода и с целью минимизации различных рисков, связанных с процессами приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации, обслуживания, реализации и замещения объектов портфеля. Таким образом, главной целью управления портфелем недвижимости можно назвать получения оптимального дохода в условиях существующего фондового рынка и рынка недвижимости.

По отношению к объектам портфеля недвижимости инвестор может сформулировать частные цели, которые будут исходить из того, каких результатов хочет достичь инвестор. В качестве частных целей можно рассматривать следующие:

- получение устойчивого потока доходов за счет приобретения объектов и сдачи их в аренду;

- получение дохода за счет приобретения объектов недвижимости и организации на их базе бизнеса, то есть вида деятельности, приносящего доход;

- получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду;

- защиту капитала от инфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости;

- получение льгот по налогам и др.

При формировании портфеля недвижимости существует достаточно большое количество факторов, которые имеют непосредственное влияние на достижение как главной, так и частных целей. промежуточным звеном между целями и факторами является стратегия и тактика, которые выбирает инвестор, и от содержания которых зависит, будут ли достигнуты цели, в течение какого периода, уровень риска и ставка доходности.

Главной особенностью реализации стратегии является качественная последовательность действий и состояний, которые используются для достижения целей инвестора. Исходя из этого разработку и реализацию стратегии управления портфелем недвижимости целесообразно, согласно международной практике представить в три основных этапа.

На первом этапе формирования стратегии управления портфелем недвижимости определяются цели формирования портфеля; приемлемый уровень доходности; соотношение ставки доходности уровня риска; допустимый уровень контроля; ликвидность портфеля.

Все эти показатели ориентируются на стабильность доходов инвестора, наличие собственного капитала, отношения к риску, сформулированных частных целей.

Второй этап разработки стратегии предусматривает:

· установление приемлемого (минимального) уровня риска;

· составление диверсифицированного портфеля;

· проверку полученного портфеля на эффективность.

Третьим этапом становится непосредственное управление портфелем недвижимости.

Третий этап стратегии управления портфелем недвижимости направлен на стабилизацию уровня риска и максимизацию доходности портфеля в соответствии с постоянно изменяющимися условиями внешней среды, а также наличием и состоянием имеющихся активов.

В качестве инвестиционных инструментов в практике управления недвижимостью рассматривают: использование заемного и собственного капитала, ипотеку, опционы, гибридную задолженность, права преимущественной аренды. Инвестиционные инструменты могут группироваться для создания портфеля недвижимости, который будет обладать лучшей динамикой показателей по сравнению с показателями отдельных инструментов, ценных бумаг и объектов недвижимости.

Все действия стратегии управления портфелем недвижимости направлены на изменение уровня риска и ставки доходности посредством включения тех или иных активов, приобретаемых на основе различных инструментов инвестирования. Используя различные объекты недвижимости по типу и местоположению, исходя из анализа экономического потенциала региона, изменения финансовой структуры инвестируемого капитала можно достичь снижения уровня риска всего портфеля, либо повысить его доходность.

Изменение важных для инвестора показателей уровня риска и ставки доходности осуществляется посредством выполнения корректирующих тактических действий, содержание которых определяется исходя из мониторинга имеющихся инвестиционных активов, экономических и финансовых факторов, определяющих эффективность активов.

В зависимости от разработанной стратегии могут быть сформированы различные типы портфелей недвижимости, ориентированные либо на рост их стоимости либо на получение дохода.

Портфель недвижимости, ориентированный на рост – это совокупность активов, которая формируется с расчетом на долгосрочное либо краткосрочное повышение стоимости входящих в него активов.

Портфель недвижимости, ориентированный на доход – это портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечивать получение текущих потоков доходов в виде дивидендов, процентов или арендной платы.

Для достижения целей инвестирования в портфель могут входить как более рискованные активы, вероятность повышения доходности которых будет больше, так и менее рискованные, обеспечивающие стабильный доход.

Сложнее, если портфель недвижимости ориентирован на рост стоимости активов в долгосрочном периоде. Главной финансовой целью в управлении таким портфелем является поддержание высокой стоимости активов в долгосрочном периоде. Реализация данной цели требует разработки промежуточных ориентиров и установления контрольных показателей, соответствующих долгосрочным целям развития.

3. Риски при финансировании недвижимости

Инвестирование в отдельные активы, например, банковские депозиты, облигации, акции, в недвижимость обеспечивает характерное для каждого актива определенное соотношение уровня риска и ставки доходности. Как правило, относительно меньший риск сопровождает активы в форме банковских депозитов, что связано с относительно низкой ставкой доходности инвестированного капитала.

Высокая доходность активов является платой за высокий риск. Данную зависимость можно нивелировать, используя принципы портфельного инвестирования, то есть вкладывая средства в активы с различным сочетанием доходности и рискованности.

Сущность формирования портфеля недвижимости, как и любого инвестиционного портфеля, заключается в том, что капитал должен быть распределен между отдельными активами так, чтобы это позволило достичь максимизации ставки доходности при стабилизации уровня риска.

В условиях неопределенности будущего (риска) на рынке капитала и рынке недвижимости примером простейшего портфеля недвижимости может быть распределение капитала между разными типами доходной недвижимости, между объектами недвижимости, имеющими разное местоположение или различную финансовую структур привлечения капитала.

При формировании портфеля недвижимости инвесторы ориентируются на три принципа:

· с целью управления ставкой доходности и уровнем риска необходимо осуществлять диверсификацию портфеля активов;

· доходность активов портфеля должна быть в противофазе;

· необходимо изменять структуру активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке.

Риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, называются несистематическими рисками (управляемыми), если они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости.

Если имеется возможность распределить и перераспределить риск по объемам, времени и пространству, то такой риск следует признать диверсифицируемым (внутренним, формирующимся под действием факторов, полностью зависящих от деятельности самого субъекта управления). Если такой возможности нет, то такой риск называют недиверсифицируемым (внешним, вызванным общими для всех хозяйствующих субъектов причинами).

Систематические (неуправляемые) риски определяются на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, длительность делового цикла на рынке недвижимости, демографическая тенденция в стране в целом и по регионам, тенденция занятости работоспособного населения, инфляция и риск изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночными показателями.

Еще один вид риска, имеющий место в управлении портфелем недвижимости – это случайные риски, возникающие как результат некачественного управления объектами недвижимости.

Задача инвестора портфеля – это воздействие на управляемые (несистематические) риски.

Практика формирования портфеля недвижимости показывает, что для снижения уровня управляемого риска необходимо, чтобы число активов портфеля было бы не меньше 8, но не больше 20. Это количество активов позволяет диверсифицировать, то есть распределять управляемый риск. Если число активов портфеля меньше 8, диверсификация управляемого риска не достигается, если больше 20 – возникают сложности в качестве управления портфелем недвижимости.

Реализация диверсификации активов в процессе формирования портфеля позволяет свести уровень управляемого риска к минимуму. Применительно к портфелю доходной недвижимости она достигается за счет местоположения недвижимости, типа недвижимости, трансформации финансовой структуры инвестированного капитала в активы портфеля.

При формировании портфеля недвижимости недостаточно простой диверсификации местоположения различных типов доходной недвижимости. Практика формирования портфелей этого вида активов показала, что дополнительно необходимо проведение анализа экономического потенциала регионов по двум направлениям:

- на основе сложившегося уровня занятости населения;

- на основе специализации региона.

Диверсификация за счет различной финансовой структуры предполагает использование различных инструментов инвестирования, начиная от безрискового инструмента права преимущественной аренды и до высокорискового – опционов на недвижимость.

Основная цель группировки различных инвестиционных инструментов – создание портфеля недвижимости, который будет обладать лучшей динамикой показателей по сравнению с показателями отдельных ценных бумаг или отдельных видов недвижимости. Выбор инвестиционных инструментов для включения в портфель с целью достижения желаемых результатов производиться при помощи анализа приемлемого уровня риска, ставки доходности, уровня контроля и ликвидности.

Вторым принципом, на который ориентируется инвестор при формировании наиболее оптимального портфеля недвижимости, в котором обеспечивается стабилизация уровня риска, является противофазное изменение доходности активов, входящих в данный портфель.

Данный принцип означает, что чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности двух активов, тем ниже уровень риска портфеля. положительная корреляция означает, что повышение ставок доходности по одному активу неизбежно вызывает возрастание ставок доходности по другим активам. Отрицательная корреляция доходности активов в портфеле (доходность в противофазе) характеризует, что доходность активов изменяется в противоположном направлении.

Если портфель состоит из активов (типов недвижимости), доходность которых находится в положительной корреляции, то уровень риска портфеля возрастает, поскольку при изменении ситуации на рынке недвижимости или на рынке капитала доходность такого портфеля снизится в большей степени, чем доходность отдельных активов.

Чем ближе коэффициент корреляции ставок доходности активов к нулю, тем ниже уровень риска портфеля в целом и тем меньше взаимосвязь между ставками доходности двух активов.

Также для снижения уровня риска портфеля недвижимости необходимо изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке.

С учетом прогнозируемых изменений ситуации необходимо своевременно (то есть до того, как данные изменения станут очевидными для большинства инвесторов) менять структуру портфеля, заменяя активы, уровень риска по которым возрастает без соответствующего прироста ставки доходности.

ЛИТЕРАТУРА

1. Авдеев, В. Уплата земельного налога / В. Авдеев // Аудит и налогообложение. – 2013. – №5. – С. 17-23.

2. Азоев, Г.Л. Формирование персональных продуктовых пакетов на рынке офисной недвижимости / Г. Азоев, В. Старостин // Маркетинг. – 2013. – №2. – С. 67-76.

3. Амиров, С. Методологические основы системы управления городским рынком недвижимости / С. Амиров, А. Магомедов, В. Мелехин // Экономика строительства. – 2005. – №3. – С. 2-11.

4. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2004. – 512 с.

5. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник / В.А. Горемыкин. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006.

6. Гражданский кодекс Республики Беларусь.

7. Булавко, В.Г. Мониторинг инновационных показателей рынка недвижимости / В.Г. Булавко // Наука и инновации. – 2013. – №2. – С. 35-37.

8. Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса: учебник / С.В. Валдайцев. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006.

9. Даник, Д.Е. Анализ рынка жилой недвижимости в Республике Беларусь: проблемы и пути решения / Д.Е. Даник // Новая экономика. – 2013. – №1. – С. 274-276.

10. Иванов, В.В. Модель системы эффективного управления недвижимостью / В.В. Иванов // Менеджмент в России и за рубежом. – 2005. – №5. – С. 43-66.

11. Ивашкова, Н.И. Маркетинговые исследования на рынке офисной недвижимости / Н.И. Ивашкова // Маркетинг и маркетинговые исследования. – 2008. – №6. – С. 504-515.

12. Козлова, О. Инвестиции в недвижимость в условиях рыночной экономики / О. Козлова // Маркетинг. – 2006. – №6. – С. 104-113.

13. Ляшенко, В.В. Идентификация и классификация рисков инвестирования в недвижимость / В.В. Ляшенко // Вести института современных знаний. – 2007. – №4. – С. 90-93.

14. Мыцких, Н.П. Оценка бизнеса и недвижимости: курс лекций / Н.П. Мыцких. – Минск: Академия управления при Президенте РБ, 2009. – 68 с.

15. Разгулин, А. Оценка эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости / А. Разгулин // Проблемы теории и практики управления. – 2010. – №9. – С. 74-78.

16. Родионова, Н.В. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости / Н.В. Родионова // Аудит и финансовый анализ. – 2007. – №3. – С. 432-441.

17. Рынок недвижимости: пособие по одноименному курсу для студентов экон. специальностей днев. и заоч. форм обучения / Л.М. Лапицкая. – Гомель: ГГТУ им. П.О. Сухого, 2008. – 52с.

18. Синяк, Н.Г. Экономика, оценка и управление недвижимостью: монография / Н.Г. Синяк. – Минск: БГТУ, 2008. – 194 с.

19. Управление коммерческой недвижимостью: учебник / колл. авторов; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.Л. Разу. – М.: КНОРУС, 2009. – 248 с.

20. Устюшенко, Н.А. Рынок недвижимости: этапы развития и настоящее / Н.А. Устюшенко // Экономика. Финансы. Управление. – 2012. – №2. – С. 29-40.

21. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Дж. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело ЛТД, 2001. – 312 с.

22. Черкашов, М. Девелопмент как вид профессиональной деятельности: проблемы и перспективы / М. Черкашов // Проблемы теории и практики управления. – 2010. – №12. – С. 105-111.