Договор участия в долевом строительстве 3 страница

Объектами капитальных вложений в РФ являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Инвесторы имеют равные права на:

1) осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений;

2) самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ;

3) владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

4) передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;

5) осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

6) объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ;

7) осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Субъекты инвестиционной деятельности обязаны:

1) осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами РФ, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, законами субъектов РФ и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления, а также с утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);

2) исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства РФ;

3) использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению.

IV. Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.

Законодатель не дал уточнений, что такое " иные объекты недвижимости", строительство которых также подпадает под действие комментируемого Закона. В этой связи не ясна окончательно и сфера действия Закона. Судя по формулировке п. 1 ст. 2 Закона, он имеет явную социально-потребительскую направленность. Закон распространяется на процесс возведения многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости. Согласно ст. 1 и п. 2 ст. 2 Закона о долевом строительстве договор долевого участия возникает в основном тогда, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений (жилых или нежилых) и общего имущества в многоквартирных жилых домах. При этом " иные объекты недвижимости" (п. 1 ст. 1), по-видимому, также должны носить потребительский характер (например: помещения гаражей, магазинов, кафе, химчисток и т.п.). Возможно, изначально предполагалось, что эти объекты будут располагаться в составе жилых домов.

В то же время п. 2 ст. 2 комментируемого Закона не исключает возможность применять его в отношении любых объектов (не только многоквартирных домов) строительства, за исключением объектов производственного назначения. Таким образом, на вопрос, смогут ли граждане или организации заключать договоры долевого участия на строительство помещений в отдельно стоящем гараже, магазине или прачечной, комментируемый Закон однозначного ответа не дает. Как будет регулироваться строительство уже упомянутых гаражей, магазинов, химчисток и т.п. объектов, покажет практика.

Если же предметом договора строительства является не помещение как объект гражданских прав, а дом в целом либо объекты производственного значения, то речь может идти уже об инвестиционном договоре. Это прямо следует из норм ч. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве.

Тем самым, по мнению автора, договоры, предметом которых является инвестирование денежных средств в строительство индивидуально определенных обособленных объектов (здания, строения, сооружения) или их комплексов, должны регулироваться нормами ГК РФ и Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ " Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Кроме того, в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ " Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", с применением норм ГК РФ. В указанных случаях заключается инвестиционный договор (ч. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 2 комментируемого Закона).

Определяющим фактором в выборе закона, подлежащего применению, является также право собственности на построенный объект. Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то комментируемый Закон не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством. В случае передачи помещений по окончании строительства нескольким субъектам, участвовавшим в финансировании строительства, при оформлении в собственность построенного объекта следует применять комментируемый Закон с заключением договора участия в долевом строительстве. Каких-либо ссылок на то, что у участника долевого строительства может возникнуть любое иное право - право хозяйственного ведения или оперативного управления, - комментируемый Закон не содержит. Это означает, что в силу п. 1 ст. 1 этого Закона государственные (муниципальные), казенные предприятия и учреждения не вправе быть участниками долевого строительства. Таким образом, существенным признаком договора долевого участия по-прежнему остается право собственности дольщика на результат произведенных им инвестиций.

Итак, в настоящее время существуют несколько видов договоров, регулирующих, по сути, одни и те же взаимоотношения:

1) договоры долевого участия в строительстве по объектам, разрешение на строительство которых получено позже 1 апреля 2005г.;

2) аналогичные договоры, заключенные с участниками долевого строительства объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г. Указанные правоотношения не подпадают под действие комментируемого Закона;

3) договоры инвестиционного характера, полностью выведенные из-под сферы действия комментируемого Закона (строительство объекта без долевого участия субъектов или без последующего распределения помещений между участниками инвестиционной деятельности и (или) производственный характер возводимого объекта).

При этом, как показывает практика, вопреки требованию комментируемого Закона до сих пор заключаются так называемые инвестиционные контракты, сторонами которых выступают инвесторы, заказчики и представители органов исполнительной власти субъектов РФ либо муниципальной власти.

V. Часть 3 комментируемой статьи запрещает передачу гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

8. 3 Субъекты отношений по долевому строительству. Объекты недвижимости, подпадающие под регулирование Закона об участии в долевом

строительстве РФ

Основными субъектами, участвующими в долевом строительстве, являются застройщик и дольщик. Законодательство РФ предъявляет ряд требований к застройщику, в частности, наличие у него лицензии.

Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Понятие " застройщик" характеризует одну из сторон договора долевого строительства. Это понятие отсутствует в ГК РФ. Термин " застройщик", таким образом, характерен для специального законодательства, регулирующего отношения, связанные со строительством объектов недвижимости. До принятия указанного закона термин «застройщик» содержался в утратившем силу Законе РФ от 24 декабря 1992г. №4218-I «Об основах федеральной жилищной политики" и в продолжающем действовать Федеральном законе от 17 ноября 1995г. №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». Так, в соответствии с Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» под застройщиком (заказчиком) понимается гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство и который в связи с этим обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3).

Термин " застройщик" весьма активно использовался в нормотворчестве по поводу строительства. При этом в соответствии со сложившимися традициями фигура застройщика фактически отождествлялась с заказчиком (см., например, Постановление Правительства РФ от 11 октября 2001г. №714 «Об утверждении Положения о формировании перечня строек и объектов для государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета», постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 13 февраля 2003г. №17 о нормативах затрат на содержание службы заказчика-застройщика при строительстве объектов для государственных нужд за счет средств федерального бюджета на 2003-2004 гг.» и др.). Обусловлено это было тем обстоятельством, что заказчикам, осуществлявшим строительство, передавались и права на тот земельный участок, на котором должно вестись строительство.

Отметим, что в существовавшей ранее практике для характеристики субъекта, привлекающего денежные средства на условиях участия в долевом строительстве, использовались различные термины – «подрядчик», «инвестор», «заказчик», «девелопер» и др. Это вносило сумятицу в представления о правовом статусе указанного субъекта, его правах и обязанностях. С принятием Закона об участии в долевом строительстве произошло упорядочение терминологии, что, несомненно, должно являться стабилизирующим фактором в представлении о субъектах, участвующих в отношениях по долевому строительству. Особенно важно это по той причине, что именно застройщик является ключевой фигурой в процессе инвестирования строительства объекта недвижимости. Именно застройщик выполняет организующую функцию в комплексе отношений, связанных с возведением строительного объекта.

Застройщиком может выступать как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель. Законодатель не ограничивает круг юридических лиц, которые могут выступать в качестве застройщиков. Это означает, что застройщиками могут выступать как коммерческие, так и некоммерческие организации. В том случае, если застройщик при строительстве преследует цель извлечения прибыли, то его функции может выполнять коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. Если же застройщик не преследует коммерческих целей, то им может быть некоммерческая организация

Застройщик является единственным лицом, которое обладает правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов с принятием на себя тех обязательств, в результате исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном жилом доме (п. 2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве). Таким образом, круг лиц, которые могут заключать договор участия в долевом строительстве, сужен в законодательном порядке. Целью введения этой нормы является исключение так называемых «цепочек», когда лица, обладающие правами на земельный участок, на котором предполагалось вести строительство, заключали инвестиционные договоры с лицами, которые, будучи посредниками, привлекали денежные средства для строительства через иных инвесторов или непосредственно от заинтересованных лиц. Подобного рода ситуации нередко приводили к тому, что гражданин, исполнивший свои обязанности по оплате строящегося жилья, не мог добиться получения квартиры ни от недобросовестного инвестора, который не обладал такой квартирой (предположим, перепродав ее иному лицу), ни от застройщика, с которым не был связан договорными отношениями.

Если денежные средства для строительства многоквартирного дома будут привлекаться лицом, не являющимся застройщиком, то соответствующие договоры следует квалифицировать как недействительные (ничтожные) согласно ст. 168 ГК РФ, в силу их противоречия требованиям законодательства.

Особые требования предъявляются к финансовому благополучию застройщика. Правительство, устанавливая повышенные требования к застройщику, берет на себя обязанность контролировать его деятельность. Помимо прочего, это заключается и в том, что Правительство РФ должно установить требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. Если финансовые показатели застройщика не будут соответствовать установленным Правительством РФ требованиям, деятельность застройщика по привлечению денежных средств может быть приостановлена. Решение об этом может принять только арбитражный суд.

Застройщик может осуществлять деятельность по строительству объекта недвижимости как самостоятельно, так и с привлечением подрядчиков. В том случае, если застройщик осуществляет строительство самостоятельно, помимо тех требований, которые установлены законом, он должен соблюсти дополнительные требования, например получить лицензию. В частности, необходимо иметь в виду, что согласно Федеральному закону от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ " О лицензировании отдельных видов деятельности" под лицензией понимается специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выдаваемое лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. К числу видов деятельности в сфере строительства, подлежащих лицензированию, отнесены:

- проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;

- строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;

- инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (ст. 17).

Регулирование выдачи лицензий в сфере строительства осуществляется также в соответствии с постановлениями Правительства РФ от 11 февраля 2002г. №135 " О лицензировании отдельных видов деятельности" и от 21 марта 2002г. №174 " О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства".

Объекты недвижимости, подпадающие под регулирование Закона об участии в долевом строительстве

Перечень объектов недвижимости, которые могут возводиться на основании Закона об участии в долевом строительстве, гораздо более узок, нежели перечень объектов недвижимости, предусмотренный в ст. 130 ГК РФ. Это вполне объяснимо, так как:

1) в указанном законе речь идет только о рукотворных объектах недвижимости; из сферы его регулирования исключены объекты недвижимости, которые являются таковыми в силу их естественных свойств;

2) из-под регулирующего воздействия данного закона выведены объекты производственного назначения.

Вместе с тем следует иметь в виду, что действующее законодательство не содержит определения того, что является объектами производственного назначения. Таким образом, в процессе правоприменения норм Закона об участии в долевом строительстве встает вопрос о разграничении объектов производственного назначения и тех объектов недвижимости, которые не являются жилыми, но которые могут быть построены под регулирующим воздействием этого закона (гаражи, встроенно-присторенные помещения нежилого предназначения и т.п.).

В качестве объектов долевого строительства могут выступать только определенные объекты из всего перечня объектов недвижимости, предусмотренных гражданским законодательством, - жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, возводимого при помощи привлеченных денежных средств, принадлежащих участникам долевого строительства. Очевидно, что жилые и нежилые помещения должны входить в состав многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Кроме того, к иным объектам недвижимости, которые могут возводиться в соответствии с нормами Закона об участии в долевом строительстве, относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Таким образом, иные объекты недвижимого имущества, перечень которых предусмотрен ст. 130 ГК РФ, не могут выступать в качестве объектов, строительство которых подпадает под регулирующее воздействие Закона об участии в долевом строительстве.

Исходя из буквального толкования указанного Закона, можно сделать вывод о том, что объектом договора долевого участия в строительстве не может выступать строительство коттеджа, который следует рассматривать в качестве жилого дома (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Коттедж не входит в состав иного многоквартирного дома, является самостоятельным объектом недвижимости и его строительство должно вестись в соответствии с правилами, установленными для договоров строительного подряда. Вместе с тем это может стать проблемой при строительстве коттеджных поселков, которое осуществляется на основании привлечения застройщиком инвестиций, в том числе и для строительства недвижимых объектов инфрастуктуры, предназначенных для обслуживания коттеджей (сооружений, в которых размещаются котельные, здания для размещения обслуживающего персонала, охраны и т.д.). Однако и в этом случае строительство указанных объектов, с нашей точки зрения, не подпадает под регулирующее воздействие комментируемого закона.

Перечень объектов недвижимости, которые подпадают под сферу регулирования Закона об участии в долевом строительстве, остается открытым. Очевидно, что вопрос о том, подпадает ли тот или иной объект под регулирующее воздействие этого закона, будет решаться правоприменителем в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела и с опорой на ст. 130 ГК РФ, содержащую дефиницию общего понятия недвижимости.

8. 4 Условия строительства на основании привлечения денежных

средств по договорам долевого участия в строительстве

Журнал «Документы и комментарии» №18, сентябрь 2012г.

Минфин России в очередной раз уклонился от анализа нестандартных хозяйственных ситуаций, возникающих в деятельности застройщиков многоквартирных домов. В комментируемых письмах речь идет о связи проектной документации и технических условий, а также о заключении договоров долевого участия после получения разрешения на ввод домов в эксплуатацию. Для решения этих вопросов ведомство рекомендует обращаться за разъяснениями к ФСФР России. (Письмо Министерства финансов РФ от 03.08.12 №03-03-06/1/377, письмо Министерства финансов РФ от 03.08.12 №03-03-06/1/379)

Долевое строительство.

Письма Минфина России от 03.08.12 №03-03-06/1/377 и №03-03-06/1/379, о которых пойдет речь, касаются вопросов налогообложения средств, расходуемых на долевое строительство многоквартирных домов.

Напомним, что денежные средства, уплачиваемые застройщику участниками долевого строительства по договору, относятся к средствам целевого финансирования. Они не признаются доходом застройщика, если используются им по назначению, определенному дольщиками или федеральными законами (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Разрешенные направления использования таких средств установлены в статье 18 Федерального закона от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ).

Суммы нецелевого использования средств дольщиков включаются во внереализационные доходы застройщика на основании пункта 14 статьи 250 НК РФ.

Главный критерий – соответствие проектной документации.

Письмо №03-03-06/1/377 посвящено налогообложению средств на строительство наружных инженерных коммуникаций для подключения строящегося дома к существующим сетям.

По-видимому, вопрос задает не застройщик, а его контрагент, который совмещает функции технического заказчика (п.22 ст.1 Градостроительного кодекса РФ) и подрядчика по строительству внешних сетей (трубопроводов). То есть за разъяснением в Минфин России обратился не налогоплательщик, а третье лицо.

Из хозяйственной ситуации, описанной в запросе, следует, что технологическое присоединение жилых домов разрешено осуществить в точках, находящихся за пределами земельного участка, отведенного под их строительство. Следовательно, такое присоединение потребовало прокладки трубопроводов. Как учитывать эти затраты, Минфин России не отвечает, а лишь цитирует общеизвестные нормы законодательства. Поэтому попытаемся разобраться самостоятельно.

Проектная документация и технические условия.

В пункте 4 статьи 18 Закона №214-ФЗ недвусмысленно сказано, что средства дольщиков можно расходовать на строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов к сетям инженерно-технического обеспечения. Но лишь в том случае, если это строительство прямо предусмотрено проектной документацией.

Технические условия, о которых сообщается в запросе, непосредственно в проектную документацию не входят, однако используются при ее подготовке (подп.3 п.6 ст.48, подп.1 п.12 Градостроительного кодекса РФ). В состав проектной документации включаются сведения о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений (подп.5 п.12 ст.48 Градостроительного кодекса РФ). Проектная документация содержит сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения к ним проектируемого объекта (подп.3«д» п.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения включаются в градостроительный план земельного участка (подп.7 п.3 ст.44 Градостроительного кодекса РФ). В итоге в общем случае проект может предусматривать строительство внешних сетей. При таких обстоятельствах финансирование прокладки трубопровода за пределами границ земельного участка, отведенного для строительства, за счет средств дольщиков допускается. Нецелевого расходования здесь не возникает.

В то же время, если обеспечение отдельными видами ресурсов возможно осуществлять различными способами, технические условия подлежат определению для всех возможных способов (п.4 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утв. постановлением Правительства РФ от 13.02.06 №83; далее – Правила).

Кроме того, технические условия имеют срок действия, по окончании которого они могут быть изменены (п.10 Правил). И если такой срок для исходных технических условий истек, то тогда они устанавливаются заново с учетом оценки альтернативных вариантов подключения объектов капитального строительства к существующим сетям инженерно-технического обеспечения (п.12 Правил). Следовательно, не исключена ситуация, когда прокладка внешних трубопроводов проектом не предусмотрена. В этом случае застройщику придется финансировать ее из собственных источников. В частности, это могут быть средства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика (п. 2 ст. 18 Закона №214-ФЗ).

Таким образом, по нашему мнению, однозначный вывод по рассматриваемому вопросу дать невозможно без ознакомления с технической документацией, имеющейся у застройщика.

В финале письма №03-03-06/1/377 специалисты министерства сообщают, что по вопросам применения Закона №214-ФЗ следует обращаться в Федеральную службу по финансовым рынкам. Действительно, ФСФР России является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 23 Закона № 214‑ ФЗ). Основание – постановление Правительства РФ от 10.03.07 № 152.

Налоговые последствия

Между тем в письме №03-03-06/1/377 перед чиновниками был поставлен весьма своеобразный вопрос: учитываются ли расходы на строительство трубопроводов при определении налоговой базы по налогу на прибыль?

Такая формулировка позволяет предположить, что соответствующие затраты у застройщика все же были признаны доходом (ввиду нецелевого расходования средств). Дело в том, что впоследствии созданные внешние сети инженерно-технического обеспечения передаются в государственную или муниципальную собственность. Невзирая на безвозмездный характер передачи, контролирующие органы позволяют признавать расходы на строительство наружных сетей, если их прокладка была условием землеотвода. Подробности – в письме УФНС России по г. Москве от 11.11.11 №16-15/109654.

Расходы застройщика после ввода дома в эксплуатацию.

Письмо №03-03-06/1/379 адресовано застройщику, продолжающему доработку многоквартирных домов после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию. Особенность ситуации состоит в том, что застройщик заключал договоры долевого участия в строительстве после получения таких разрешений.

В итоге предстоит разобраться с двумя не связанными между собой вопросами. Во-первых, можно ли рассматривать затраты на такую доработку как целевое использование средств дольщиков? И во-вторых, являются ли средства, привлеченные после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, целевым финансированием?

Минфин России уклонился от содержательного ответа и на этот раз. Поэтому вновь рассуждаем самостоятельно.

В соответствии с пунктом 11.4 Регламента Минфина России от 23.03.05 №45н обращения по проведению экспертизы договоров и по оценке конкретных хозяйственных ситуаций не рассматриваются.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и соответствие построенного объекта капитального строительства проектной документации. Причем выдается он по обращению застройщика в связи с его заявлением (п. 1, 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Поэтому после получения разрешения у застройщика не имеется оснований считать, что работы, ведущиеся на объекте, предусмотрены проектной документацией. Ведь запланированные работы выполнены, а брак, обнаруженный застройщиком впоследствии (например, при вводе объекта в эксплуатацию), подлежит исправлению за счет средств подрядчиков (п. 1 ст. 754, ст. 723, 755 Гражданского кодекса РФ).

Если же недостатки выявлены дольщиком до подписания передаточного акта, то застройщик обязан устранить их за свой счет (п. 2 ст. 7, п. 5 ст. 8 Закона №214-ФЗ). Средства участников долевого строительства для доработки многоквартирного дома не предназначены (п. 1 ст. 18 Закона №214-ФЗ).

Комментируемое письмо содержит одну важную оговорку. По мнению чиновников, критерием нецелевого использования является расходование средств дольщиков на цели, не соответствующие заключенному договору участия в долевом строительстве. Такая формулировка порождает заблуждение, что договором можно установить любое направление расходования. Между тем эта позиция противоречит жестким нормам статьи 18 Закона № 214-ФЗ. Условия сделки, не отвечающие требованиям закона, ничтожны (ст. 168, 180 ГК РФ).

Итак, затраты на доработку домов не могут считаться целевым использованием средств дольщиков. А лояльность застройщика к недоделкам строителей – это фактор риска его предпринимательской деятельности (п.1 ст.2 ГК РФ).

Закон № 214-ФЗ определяет объект долевого строительства как жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств участника долевого строительства (п.2 ст.2). Однако разрешение на ввод в эксплуатацию удостоверяет, что строительство завершено. И если денежные средства поступили после даты, указанной в разрешении, то строительство велось без их привлечения. А значит, нет и оснований именовать помещение, являющееся предметом договора, объектом долевого строительства. Факт государственной регистрации договора в порядке, установленном для договоров долевого участия в строительстве (п.3 ст.4 Закона №214-ФЗ), не в силах изменить закон.