Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс определения данной стоимости.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Выделяют различные виды стоимости недвижимости:

· рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

· потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

· инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

· страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования;

· замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкций, оборудования;

· восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

· залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

· ликвидационная – стоимость при вынужденной продаже; идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

· для налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов – это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости;

· утилизационная – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

· действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Выделяют следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости:

1. Физические:

· характеристики местоположения (климат, ресурсы, почва, расстояние до делового центра, мест приложения труда, жилых территорий, транспортная инфраструктура и т.д.);

· характеристики земельного участка (размеры, форма, площадь, доступность, благоустройство, вид использования, сервитуты, общий вид и т.д.);

· характеристики зданий и сооружений (количество, тип, год, качество постройки, стиль планировка, конструкции и т.д.);

2. Экономические:

· общие (состояние мировой экономики, экономическая ситуация в стране, регионе, финансовое состояние предприятий);

· факторы спроса (уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансировании, ставки процента и аренды, издержки при формировании продаж);

· факторы предложения (площадь продаваемой земли, число объектов, выставленных на продажу, затраты на строительно-монтажные работы, финансирование, налоги);

3. Социальные:

· базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования;

· базовые потребности в общении с окружающими, отношении к соседним объектам и их владельцам;

· чувство собственности;

· тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение населения;

· тенденции изменения уровня образования, уровня преступности;

· стиль и уровень жизни;

4. Политические, административные и юридические:

· налоговая, финансовая политика;

· предоставление разного рода льгот;

· контроль землепользования, ставок арендной платы;

· зонирование;

· строительные нормы и правила;

· дороги, благоустройство, транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.;

· правовые нормы и правила.

Оценивая объекты недвижимости, кроме влияния перечисленных факторов следует учитывать:

· Различные уровни влияния факторов (региональный, местный, непосредственного окружения);

· Основные градостроительные принципы (функциональное зонирование, город как единое целое, создание системы взаимосвязанных общественных центров и т.д.);

· Циклы развития среды местоположения недвижимости (рост, стабильность, упадок, обновление).